지적재조사사업의 지가상승 영향분석 연구

지적재조사사업이 토지가격 상승에 미치는 영향을 분석했다.

지적재조사사업은 2012년부터 2030까지 5단계 계획에 걸친 1조 3천억 원의 국가재정이 투입되는 장기적인 사업이다. 일제 강점기 시절 제작된 지적도의 문제점을 바로 잡고. 토지의 실제 경계와 지적 경계가 일치하지 않는 지적공부의 등록사항을 바로 잡아 종이 지적도를 디지털 지적으로 전환하여 효율적으로 국토를 관리하고 국민의 재산권을 보호하기 위하여 계획되었다. 지적 재조사사업 예비타당성 조사 보고서에 따르면 지적 불부합에 의한 경계분쟁 등으로 경계측량, 민원, 소송 등 국민의 불편 비용과 거래 비용의 절감과 지적불부합지의 오류자료 정비·관리 등 행정 효율화를 통해 3조 4천억 원의 직접적 경제효과를 볼 것이라고 예측하였다. 지적재조사사업은 토지 정형화, 맹지 해소. 건물의 경계선 저촉 여부 해소, 이웃과 분쟁을 해결하여 토지의 가치를 향상 시키며 효율적으로 이용할 수 있도록 한다. 이는 토지공시지가 산정에 있어서 토지가격 비준표에 의해 공시지가 산정에 직접적인 요인들로 작용한다. 토지공시지가 산정에 있어 토지 면적과 토지의 형상은 조합에 따라 많은 영향을 준다는 것도 선행연구를 통해 확인되었다. 평균 1년 6개월에 걸쳐 사업을 진행하고 사업이 완료되면 감정평가사와 담당 공무원이 변경된 지적도를 토대로 현지답사를 통해 개별공시지가를 다시 산정하여 5~6월경과 다음 연도 1월 고시한다.

따라서 본 연구는 지적재조사사업 완료 후 토지의 경제적 가치 변동에 대해 분석하기 위해 토지가격 변동 추이 분석을 지적재조사사업 지구와 지적재조사사업을 하지 않은 곳과 비교하여 실증 분석하는 것이다. 현재 지적재조사와 토지가격에 관한 상관관계의 연구는 미비한 실정이다. 본 연구에서는 토지비준표에 의한 토지가격에 영향을 주는 요인을 변수로 추출하고 순수하게 재조사사업지구 여부만을 가지고 추정하기 위하여 준 실험적 방법인 성향점수매칭(PSM : Propensity Score Matching)을 통해 대조집단을 선정하여 모집단 선정에 대한 신뢰성을 확보하였고, 그 뒤 이중차분법(DID : Difference in Differences)을 활용하여 결괏값을 도출한다는 점에서 차별성이 있다. 광주광역시 동구 소태1지구를 대상으로 추정한 결과 지적재조사사업 완료 후 토지공시지가가 상승한 것을 확인하였다. 동일 수준 대조집단과 비교했을 때 지적재조사사업은 양(+)의 영향을 미치며 소태1지구는 지적재조사를 완료 후 137,397원/㎡ 상승한다는 결괏값을 도출할 수 있었다. 소태1지구의 지가상승 요인 중 토지 특성 요인에서는 도로 접면부, 지목, 모양순으로 영향을 미쳤으나 면적에서는 유의 하지 않았으며 토지이용 상황보다 상대적으로 토지 특성 요인이 약하게 작용한다는 것을 알 수 있었다. 또한 소태1 사업지구는 개별공시지가가 단가가 대조집단보다

낮았으나, 사업 완료 후 토지들의 정형화와 지적도상 도로가 현실 도로 폭 대로 넓어지면서 가격이 대조집단보다 상승하여 그동안 불부합지로 저평가되었던 토지가 재평가되었다. 광역시를 대상으로 했기 때문에 한 지구를 가지고 전체 지역으로 일반화하기는 어렵다는 한계점이 있으나, 토지들이 정형화, 맹지해소, 도로 폭 확보 등 불부합지 문제 해결로 인해 토지의 가치가 재평가되면서 토지 행정의 효율성 향상과 토지 활용 가치 증진에 기여했다고 볼 수 있으며, 지적재조사사업의 효과가 토지 효용성 증대뿐만 아니라 개별공시지가 상승으로 이어져 이로 인한 토지소유자의 경제적 편익과 행정적으로는 세수 증대와 실거래가 수준과 부합하지 못해 개발에 따른 보상 및 협의로 인한 문제 등 적정성 여부와 토지 과세의 형평성에 대한 문제점 해결 등의 지적재조사사업으로 인한 개별공시지가 상승에 따른 시사점을 얻을 수 있다.