도시재생사업의 초기사업비와 기반시설비용 조달을 위한 조세담보부금융(TIF : Tax Increment Financing)적용에 관한 연구 : 서울시 가리봉 일대 도시재생활성화 지역을 중심으로

도시재생사업의 초기 사업비와 기반시설비 조달에 TIF 적용을 연구했다.

국문요약 도시재생사업의 초기사업비와 기반시설비용 조달을 위한 조세담보부금융(TIF : Tax Increment Financing)적용에 관한 연구 - 서울시 가리봉 일대 도시재생활성화 지역을 중심으로 - 1960년대 이후 대한민국의 급격한 산업화에 따라 대도시를 중심으로 인구가 밀집하게 되었고, 도시기반시설이 미처 갖춰지지 못한 도심에서는 특히 주택공급의 불균형이 발생하기 시작했다. 이런 주택수급의 불균형을 해결하기 위해 도심 재개발 사업과 뉴타운 조성 사업이 정부주도하에 시행되었지만, 이러한 사업은 기존도시거주시설을 철거하고 새로운 형태의 주택을 건설하는 방식을 취하고 있어, 정부와 사업시행자 및 기존 거주자들 간의 물리적 마찰을 비롯하여 많은 갈등을 야기시켰다. 이런 사업의 단점을 보완하며 도시노후화를 해결하기 위해 이른바 도시재생이라는 개념이 본격적으로 연구되기 시작하였고 문재인 정부에서는 도시재생뉴딜정책의 법률적 근거를 마련하여 사업예산을 편성 하는 등 활발하게 사업이 진행되고 있다.

철거식 방법의 사업중심은 물리적 주거환경 개선을 가져올 수 는 있으나, 사업지역과 그 인근지역의 부동산 가치의 폭등을 가져오는 등 부작용이 많았으나, 도시재생은 물리적 주거환경 개선을 비롯하여 경제적, 사회적, 문화적 도시환경 개선을 사업목적으로 두고 정부와 사업자, 그리고 지역주민간의 협업을 통해 진행되기 때문에 이해관계자간 갈등과 지향점을 사전에 깊이 있게 파악할 수 있어서 철거식 방법보다 많은 장점이 있다고 말할 수 있다. 도시재생사업의 사업비는 중앙정부의 지원이 사업비의 상당부분을 차지하는데, 재정이 취약한 지방자치단체의 경우 이런 지원이 부족할 경우 사업을 시행하기에 제약이 따를 수 밖에 없다. 또한 도시재생 사업은 기존 철거식 방식보다 일반적으로 수익성이 낮거나 보장받을 수 없기에 민간 사업자들이 적극적으로 사업을 유치하지 않으려는 경향이 있다. 도시재생사업의 초기사업비와 기반시설조성비 등에 필요한 재원은 사업지역의 부동산 가격의 상승을 통해 추가로 발생하는 세금 등을 통해 지방자치단체가 조달할 수 있다면 민간사업자의 진입을 보다 빠르게 유도할 수 있고, 지역주민의 자산가치 증가에 따른 수익을 세금으로 부담하기에 수익자 부담 원칙에도 부합한다고 볼 수 있다.

일반적으로 도시재생사업이 시행된 지역의 경우 부동산 가치의 상승도 같이 발생하게 되는데, 지방자치단체의 도시재생사업 초기사업비와 기반시설 조성비 조달을 위해 부동산 가치 상승에 따른 추가 세수를 일정한 기간 동안 사업비 조달에 국한하여 사용한다면 지방자치단체의 재정건전성을 훼손시키지 않고 보다 원활하게 사업을 진행할 수 있다. 이러한 사업지역의 조세 증가를 통해 자금을 조달하는 것을 조세담보부금융(TIF : Tax Increment Financing)이라 하며, 조세담보부금융은 도시재생사업 지역의 부동산가치 증가로 인한 일정기간 미래 세수 증가분을 담보로 지방채 등을 선발행하여 초기사업비 등을 조달하는 금융방식으로 이러한 사업방식은 특히 미국에서 오늘날까지 활발하게 사용되고 있는 자금조달형태이다. 도시재생사업은 사업기간뿐만 아니라 사업기간이 끝난 이후에도 지속적으로 관리가 되어야 그 목적이 달성된다고 할 수 있다. 지역세수를 담보로 재원조달이 되기 위해서는 지역주민의 지속적인 관심을 유도하여 사업관리가 되어야 하며, 이는 조세담보부금융 사업이 사업기간동안 원활하게 진행될 수 있도록 하는 동기부여가 될 수 있어 그 효과에 대한 관심이 많아지고 있다. 본 논문에서 사례지역으로 선정된 가리봉동 일대 도시재생사업지역은 이러한 조세담보부금융을 통한 사업비조달모델로 적합할 수 있기에 그 효과를 확인해본다.

With the rapid industrialization of the Republic of Korea since the 1960s, the population has become concentrated around large cities, and in urban areas where urban infrastructure has not been established, imbalances in housing supply have begun to emerge. In order to solve the disparity in housing supply and demand, the urban redevelopment project and the new town development project were carried out under the government initiative. However, these projects are designed to demolish the existing residential facilities in the city and construct a new type of housing. It caused many conflicts, including physical conflicts with existing residents.

Although the business center of the demolition method can bring about the improvement of the physical residential environment, there were many side effects such as the surplus of the real estate value in the business area and the neighboring area. However, the urban regeneration is an economic, social, It can be said that it is more advantageous than the demolition method because it is possible to grasp the conflicts and the points of interest among the stakeholders in advance because the improvement of the cultural and urban environment is carried out through the cooperation between the government, businessmen and local residents.

In the case of the urban regeneration project, the central government's support is a large part of the project cost, and in the case of the local governments where the finance is weak, the lack of such support will restrict the implementation of the project. In addition, urban regeneration projects tend to be less profitable than general demolition schemes, and tend not to attract business enthusiastically by private companies because they can not be guaranteed.

The resources needed for initial business expenses and infrastructure construction costs of urban regeneration projects can lead to the entry of private enterprises more quickly if the local governments can procure additional taxes through the rise of real estate prices in the project area , And the income from the increase in asset value of the local residents is borne by the tax, which is in line with the principle of paying the beneficiary.In general, the value of real estate in the area where urban regeneration has been implemented will also rise.

In order to procure the initial cost of the urban regeneration project of the local governments and the infrastructure construction cost, It is possible to carry on business more smoothly without compromising the financial soundness of local governments. Tax Increment Financing (TIF) is the process of raising funds through the increase of taxes in these business areas. The Treasury Department financings are financed by the increase of future tax revenue due to the increase in the value of real estate in the urban regeneration area, This type of financing is the type of financing that is actively used in the US especially today.

Urban regeneration projects can be said to be achieved not only during the project period but also after the end of the project period. In order to finance the local taxation as a collateral, it is necessary to induce the interest of the local residents to be in charge of business management. This may be motivating the Tax Increment Financing business to proceed smoothly during the project period. In this paper, the Urban Regeneration Project area in Garibong-dong, which is selected as the case area, will be suitable as a project financing model through Tax Increment Financing