연구 요약
연구 요지 (AI)
재건축사업에서 매도청구권 행사 제한의 개선방안을 연구했다.
초록
매도청구권이란 재건축사업을 시행함에 있어서 조합설립에 동의를 하지 아니한 자 및 조합설립에 동의할 자격이 없는 자에 대하여 일정한 절차를 거쳐 토지 및 건축물의 소유권을 사업시행자에게 매도할 것을 청구할 수 있는 권리로서, 여러 정비사업 중 오직 재건축사업에만 인정되는 제도이다. 재건축사업에서의 매도청구권은 종래 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제48조 및 주택건설촉진법 제44조의3에 의하여 인정되었는데, 2003. 12. 30. 법률 제6841호로 제정된 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)은 주택재건축사업에서의 매도청구권을 규정하면서 그 절차와 내용은 집합건물법 제48조를 준용하였다. 도시정비법은 공법으로서 헌법상 공공필요를 충족하는 정비사업에 대해 규율하는 법률임에도 이러한 법률에서 헌법의 수권에 따라 재산권을 박탈하는 근거조항을 민사법의 일종인 집합건물법에 의존한다는 것이 법체계에 맞지 않는다는 비판이 있었고, 이에 2017년 전면개정된 도시정비법은 도시정비법 자체에 완결적인 매도청구권 조문을 규정하였다. 그러나 2018년 재건축 안전진단 기준 변경 및 초과이익환수제가 시행되면서 재건축 시장이 불황을 겪게 되었고, 2017년 개정된 매도청구권에 대해서는 많은 연구가 이루어지지 않았다.
개정 후 도시정비법은 매도청구권의 시간적 요건을 사업시행인가 이후로 미루고 청구기간도 인가 고시 후 30일 이내로 한정하여 토지등소유자에 대한 불이익을 상당부분 완화하였으나, 표준정관과 달리 매도청구권 행사 이후 다시 조합원이 될 수 있는지 여부에 대해 아무런 규정을 두지 않고 있고, 개정 당시 논의되었던 개정(案) 제64조 제5항을 삭제하여 매도청구권 소송을 민사소송으로 다투도록 하였으며, 매매대금 산정과 관련하여 구체적인 대안을 제시하지 않고 ‘시가’로 매도하도록 하는 문구를 삭제하였고, 매도청구권 행사기간 도과 시 구제방법에 대해 규정을 두고 있지 않다. 본 연구에서는 선행연구들을 참고하되, 아직 선행연구가 직접적으로 다루지 않은 ① 조합설립 동의로 인한 매도청구권 행사 제한 여부, ② 매도청구권의 관할, ③ 매매대금 산정, ④ 매도청구권 행사기간 도과 시 구제방법에 관한 문제들을 중점적으로 다루고자 한다.
목차
제1장 서론. 1 제1절 연구배경 및 목적 1 제2절 연구의 범위 및 방법. 3 1. 연구의 범위. 3 2. 연구의 방법. 3 제3절 선행연구 고찰 4 1. 선행연구자들의 연구성과 정리. 4 2. 선행연구들과의 차별성 9 제2장 주택재건축사업에 관한 이론적 고찰. 10 제1절 재건축사업의 개념. 10 1. 도시·주거환경정비 기본계획 수립 10 2. 안전진단. 11 3. 구역지정 및 정비계획 수립. 11 4. 조합설립 추진위원회 12 5. 조합설립인가. 12 6. 시공사 선정. 13 7. 사업시행계획 인가 15 8. 관리처분계획. 16 9. 이전고시 및 조합해산 17 제2절 재건축사업과 재개발사업의 비교. 18 제3절 재건축사업과 소규모재건축사업과의 비교 20 제4절 도시정비법 개정 경과 및 주요내용. 22 1. 사업방식의 정비 23 2. 재건축사업의 매도청구제도. 23 3. 분양공고 전 종전자산평가 결과 통지제도 등. 24 4. 준공인가 등에 따른 정비구역의 해제 25 제3장 주택재건축사업에서의 매도청구권. 26 제1절 매도청구권의 의의. 26 제2절 매도청구권의 법적성질 29 1. 형성권. 29 2. 실질적 수용. 30 제3절 매도청구권의 행사요건과 절차. 31 1. 매도청구의 주체 31 2. 매도청구의 상대방 32 3. 매도청구의 목적물 32 4. 조합설립 및 사업시행자 지정 미동의자에 대한 최고 33 5. 매도청구권의 행사. 43 제4절 매도청구권의 행사의 효과 44 1. 매매계약의 성립(체결) 의제 44 2. 대금지급과 등기이전 및 인도의 동시이행의무 발생 44 3. 환매청구권. 45 4. 권리제한등기
발행 정보
2023. 건국대학교 부동산대학원 국내석사 학위논문