공영택지 복합개발사업의 사업성 검토에 관한 연구

공영택지 복합개발사업의 사업성을 검토한다.

부동산은 개인에게 삶의 터전을 제공할 뿐만 아니라 인간활동의 기반이 된다는 점에 있어 중요한 의미를 지니며, 국가적으로도 국부와 생산의 원천으로서 주요 정책의 대상이 되어 왔다. 과거 정부는 경기변동에 따라 규제강화와 규제완화라는 냉․온정책을 반복적으로 사용해 왔는데, 이런 일관성 없는 정책속에서 주기적이고 반복적인 부동산 가격상승은 소위 개인들에게 ‘부동산 불패’라는 믿음을 심어주게 되었고, 공급자 측면의 시장참여자들에게 별다른 위협없이 사업참여 및 성공의 기회를 제공하기도 하였다. 한편 우리나라 부동산시장을 살펴보면 과거에는 토지 및 주택 위주로만 인식되었으나 IMF를 거치면서 산업 및 상업, 관광 및 레져부분 등 다양한 분야로 확대되었으며, 새로운 금융기법의 도입과 소비자 중심의 트랜드(Trend)변화 등으로 다양화․대형화․복합화 경향이 뚜렷해지면서 사업적 위험(risk)도 크게 증가하게 되었다. 더욱이 최근 들어 세계경제의 공조화 현상으로 국내경기 뿐만 아니라 세계경제의 흐름도 중요한 이슈가 됨에 따라 부동산 시장에 대한 보다 전문적이고 체계적인 접근이 요구된다.

그러나 이러한 시장의 요구와는 다르게 현실에서는 부동산에 대한 이해부족과 개발사업의 특성을 제대로 파악하지 못하고 지나치게 포장된 주변의 성공사례에 고무되어 사전준비와 지식없이 쉽게 접근하여 실패하는 사례를 볼 수 있으며, 이에 반하여 상당한 준비와 지식을 통하여 사업을 추진하였으나 예기치 않은 외부적 요인(국가정책변화 등)에 의하여 사업이 계획대로 진행되지 못하는 사례도 쉽게 찾아볼 수 있다. 이에 본 연구에서는 서울 도심에서 진행되었지만 외부적 요인에 의해 실패한 DS-Ⅳ프로젝트 사례를 통하여 부동산 고유특성에 의한 위험(risk) 이외에 외부적 요인이 개별사업에 미치는 영향을 파악하고 이를 극복하기 위한 사업시행자의 대안 제시를 통하여 개발사업이 가지고 있는 위험(risk)과 특성을 살펴보고자 한다. 부동산 개발사업이 사회적 수요를 만족시키기 위하여 건축 환경을 지속적으로 재구성하는 것이라 볼 때, 구체적 사례를 통하여 개발사업에 있어 부동산 고유의 특성분석 뿐만 아니라 국가정책이나 경제의 흐름파악의 중요성을 강조하고, 사업적 위험(risk)을 극복하기 위한 여러 대안들을 건축물 용도결합이라는 새로운 방식으로 제시하고, 이를 보완하여 리스크를 분담하는 사업구도를 제안함으로써 향후 보다 다양한 방식의 사업추진의 필요성을 강조하고자 한다.

본 논문의 구성에서 제1장은 본 연구를 실시하게 된 배경과 목적에 대하여 설명하고, 제2장은 선행논문과 문헌고찰을 통해 택지개발제도 전반 및 공영택지개발 내 상업용지 공급방식의 문제점에 대해 살펴보고 관련된 선행연구들과의 차별성을 요약하였다. 제3장에서는 사례 사업지의 여건 분석 및 가능 대안의 도출을 위한 기본 검토사항을 서술하였으며, 제4장은 사업추진 가능 대안을 도출하기 위한 건축물 용도결합에 대해 분석․평가하여 추진가능 대안을 선택하였고 이를 보완하고 활용한 최종 사업구도 및 시사점을 제시하였다. 그리고 마지막 제5장에서는 연구의 내용을 종합적으로 요약하고 그에 따른 개선방안을 정리하였으며 본 연구의 한계와 의의를 서술하였다. 끝으로 본 연구가 부동산개발사업의 위험과 특성을 살피는데 하나의 참고자료가 되길 바라며, 향후 본 연구의 내용과 미흡한 점을 결합․보완하여 개발사업에서 다양한 구도의 사업방식의 연구가 이루어지고 새로운 개발방식의 사업이 활발히 진행되어지기를 기대해 본다. Real estate has an important meaning in that it not only provides individuals with the foundation for life but also becomes the foundation for human life.

And it has become the object of major policy as the source of national wealth and production at a national level. In the past, government has repeatedly used the cold and hot policy such as the reinforcement of regulations and the easing of regulations according to business fluctuations. In this incoherent policy, periodic and repeated raise in real estate prices has come to imbue individuals with the belief in the so-called 'invincibility of real estate' and provide them with an opportunity for project participation and success without any threat to supplier-side market participants.

On the one hand, an investigation of the Korean real estate market showed that it was understood as the market oriented towards land and housing in the past but extended to diverse fields such as the sectors of industry, commerce, tourism and leisure since the IMF-supported regime in Korea. As the Korean real estate market has had the clear tendency to become diversified, large-scale and complex with the introduction of new financial techniques, changes in the consumer-centered trend and the like, the business risk has come to increase greatly.

Moreover, it is necessary to make a special and systematic approach to the real estate market as the stream of world economy as well as domestic business conditions has recently become an important issue on account of the mutual assistance phenomenon of world economy. But unlike this demand of the market, there are the cases of failure in the real estate market without advance preparations and knowledge by approaching it because of the lack of understanding on real estate in reality, failure to properly identify the characteristics of the development project and the encouragement of the excessively embellished success case.

On the contrary, there are cases that the project is not properly progressed as planned by external factors(changes in national policy and the like) though it has not been promoted through considerable preparations and knowledge. Therefore, this study attempted to identify the effect which risks by characteristics proper to real estate had on the individual project through the case of DS-IV project failed by the external factor though it was progressed in downtown, Seoul, and to investigate the risk and characteristic inherent in the development project by presenting the developer's alternative to overcome this.

Seeing that the real estate development project is to continue reconstructing the architectural environment to meet social demand, this study sought to emphasize the importance of identifying the national policy or economic stream as well as the analysis of characteristics proper to real estate in the development project through the specific case. And it attempted to emphasize the need for promotion of projects in more diverse methods in the future by presenting several alternatives to overcome the project risk as a new method of combining building uses and proposing the project composition of sharing risks by complementing this.

This thesis is composed as follows: Chapter 1 offered an explanation of the background and purpose of study. Chapter 2 offered an investigation of the overall housing land development system and the commercial land supply problem within the public housing land development project through the review of previous studies and literature and rendered a summary of its difference from related previous studies. Chapter 3 depicted the basic matter of examination to analyse conditions for the case project site and elicit possible alternatives.

Chapter 4 analyzed and evaluated the combination of building uses to elicit the possible alternative of project promotion, chose a possible promotion alternative and presented the final project composition and implications. And chapter 5 offered a comprehensive summary of the contents of study, proposed the resultant improvement scheme and described the limit and significance of this study. Finally, it is expected that this study will become one referential material in investigating the risks and characteristics of the real estate development project. And it is exp