한국과 미국의 집합건물법제의 비교연구

한국과 미국의 집합건물 구분소유 법제와 법이론을 비교한다.

① 본 연구에서는 1960년대 초반 미국에서 집합건물에 대한 구분소유법제가 처음 등장한 이후 법제도와 법이론 두 가지 차원에서 지금까지 어떻게 전개되어 왔는지를 살펴보고자 한다. 연구주제를 이렇게 잡은 것은 다음과 같은 네 가지 문제의식에 기초한다. ② 20세기에 접어들면서 ‘세계의 공장’으로 불리게 된 미국에서도 일자리를 찾아 대도시에 몰려든 사람들이 직장에 가까운 곳에 주거를 찾음으로써 “고용, 교육, 오락, 공공서비스 등 제반시설이 이미 갖춰진 지역에 고층의 다세대주택을 통한 토지의 보다 효율적인 이용”을 요구하는 사회적 목소리가 급속하게 커졌다(Fiedman & Herbert, 299). 사람들은 만약 그들이 단독주택을 구입했어야만 했다면 도저히 경제적으로 감당할 수 없는 곳에서 합리적인 가격으로 구입할 수 있는 주거를 찾았다(Schwatz, 138). 처음에 사람들이 관심을 가졌던 것은 전통적인 협동조합적(cooperative) 주택개발이었다(Pohoryles, 1014). 순수하게 계약에 기초한 이러한 방식은 아무런 법제도적 장치도 필요 없는 것이었던 만큼, 개인적으로 감당할 수 없는 난제(대도시 중심부에 주거를 마련한다는)를 집단적으로 해결할 수 있는 수단으로서 비교적 간편하게 동원될 수 있었다. 대체로 제1차 세계대전 이후에 협동조합적 주택개발은 주택 부족 문제에 대한 대응으로 대중화되었다.

곧이어 불어 닥쳤던 대공황 시기에 그 중 상당수는 재정적인 실패를 경험하였지만(Ramsey, 3), 대도시 지역을 중심으로 큰 인기를 끌었고, 특히 1950년대와 1960년대에 플로리다 일부 지역에서 엄청난 성장세를 보이기도 하였다(Lasner, 465). 협동조합적 소유에서는 관리가 용이하다는 장점이 있는 반면에, 소유자는 주택단지의 대지매입과 같은 초기단계부터 재정 등을 공동부담해야 했으며 그 자신이나 승계인은 형식적으로 관리단의 임차인에 불과하였다(社員-賃借人으로서의 구분소유자)(Kehoe, 4-5). 그렇기 때문에 1961년 6월 30일 케네디 대통령이 연방주택법(National Housing Act)에 서명하였는데, 이 법률 제234조 (c)항에서 건물의 구분소유 개념을 처음으로 인정하자, 그 후 1969년 버몬트를 끝으로 미국의 모든 州에서 집합건물법이 제정되자 구분소유가 협동조합소유를 압도하게 되는데, 다른 나라의 경우와 마찬가지로 미국인들 또한 전입절차가 까다롭고 전유부분에 대한 간접적 소유에 머무는 협동조합보다, 비록 실질은 비슷하더라도 재정적 측면에서 보다 상호 독립적이고 또 “엄청난 상징적 의미가 있는 권리증서”가 개개의 전유부분에 부여되는 구분소유를 훨씬 더 선호하였기 때문이다(Lasner, 479, 483). ③ 미국법의 모델은 유럽에서 직접 건너온 것이 아니라 푸에르토리코를 거쳐 수입되었다.

미국의 유명 휴양지로서 역시 심각한 주택 부족과 높은 부동산 가격 및 토지 부족에 시달리던 푸에르토리코는 1951년 스페인 법을 참고로 구분소유를 처음으로 인정하였고(Cribbet, 1212-13), 1958년 이를 보다 상세하게 규정한 수평재산법(Horizontal Property Act)을 통과시켰다(내용의 소개는 Ramsey, 21, 23 참조). 앞서 언급한 연방주택법 제234조는 사실 연방주택관리청(Federal Housing Agency)의 모기지 혜택을 집합건물에도 인정받기 위한 푸에르토리코 대표의 의회 로비의 산물이었다고 한다(Christensen & Levinson, 317). 연방주택법이 건물의 구분소유 개념을 정면으로 승인하자 아칸소와 하와이를 시작으로 1960년대 말까지 미국의 모든 주에서 이를 모델로 한 집합건물법들이 앞 다투어 제정되었는데, 컬럼비아 로스쿨의 커티스 버거에 따르면 이들 제1세대 입법의 과제는 첫째 구분소유권의 창설과 해소에 관한 절차를 규정하고, 둘째 조세, 등기, 담보설정, 토지규제, 안전법제 등 모든 현행법규를 집합건물에 맞게 수정하며, 셋째 분할금지, 대세적 규약과 같이 기존 커먼로 법리와 다른 내용에 법원 등이 반발하지 않도록 조치를 취하는 것이었다(Berger, 1003).

그 후 제1세대 입법이 미처 다루지 못했던 문제들을 해결하고 집합건물의 소비자에 대한 정보 제공을 실현하기 위하여 1977년 全國州法統一專門家委員會는 통일집합건물법을 마련하였고, 이와는 별도로 보다 적용범위가 넓은 통일공동권리보유관계법이 제정(1982년), 개정(2008년)되고 여기에 통일공동권리자권리장전이 추가되는 등 ‘공동생활의 만족도를 높이기 위한’ 제2, 제3의 입법적 노력들이 계속되고 있다.