부동산유치권의 개선방안에 관한연구 = A study on the improvement of the real estate liens

부동산 유치권의 공시·등기와 제도 개선방안을 연구했다.

부동산 유치권자는 민법 제320조에 의하여 목적물에 관하여 생긴 채권의 변제가 있을 때까지 그 목적물을 점유할 수 있으며 채무자나 소유자의 인도청 구가 있더라도 인도를 거절할 수 있다. 이처럼 채권자가 유치권에 의하여 채 권을 확보할 수 있지만, 다른 한편으로 유치권을 악의적으로 허위 또는 과정 된 유치권을 행사하는 경우가 있다. 부동산에 관한 소유권, 지상권 또는 저당권 등과 같은 부동산 물권과 달리 부동산유치권은 점유를 요건으로 하고 등기를 요하지 아니하는 물권이다. 그 리고 유치권은 우선변제적 효력이 인정되지 아니한다. 그러나 부동산 경매절 차에서도 유치권은 소멸되지 않고 매수인이 인수하여야 하며 유치권자는 피담 보채권이 변제되지 않는 한 매수인에게 인도를 거절할 수 있다. 따라서 부동 산유치권자는 경매절차에서 사실상 우선변제를 받게 되는 지위를 누라게 된 다. 실제 부동산 경매절차에서 허위 또는 과장된 유치권이 주장되고, 신의칙 위배 및 권리남용에 해당하는 유치권의 행사가 증가하고 있다. 이는 부동산 경매절차의 안정성과 신뢰를 저해하는 요인이 된다. 또한 이러한 현상은 결국 채권·채무자나 부동산의 소유자나 부동산 경매절차에서 매수를 희망하는 자들 의 불신을 초래하고 재산적 손실을 초래하게 된다. 이에 필자는 본 논문을 통 하여 부동산유치권의 폐해를 방지하기 위하여 부동산유치권제도의 개선방안을 탐구해보고자 한다.

부동산유치권의 개선은 결국 현행 민법의 개정을 통하여 이루어져야 한다. 부동산유치권의 개선방안으로는 부동산유치권의 폐해를 방지하기 위하여 제도 자체를 폐지하고 새로운 대안을 마련하는 방안과 부동산유치권 제도를 유지하 면서 제도적 개선을 하는 방안을 생각해볼 수 있다. 법무부는 2013년에 등기부동산에 대한 유치권을 폐지하고 신축건물과 같은 미등기부동산에 대하여만 유치권을 인정하는 방안을 제안하였다. 동 개정안은 민법뿐만 아니라 민사집행법과 부동산등기법의 개정안도 포함하였다. 이를 위 하여 동 개정안에 따르면 현행 민법 제320조가 유치권의 목적물로 부동산을 포함하여 ‘물건과 유가증권’으로 규정하고 있는 것을 부동산을 제외하기 위하 여 ‘동산과 유가증권’으로 개정할 것을 제안하였다. 다만 미등기부동산에 관하 여는 저당권설정등기가 완료되거나 저당권설정등기청구권이 소멸할 때까지만 한시적으로 유치권을 인정하는 방안을 제안하였다. 그러나 이처럼 등기부동산에 대한 유치권을 폐지하고 미등기부동산에 대하 여만 제한적으로 유치권을 인정하는 방안은, 부동산경매절차에서 매수인이 유 치권의 부담을 떠안지 않아도 된다는 점에서 긍정적이지만 현실에서 건물의 증축이나 개축 또는 리모델링업자가 공사대금채권을 만족하는 것을 어렵게 만 든다는 비판을 받는다. 법무부가 2013년에 국회에 제출한 유치권개정안에 대하여는 찬성과 반대의 견해가 제시되었다.

반대하는 견해 중에는 부동산유치권을 유지하되 제도적 개선을 위한 민법, 민사집행법 및 부동산등기법을 개정할 것을 제안한 것도 있다. 2023년 6월 법무부는 다시 민법개정위원회를 출범시켜서 재산법 분야의 전면 개정안을 마련하는 작업을 하고 있다. 최근에 알려진 바에 따르면 동 위원회는 부동 산 유치권의 존재를 전제로 하여 등기제도의 도입과 우선변제권을 부여하는 방안을 논의하고 있다고 한다. 필자는 본 논문에서 선행연구의 연구결과를 검토하고 부동산유치권의 실태 를 분석한 결과, 현행 민법상 유치권의 긍정적인 면을 유지하면서 부동산 관 련 허위·과장 유치권 등 문제점을 해결할 수 있도록 유치권 제도를 존치시키되 제도적 개선을 도모하는 것이 타당하다고 생각한다. 필자는 본 논문에서 2013년 유 치권개정안과 달리 부동산유치권제도의 존속을 전제로 제도적 개선을 하는 견해에 찬성하면서 다음과 같이 부동산유치권의 개선방안을 제안한다. 먼저 허위∙과장 유치권으로 인한 폐해를 예방하기 위해 제320조의 유치권에 대한 채권의 내용을 좀 더 명확히 하고자 유치권에 의하여 담보되는 피담보채 권의 범위를 명확히 할 것을 제안한다.

현행 민법 제320조는 피담보채권의 범 위를 정하지 아니하고 단지 “그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권”이라 고만 규정하고 있는데 채권의 범위를 “그 물건이나 유가증권 그 자체에 대하 여 비용지출로 인한 채권 또는 그 목적물로 인하여 발생한 손해배상채권이 변 제기에 있는 경우”로 한정한다. 그리고 부동산유치권도 등기부에 공시하도록 하고 등기명령제도를 도입함으로써 공시를 통한 거래의 안전과 법적 안정성을 도모하고 유치권자가 부동산을 점유하는 부담을 덜 수 있도록 한다. 또한 부 동산경매절차에서 유치권도 저당권과 마찬가지로 소멸되도록 하고 부동산동산 유치권에도 우선변제적 효력을 인정한다. 이를 위하여 민법뿐만 아니라 민사집행법 및 부동산등기법의 개정도 제안한 다. 이를 통해 부동산유치권제도를 보완하여 유지하는 것이 부동산유치권을 폐지하는 것보다 더 긍정적이고 합리적이라고 본다. 주제어 : 부동산유치권, 허위∙과장유치권, 부동산 공시제도, 미등기부동산, 우선변제권, 소멸주의, 유치권등기명령, 민법개정시안

국문요약 Ⅷ 제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 Ⅰ. 연구의 배경 1 Ⅱ. 연구의 목적 2 제2절 연구의 범위 및 방법 4 Ⅰ. 연구의 범위 4 Ⅱ. 연구의 방법 5 제2장 부동산 유치권의 기본 법리 7 제1절 부동산 유치권의 이론적 고찰 7 Ⅰ. 유치권의 의의 7 Ⅱ. 유치권의 연혁 8 Ⅲ. 유치권의 성질 10 1. 물권으로서의 유치권 10 2. 담보물권으로서의 유치권 11 Ⅳ. 유치권과 동시이행항변권의 구별 14 제2절 부동산 유치권의 성립 요건 16 Ⅰ. 유치권의 목적물 16 Ⅱ. 채권이 변제기에 있을 것 17 Ⅲ. 목적물을 점유할 것 19 Ⅳ. 채권과 목적물과의 견련성 21 1. 견련성에 관한 학설의 대립 22 2. 판례 23 Ⅴ. 유치권의 배제 특약이 없을것 28 제3절 유치권의 효력과 소멸 29 Ⅰ. 유치권의 효력 29 1. 유치권자의 권리 29 2. 유치권자의 의무 35 Ⅱ. 유치권의 소멸 36 1. 유치권의 일반적 소멸 36 2. 유치권의 특수한 소멸 37 제4절 유치권의 목적부동산 경매 41 Ⅰ. 부동산 경매의 의의 41 Ⅱ. 부동산 경매의 유형 43 1. 형식적 경매와 실질적 경매 43 2. 강제경매와 담보권실행경매 44 Ⅲ. 부동산 경매의 절차 45 1. 부동산 경매신청 45 2. 경매개시결정 47 3. 매각 준비절차 49 4. 부동산의 매각 절차 55 5. 부동산 인도 및 배당요구 58 Ⅳ. 매각에 의한 부동산상 부담의 처리 61 1. 소멸주의와 인수주의 61 2. 잉여 주의 62 3. 소결 64 Ⅴ. 유치권과 인수주의 66 제3장 부동산 유치권의 문제점 69 제1절 서 설