不動産 讓渡差益 決定方法에 關한 硏究

부동산 양도차익 산정과 양도소득세 과세방법을 분석했다.

이 연구에서는 자본이득세인 부동산 양도에 따른 양도소득세의 과세를 위한 양도차익의 결정방법을 검토하고, 문제점을 분석하여 개선방안을 제시하고자 한다. 이를 위해 양도차익 결정방법에 대한 문헌조사, 판례조사, 사례분석을 통하여 구체적 문제점을 도출하고 개선방안을 제시한다. 과세표준이 되는 양도차익 산정의 기초로서 자산의 취득 및 양도가격을 어떻게 평가하느냐 하는 것이 양도소득세 제도에 있어서 가장 기본적인 문제의 하나이다. 그러나 이 양도차익 결정방법의 문제는 잦은 변경, 법률구조의 미비, 행정편의 위주의 집행, 토지과다 소유자들의 조세저항 등으로 중요성에 비추어 소홀히 취급되어 왔다. 압축경제 발전시대에 정경유착 등으로 정치적, 경제적 권력의 집중 계층과 거기에 편승하여 불로소득과 부동산 투기 소득등을 향유해온 계층들은 온갖 수단과 방법을 동원하여 소유하고 있는 토지를 중심으로 한 부동산 기득권을 지키려 하고 있는 것이 현실이다. 이 연구에서는 현행 양도차익 결정방법에 의하여 보고되고 있는 양도소득세와 비교하여 엄청난 규모로 발생하고 있는 조세회피와 조세경감 실태를 제시하였다. 납세자의 조세부담 경감욕구에 의한 실지거래가액 노출기피는 구체적인 조세회피 양도차익 규모를 파악하는 것을 불가능하게 하였다. 납세의무자들은 조세부담 경감의도로 자의에 의해서 양도차익 결정방법을 주로 기준시가에 의한 방법으로 선택하고 있다.

극히 예외적으로 기준시가에 의한 양도차익이 실거래가액에 의한 경우보다 많은 경우와 세법상 실거래가액에 의하도록 강제하고 있는 경우에만 실거래가액에 의한 양도차익 결정방법을 선택하고 있음을 실지표본조사에 의하여 입증하였다. 또한 양도차익결정방법을 중심으로한 법원 판례와 조세불복 청구사례를 분석하여 그 문제점을 도출하였다. 세무조사에 의하여 실지거래가액을 조사한 경우에는 예외 없이 기준시가에 의한 경우보다 양도차익이 많게 조사되고 있는 사실도 실증적으로 입증되었다. 금융실명제와 부동산 실명제 등이 실시되고 있음에도 불구하고 부동산 양도소득에 대한 과세표준 산정만은 형평성과 공평성에 맞지 않도록 부동산소유자들의 자의에 따라 조세부담을 하고 있음도 증명되었다. 따라서 행정편의주의 때문에 개정된 현행 기준시가에 의한 양도차익 결정방법은 조세원칙, 조세정의, 조세의 공평성에 맞게 실지거래가액에 의한 방법으로 변경되어야 한다. 그리고 여러 가지 현실적 어려움과 토지과다 보유집단의 저항이 있지만 부동산 투기심리의 발본색원 조세정의와 조세의 공평성 확보 측면에서도 양도차익 결정방법은 설거래가액에 의한 과세소득 포착으로 정상화 되어야 한다.

이 논문에서는 조세법률주의에 관한 내용과 조세법률의 잦은 변경에 따른 법률적 안정성 문제 그리고 조세쟁송의 문제를 문헌적으로 분석하여 본 결과 안정성 결여로 인하여 양도차익 결정방법이 입법취지대로 적용되지 않고 있음을 확인하였다. 양도차익 결정방법이 조세의 원칙중 공평성의 원칙에 어떻게 작용하고 있는지를 사례조사를 통하여 실증적으로 분석하여 본결과 납세자의 조세회피 심리는 납세자의 권리이기도 하지만 납세자는 가능한한 양도차익이 적은 방향으로 양도차익 결정방법을 선택하고 있다. 특히 기준 시가에 의하여 선고한 사례에 대하여 실거래가를 조사한 결과 엄청난 실지 양도차익이 발생하고 있음도 확인하였다. 아울러 양도소득세제가 도입된 이후 양도차익 결정방법이 시행목적에 어떠한 영향을 마쳐 왔는가를 검토하였다. 이 논문은 문제점 해결을 위하여 구체적 실거래가액에 의한 양도차익 결정방법의 시행을 제안하였다. 부동산 등기부등본에 거래시마다의 실지거래 금액을 등재하는 등 사후관리와 상호견제에 의한 실거래가 노출을 담보할 수 있도록 대안을 제시하였고, 제도정착을 위한 보완대책과 관련 법규의 개정 방향등도 제안하였다. 그러나 이 논문의 한계로서는 구체적인 실거래가액 확보방법의 보완, 과세표준 현실화에 따른 양도소득세 상속세 증여세의 세율 인하, 지방세인 재산세 등록세 취득세의 세율 인하 등을 다루지 못한 것이다.

The aim of this study is to review and analyse the current assessment method of capital gains according to the alienation of the real estate, and to suggest an improvement plan. The study has been carried out by reviewing the related literatures, surveying the judicial precedents and the case studies how the capital gains were evaluated. One of the main issues in the system of capital gains is how to evaluate the property acquisition and the price of alienation as a basis for calculation of the capital gains, which is used as for tax base.

In spite of its importance, however, it has been neglected due to the frequent alteration, imperfection of law structure, administrative convenience-centered execution, taxpayers’ resistance of the excess lands oweners. This study has shown the actual situation that there is an enormous tax avoidance and tax exemptions and reductions resulting from the difference between the transfer income tax reported according to the current method of assessment and the tax that had to be paid in reality.

It is almost impossible to evaluate the exact amount of capital gains through tax avoidance due to evasion of disclosure of the real transaction price by way of the reduction desire for tax burden by a taxpayer. Because, the taxpayer could select the tax standard value system in order to pay less tax. It has been proved that the assessment method of capital gains using the real transaction price system has been adopted only when it is forced to do so by tax law or when the capital gains by the tax standard value system is higher than that by the real transaction price system through the sample surveys.

According to data collected through tax examination, it has been found that the capital gains by the tax standard value system is much more than that by the real real transaction price system. The analysis of the problems in tax disputes also has exemplified that the assessment method of capital gains has not been adopted as the original legislative view due to the lack of legal stability resulting from the frequent changes in the tax law and the principle of no taxation without law.

It has been tried to show how the assessment method of capital gains acts on the rule of fairness through case studies, and has found that taxpayers have a tendency to avoid tax, which is their duty as well as right, as much as possible. It has been assured that there is a big difference in capital gains in reality by surveying the actual transaction price for the cases reported by the tax standard value system. Besides, this study has reviewed how the assessment method of capital gains has influenced the enforcement purpose since the inception of the transfer income tax system.

This paper suggests the execution of the assessment method capital gains by adoption of the concrete actual transaction price system in order to solve the problems discussed above. It is proposed 1) the post-management which can be done by recording the actual transaction price at a certified copy of the real property, 2) the mutual control by giving the exposure of the actual transaction price as a security at every transaction. Also, the complementary measures and the revision of the related laws and ordiances for settling down the proposed system have been suggested. Unfortunately, there are some limitations in this paper.

It has not been able to dealt with the issues that 1) how to supplement to know the real transaction price in detail, 2) how to rduce the transfer income tax, inheritance tax and donation tax according to the actualization of the tax base, 3) how to reduce the property tax, registration tax and acquisition tax which are local taxes.