부동산투자회사제도의 효과적인 추진방안에 관한 연구

부동산투자회사제도의 문제점과 추진 방안을 연구했다.

지난 7월 1일 부로 시행된 부동산투자회사제도는 우리나라의 부동산 시장의 선진화를 촉구하고 기업과 금융기관의 구조조정에 도움이 되리라는 등의 기대를 안고 출범하였다. 그러나 시행전의 예상과는 달리 부동산투자회사의 설립은 지연되고 있다. 이러한 상황은 부동산투자회사제도가 가지고 있는 몇 가지 문제점에서 기인하고 이를 극복하기 위한 효과적인 추진 방안의 모색이 필요해지고 있다. 그 동안 우리나라의 부동산 시장은 직접 투자의 대상으로만 여겨져 왔고 이로 인한 부의 편중현상, 시장논리에 의하지 않는 시장상황 등 많은 문제점을 지니고 있었다. 이에 대한 정부의 정책 역시 투기방지라는 소극적인 규제 일변도의 정책을 취하고 있었고, 이러한 점들로 인해 부동산 시장은 발전은 정체되어 있는 현실이었다. 이러한 부동산시장은 상황은 IMF 위기를 겪으면서 더 많은 문제점을 드러내게 되었다. 기업들의 경제위기 극복과정에서 기업들이 보유하고 있던 부동산 자산은 위기를 극복하는 역할보다는 오리려 경제 전반에 걸쳐 위기를 더 심화 시키는 역할을 하게 되었다. 그 가장 큰 이유는 부동산 자산의 유동성 부족에서 기인하였다. 이에 이러한 부동산자산의 유동화를 높이려는 노력의 일환으로 정부에서는 자산유동화증권(ABS)제도, 주택저당채권유동화(MBS)제도를 도입하였지만 위의 제도로는 전반적인 부동산 자산의 유동화에는 한계를 지니고 있었다.

따라서 이 한계를 극복하기 위하여 계약형 REITs 제도인 부동산 금전신탁의 도입에 이어 회사형 REITs제도인 부동산투자회사제도를 도입하여 올해부터 시행하게 되었던 것이다. 부동산투자회사의 시행은 우리나라의 부동산 시장의 기존의 잘못된 관행을 고치고 부동산 시장의 선진화를 추구할 수 있을 것이라는 기대를 안고 있다. 구체적으로 부동산에 대한 투자가 매매차익보다는 운용수익에 근거한 안정적인 방식으로 바뀌고 이로 인해 소액 투자자들에게도 부동산 투자의 기호를 안겨 주고 부동산 시장과 자본시장의 결합을 통해 보다 효율적이고 투명한 부동산 시장을 만들 것으로 기대되고 있다. 이밖에 기업과 금융기관의 구조조정의 성공적인 완수에도 큰 도움이 될 것으로 기대되고 있다. 그러나 현행 부동산투자회사 제도에는 몇 가지 문제점이 존재한다. 이러한 문제점들로는 조세제도, 일반 REITs와 CR-REITs의 형평성 문제, 수익률 확보 문제, 전문인력 및 부동산 정보의 부족, 현물출자 제한과 차입제한, 경영진의 도덕적 해이와 투자자의 손실 발생 우려 등을 들 수 있다. 부동산투자회사제도의 성공적인 추진을 위하여는 이러한 문제점들이 먼저 해결되어야만 한다.

이러한 문제점을 극복하기 위하여는 조세제도의 지원, 일반 REITs와 CR-REITs의 균형발전 모색, 적정한 투자부동산 확보, 전문인력 양성 및 정보 인프라 구축, 객관적인 자산평가기법 개발, 투자자보호장치 마련 등의 방안이 추진되어야 할 것이다. 본 논문에서는 이러한 부동산투자회사제도의 문제점을 파악하고 이를 극복하기 위한 효과적인 추진방안을 제시하고자 한다. The REITs(Real Estate Investment Trust)system was launched in Korea at July 1st with the hope that it would trigger the advancement of Korea's real-estate market and be helpful to the restructuring of businesses and financial institutions. However, contrary to the prediction, the establishments of REITs companies are being delayed. This situation is resulted from problems of the current REITs system: it is necessary for us to find strategic implementation measures to overcome the problems.

Meanwhile, Korea's real-estate market has been regarded as the object of direct investment, and, as a result, it has had many problems such as monopolization of wealth and market situation followed not by market principle. Government's policy on these problems has remained one-side policy of restriction. Owing to these factors, the development of Korea's real-estate market has been retarded. Such state of real-estate market revealed more problems under the IMF crisis. In the course of the business' economic overcoming, the real-estate assets possessed by companies played the role of deepening the crisis over nation's whole economy rather than the role of lessening it.

The most significant cause was the liquidity shortage of the real-estate assets. So, as a part of efforts to increase the liquidity of the real-estate assets, the government introduced both ABS(asset-backed securities)and MBS(mortgage-backed securities). However, these two systems have a limit in the overall liquidizing of the real-estate assets. Therefore, the corporate-typed REITs has been introduced and carried this year followed by trust-typed REITs last year.

However, the current REITs system has several defects: unfavorable tax system, equity problem between REITs and CR-REITs, difficult profit making, shortage of real-estate specialists and information, matter of restriction of investment in kind and loaning, concerns of occurrence of moral hazard of managements and loss of investors. For the successful settlement of the REITs system, these defections should be treated in advance.

To overcome the problems, a number of method should be performed such as support of tax system, balanced development of REITs and CR-REITs, appropriate real-estate asset securing, specialists training and information-infra building, development of objective asset-valuation method, and preparation of investor-production device. In this study, I intend to grasp the problems of the current REITS system and suggest strategic implementation measures to overcome it.