공공임대주택의 공급방향 개선을 위한 연구 : - 사용자와 계획참여자의 의식을 중심으로 -

공공임대주택의 공급 방향과 계획 참여자의 인식을 연구했다.

국문 초록 공공임대주택의 공급방향 개선을 위한 연구 - 사용자와 계획참여자의 의식을 중심으로 - 가천대학교 대학원 건축학과 소승영 지도교수 서붕교 우리나라 평균 가구원수는 2,69명이지만, 가구 수의 48.2%는 1~2인 가구이다. 또한 총인구 중 65세 이상의 인구비율이 7%이상인 고령화 사회(Aging Society) 단계를 넘어 65세 이상의 인구비율이 14%를 넘는 고령사화로 변화되고 있다. 한편, 최근 주택시장과 관련한 보고서에 따르면 주택보급률 측면에서는 초과 공급으로 볼 수 있으나, 수도권 및 소형주택에 대한 초과수요 현상이 관찰되고 있으며, 지역별로 수도권은 초과수요이나 지방은 초과공급 상태이며, 규모별로는 소형주택은 초과수요이나 대형주택은 초과공급 상태이다. 즉 가구는 점점 세분화되어 가구 수가 증가하여 소형주택은 계속 필요한 실정이며, 임대주택의 대부분을 차지한 저소득층을 위한 공공임대주택은 변화하는 사회 ․ 인구구조에 대응 가능토록 바람직한 공급방향을 검토할 필요가 있다. 본 연구는 이상의 사회적 변화와 요구에 대응하여 공공임대주택의 공급방향 개선을 목적으로 공공임대주택의 사용자와 계획참여자 집단의 관련의식을 비교 분석함으로서 공공임대주택의 현안 문제와 그에 대한 대안을 제시 하였다.

연구진행은 우선 계획참여자(공공기관 전문가, 설계전문가) 및 사용자(거주자, 유지관리자)의 의식조사를 통하여 공공임대주택의 개선 방향에 대한 키워드를 추출하였고, 이들(사용자 및 계획참여자)의 의식을 분석하였다. 다음은 조사된 전문가의 의식비교를 통하여, 소형임대주택과 관련한 개선방향을 다음과 같이 정리 하였다. 첫째, 정책적인 개선방향을 정리하면 다음과 같다. 향후 인구사회구조의 변화 등 거시적 변화를 감안하고 입주자들의 수요에 맞는 임대주택공급정책의 수립이 필요하다. 즉, 1~2인가구를 고려한 주택, 노인 가구를 위한 고령친화주택, 장애인을 위한 배리어프리 주택 등 차별화된 소형주택 공급이 필요하다. 그리고 임대주택의 지속적인 공급을 위하여 경제상황을 예측하고 다양한 재원조달방안을 구축해야 한다. 재원조달방안으로 가장 많이 제시된 것은 정부의 재정지원 확대이다. 이어서 국민주택기금의 확충, 고소득자를 대상으로 세금징수의 확대, 사행산업의 수익금 전용 등이 제시되었다. 둘째, 계획적인 측면에서의 개선방향은 다음과 같다. 계획적으로는 입주자의 특성에 맞는 주택평면을 개발하고 주택의 유형도 더욱 다양하게 구성해서 입주자가 선택할 수 있도록 해야 할 것이다. 또한 임대주택과 분양주택과의 사회적 통합계획을 잘 수립해서 분양주택 주민들과 임대주택주민들이 서로 화합하고 조화롭게 생활할 수 있는 거주환경을 구축해야 할 것이다.

정책적으로는 다양한 수요계층에 대응하는 맞춤형 임대주택을 공급해야 한다. 그리고 민간의 참여확대 유도를 위한 법령개정 및 세제지원이 필요하다. 이러한 정책적 개선사항의 실천을 위해서는, 계획적인 측면에서의 반영도 필요하다. 즉, 1~2인 가구와 노인 가구, 장애인 가구 등 세대 특성별로 주택의 평면유형과 마감재, 설비, 접근통로, 출입문 등을 차별화하여 구성하는 것이 필요하다. 민간의 임대주택 참여확대를 위하여 취득세와 재산세 등을 공공부문에 준하여 삭감해줄 필요가 있다. 그리고 재개발, 재건축, 도시개발 사업 등에서 민간사업자 들도 임대주택을 공급할 경우에는 공공사업자의 지위를 부여하는 것도 민간의 참여확대를 위한 하나의 대안이 될 수 있다. 셋째, 거주성 측면에서의 개선방향은 다음과 같다. 먼저 정책적으로는 부담능력을 고려한 임대료 지원정책 및 전문 관리기관의 육성이 거주성 향상을 위해 필요하다. 입주자의 경제적 능력에 적합한 임대료의 결정은 지속적이고 안정적인 임대주택입주자의 거주생활에 필수적인 요건이다. 재산의 규모보다는 매월 정기적인 수입을 우선시하는 것이 필요하다. 임대주택 입주자들은 정기적인 수입이 없는 경우가 많으므로 임대보증금을 증액하고 매월 납부하는 임대료를 축소시키는 것이 입주자의 부담을 경감시키는 방법이 될 수 있다. 임대주택의 관리와 입주자에게 서비스를 제대로 할 수 있는 전문 관리기관의 육성이 필요하다.

전문 인력을 보유하고 공공적인 서비스를 제공한다는 의식을 갖춘 관리기관이 필요하다. 이러한 관리기관이 확대되었을 때, 임대주택 입주자들은 보다 질 높은 주거관리서비스를 제공받을 수 있을 것이다. 유지관리에서는 주택관리제도의 개선이 필요하다. 품질관리 시스템을 구축하거나 LCC(생애주기비용 Life Cycle Cost)를 고려한 유지관리 시스템 구축이 거주성을 향상시키는 것과 관련이 있다. 주택관리품질의 제고와 유지관리비용을 절감시킬 수 있는 관리시스템이 정착될 경우 보다 저렴한 임대료의 구현이 가능해진다. 이는 입주자에게 임대료의 부담을 절감시키는 출발점이 될 수 있으므로 조속한 추진이 필요하다. 넷째, 운영 및 유지관리 측면에서의 개선방향은 다음과 같다. 정책적으로는 부담능력을 고려한 임대료 지원정책 및