집합건물의 관리법제 및 그 개선방안에 관한 연구 = The study on the legal system for the management and Improvement plan in the Aggregate building

집합건물과 공동주택 관리 법제의 현황 및 개선방안을 연구한다.

우리나라는 다른 나라에 비해 유난히 집합건물이 많이 있다. 그 이유는 국토가 작고 또한 국토면적에 비해 평지가 더 적은 관계로 도시형성에 있어 한정된 공간으로 집중화되고, 급속한 발전으로 도시화사회에서 도시형사회로의 전환에 따라 집합건물이 다수를 이루게 되었다. 이에 따라 대량의 주거 공간을 공급하고자 ‘주택법’에 의해 공동주택을 공급하는 법제를 마련하였고, 건설된 공동주택 관리에 관한 법령을 도입하면서 관리법제가 만들어 졌다. 또한 도시환경의 변화에 따라 상업용 집합건물이 들어서기 시작하였고, 이러한 집합건물을 관리하기 위한 기본법으로서의 ‘집합건물법’이 제정되면서 이원적인 법령이 존재하게 되었다. 그러나 상업용 건물은 물론 공동주택인 아파트도 집합건물이고 콘도미니엄이나 호텔도 집합건물이라 볼 수 있다. 그만큼 우리사회에 집합건물의 범주 안에 들어가는 건물이 많다는 것을 알 수 있다. 이러한 도시의 집합건물은 유기체적 특성을 가지고 있고, 시대상항에 따라 그 사용용도가 변화고, 구성요소들이 고정되어 있지 않기에 더욱 확정적 물건과 관리의 당면성이 요구되는 것이다. 또한, 도시의 확대와 건축기술의 발전, 건물용도의 다변화에 따라 우리주위에 건설되고 있는 집합건물들은 더욱 대형화되어 가고 있다. 이처럼 건물의 대형화, 용도의 다양화에 따라 집합건물의 관리도 더욱 복잡하게 되었다.

그럼에도 불구하고 주택법이나 집합건물법은 현재 당면한 문제들을 해결해 주지 못하고 있는 실정이다. 이는 다양한 복합건물의 등장으로 사회는 변화하고 있지만 그 관리법제가 그에 뒷받침 되지 못하고 있기 때문이다. 집합건물은 불특정 다수가 사용 수익함으로써 공용부분이 필연적으로 존재하고 그에 따른 관리에 있어 전문적인 기술과 자격을 요한다 할 것으로 이는 구분소유자들의 의무로서 공동체의 생활안전과 질서유지를 위하여 자치관리체계와 전문 관리인을 두어야하며 그에 따라 민주적인 의사결정을 할 수 있는 관리단이 있어야 함이 당연하다. 관리란 건물에 대한 운영관리, 생활관리 및 유지관리를 말하는 것으로 건물의 기능을 최대한 보존하고 공동체의 안전한 삶과 생활을 보장해야 한다. 그러나 이러한 관리에 대해 양법제의 서로 다른 규정으로 혼란이 일고 있다. 또한 집합건물법과 민법의 관리의 차이점은 민법에서는 관리를 보존, 이용, 개량이라 하고 집합건물법에서는 여기에 용도를 변경하지 않는 한정된 범위까지를 관리의 개념으로 보고 있다.

그렇다면 이러한 관리를 함에 있어 그 주체를 누구로 규정할 것인지 또 어떠한 권한과 지위가 부여되는지 또한 법률관계를 어떻게 규율할 것인지 문제이다. 집합건물의 관리주체인 관리단과 입주자대표회의 관계가 불명확성하다는 점으로 인해 현재 대다수의 집합건물에서 관리단의 구성이라는 명목으로 입주자대표회의를 비록한 번영회 또는 운영위원회 등을 두고 관리하고 있는 것이 현실이다. 그러나 관리의 목적은 집합건물의 안전과 노후화를 방지하고 공동생활의 편의를 제공함을 목적으로 체계적이고 효율적인 관리를 요하는 것이다. 그러나 관리단이라는 단체의 성립과 관리단을 대외적으로 대표하는 기관의 성립은 엄연히 다른 논점이라는 것이다. 집합건물은 법률적인 판단과 객관적인 판단이 결합된 상태에서 판단해야 한다. 이는 구분건물을 구분소유 한다는 것은 집합건물을 공동으로 관리하여야 한다는 일종의 상린관계가 있기 때문이다. 그리고 관리업무를 능동적이면서 영속적으로 처리할 수 있게 하기 위해서는 관리단의 권한이 명확해질 필요성이 요구된다.

그러므로 관리단을 법인화 시킬 필요가 있고, 집합건물의 관리에 있어 자율적인 활동을 할 수 있도록 권한과 지위를 부여해야 하며, 이러한 관리단의 권한을 명확히 하기 위해서는 명문화 된 관리단의 공시화가 필요하다. 그리고 관리대상범위의 확장은 집합건물관리에서는 중요한 것으로 도시형사회로의 환경변화와 집합건물의 노후화에 따라 더욱 확대 될 것으로 예상됨으로 이에 대한 법률규정과 세분준칙이 필요한 것이다. 그러므로 시대에 부응하고 복합건물관리에 있어 통일적으로 관리하고 능동적으로 대처하는 근본적인 문제들을 해결할 수 있는 통합관리법의 제정이 필요한 것이다. 이와 더불어 다목적 집합건물의 등장과 관리의 확대에 따라 집합건물에서는 중요한 ‘실용관리’라 볼 수 있는 것으로 이는 도시환경변화에 따라 관리방법도 그 변화에 마쳐야 하며, 현대사회의 도시형성에 가장 큰 부분을 찾지 하고 있는 집합건물을 체계적이고 효율적으로 관리하기위한 관리법제가 뒷받침 되어야 한다.

국문 초록 1 제1장 서 론 5 제1절 연구의 배경 및 목적 5 제2절 연구의 범위 및 방법 7 제3절 논문의 구성 9 제2장 집합건물과 건물의 관리 11 제1절 집합건물의 개념 11 Ⅰ. 집합건물의 의의 11 Ⅱ. 집합건물의 분류 12 Ⅲ. 건물의 구분소유권 13 1. 구분소유권의 성립 14 2. 구조상 독립성 15 3. 이용상 독립성 16 제2절 집합건물의 관리 17 Ⅰ. 관리행위의 개념 17 1. 민법에 의한 관리 18 2. 집합건물법에 의한 관리 19 3. 주택법에 의한 관리 20 제3절 관리의 대상 22 Ⅰ. 집합건물의 관리대상 22 1. 건물의 전유부분 23 2. 건물의 공용부분 24 3. 부속건물 및 부속시설 25 4. 공유부분으로서의 대지 26 Ⅱ. 집합건물법과 주택법상의 관리대상 26 제4절 소결 28 제3장 집합건물의 관리법제 31 제1절 집합건물법과 주택법에 의한 관리 31 Ⅰ. 사법상 체계 31 Ⅱ. 공법상 체계 33 Ⅲ. 양 법제의 관계 34 제2절 관리단과 입주자대표회의에 의한 관리 36 Ⅰ. 관리단에 의한 관리 36 1. 관리단의 의의와 분류 36 2. 관리단의 성립과 법적 성격 38 가. 관리단의 성립 38 나. 관리단의 법적 성격 38 3. 관리단과 구성원의 관계 40 Ⅱ. 입주자대표회의에 의한 관리 42 1. 입주자대표회의의 의의 42 2. 관리단으로서의 역할 42 3. 공동주택관리에 관한 적합성 43 제3절 집합건물관리권의 대상과 범위 45 Ⅰ. 관리행위의 대상과 범위 45 1. 공용부분의 성격 45 2. 공용부분의 분류 46 3. 관리행위의 범위 47 Ⅱ. 대지와 공유부분