垈地의 物理的 條件에 따른 開發類型 豫測에 관한 硏究 : 기성시가지 도시설계 지구를 중심으로

대지의 물리적 조건에 따른 개발유형을 예측하고 도시설계 규제 적용을 연구했다.

계획은 현실성이 확보되지 않으면 계획으로서의 존재가��상실된다. 이러한 측면에서 도시설계의 현실화는 개별 대지의 개발행위를 통해서 가능하며, 따라서 도시설계 계획안의 수립은 대지에서 나타나게 될 개발유형에 대한 예측이 선행되어야 한다. 그러나 과거 도시설계안의 작성은 이러한 예측에 기초해서 설계되지 못함에 따라 계획내용이 현실세계에 부합되지 못한 결과를 초래하였다. 본 연구는 이러한 문제인식에 따라 도시설계에서 개발유형 예측 모형 도입의 당위성과 강북 및 강남지역의 개발유형 예측모형을 제안하였다. 그리고 정립된 모형을 토대로 정책시뮬레이션을 실시함으로써 도시설계 규제 수단의 적용방안을 제안하였다. 개발유형은 단독신축, 공동신축, 증개축 및 대수선, 용도변경, 현상유지로 구분하고 분석 대상지는 신촌 도시설계 지구에 위치한 총 1,014개 대지와 테헤란로 도시설계 지구에 위치한 총 1,091개 대지를 선정하였다. 분석방법은 첫째, 예비적 분석단계로서 개별 대지가 가지고 있는 특성에 따라 개발유형간에는 어떠한 차이가 있는지를 분석분석과 다중비교를 통하여 분석하였다. 둘째, 토지소유자의 개발유형 결정은 효용극대화를 위해 개발유형을 선택한다는 측면 에서 확률선택모형인 로짓모형을 통하여 개발유형별 결정요인을 실증적으로 분석하였다. 로짓모형을 통해 개발유형별로 영향을 미치는 요인을 정리하면 다음과 같다.

강북지역에서 첫째, 신축행위(단독신축, 공동신축)에 영향을 미치는 요인을 추정한 결과, 접도폭이 좁을수록 지하철역과 거리가 멀수록, 건축년도가 오래될수록, 용적률이 낮을수록 신축행위를 선택할 확률이 높다. 둘째, 개발행위 (단독신축, 공동신축, 증개축 및 대수선, 용도변경)에 영향을 미치는 요인을 추정한 결과, 건축년도가 오래될수록, 용적률이 낮을수록, 연와조 구조일수록 개발행위를 선택할 확률이 높은 반면, 건축물 용도가 상업용도일 경우 선택 확률이 낮다. 셋째, 대지에서 나타나는 개발유형을 현상유지, 단독신축, 공동신축, 증개축 및 대수선. 용도변경으로 나누고 현상유지를 기준으로 다항로짓모형을 추정한 결과, 단독신축은 접도폭이 좁으면서 접도수가 많을수록, 건축년도가 오래 경과되고 용적률이 낮을수록, 그리고 연와조나 세멘 구조이면서 공개공지로 제공해야 할 면적이 적은 대지조건에서 단독신축을 선택할 확률이 높았다. 공동신축은 지��높고 접도수가 적을수록, 건축년도가 오래되고 용적률이 낮을수록, 그리고 공동건축 지정 필지수가 많은 대지조건을 가지고 있을수록 선택할 확률이 높다. 증개축 및 대수선은 대지면적이 넓고 세장비가 클수록, 건축년도가 오래되고 용적률이 낮을수록, 연와조 구조나 철근구조 그리고 복합 구조일수록, 그리고 공동건축으로 지정된 필지수가 많거나 공개공지로 제공해야 할 면적이 적을수록 발생할 확률이 높다.

그리고 용도변경은 지하철역과 �貂�용적률이 낮을수록 그리고 공동건축 지정 필지수가 많을수록 선택할 확률이 높은 반면, 상업용도이거나 공개공지로 제공해야할 면적이 적을수록 선택할 확률이 낮다. 강남지역에서 신축행위를 선택할 확률이 높은 대지조건은 지��높고, 접도폭이 좁고 접도수가 적을수록, 건축후 경과년수가 적고 용적률이 낮은 대지에서 발생할 확률이 높다. 반면 개발행위에 영향을 미치는 요인은 없다. 다항로짓모형을 추정한 결과 단독신축은 건축후 경과년수가 적고 용적률이 낮은 대지에서 발생할 확률이 높다. 공동신축은 지��높고 용적률이 낮으면서 건폐율이 높을수록 발생할 확률이 높다. 증개축 및 대수선은 공개공지 제공 면적이 넓을수록 선택할 확률이 높은 것으로 나타났다. 그리고 용도변경 행위에는 접도폭이 좁은 대지조건을 가지고 있는 경우 발생할 확률이 높은 것으로 나타났다. 본 연구에서는 강북지역과 강남지역에 대해 각 4가지 분석모형을 도출하였으며 우도비 지표와 설명력을 기준으로 볼 때 개발유형 예측모형(Ⅱ)가 현실세계의 개발유형을 가장 잘 반영하고 있음을 알 수 있었다. 개발유형 예측모형 (Ⅱ)를 통해 신촌도시설계 지구 내 일부 대지를 중심으로 정책시뮬레이션을 시행하였다. 정책시뮬레이션은 도시설계 규제요소 중 공동건축과 공개공지를 기준으로 3가지의 시나리오를 가정하였다.

기준시나리오는 도시계획법상의 용도 지역제만을 적용 받았을 때를 가정하고, 시나리오 #1은 기정 도시설계 규제가 적용되는 것으로 가정하였다. 그리고 시나리오 #2는 도시설계 재정비상의 규제내용이 적용되는 것으로 가정하였다. 정책시뮬레이션 결과, 단독신축이 발생할 확률이 높은 대지에 대해 공동건축을 지정하는 것은 오히려 신축행위를 지연시키는 결과를 초래하였다. 따라서 이러한 대지의 경우 공동건축이나 건축선 후퇴를 통한 공개공지의 확보가 꼭 필요하지 않다고 판단될 때, 도시설계 규제수단의 완화적용을 통해 신축행위가 이루어질 수 있도록 하여야 한다. 그리고 공동신축이 발생할 확률이 높은 대지에서는 공동건축 지정이나 공개공지 제공면적에 관계없이 공동신축을 선택할 확률이 높은 것으로 나타났다. 마지막으로 목표년도까지 개발행위가 발생하지 않을 확률이 높은 대지는 시나리오의 변화와 관계없이 개발을 보류하는 것으로 나타났다. 따라서 이러한 대지에 대한 도시설계 규제내용의 적용은 불필요한 규제이며, 설계노력의 손실을 낳게 된다는 것을 알 수 있다. 이상의 연구결과를 토대로 다음과 같은 기대효과를 얻을 수 있다. 첫째, 본 연구에서 제안한 개발유형 예측에 기초한 설계안 수립이 이루어질 경우 개발이 예측되는 대지 위주의 계획안 작성이 가능하며, 이를 토대로 지역특성에 부합되면서 현실성이 높은 설계안 작성이 가능하다.

둘째, 그 동안의 도시설계가 한정된 시간과 자원으로 도시설계 지구 내 모든 대지나 건축물에 대해 계획안을 제시하였다면, 본 연구의 방법론을 적용할 경우 목표 년도까지 개발 행위가 발생할 것으로 예측되는 대지를 위주로 계획할 수 있는 가능성을 제공 하였다. 이로 인해 한정된 시간과 자원의 적절한 배분이 가능할 것이라 판단된다. 셋째, 그 동안 신축행위 위주로 작성되었던 도시설계가 증개축 및 대수선이나 용도변경 등의 개선행위까지로 영역이 확대됨으로써 도시설계의 역할이 더욱 확대될 수 있는 여지를 마련하였다는 점이 연구의 기대효과라고 판단된다. 본 연구는 그동안의 도시설계 연구에서 대지의 개발행위에 대한 파악이나 분석이 필요하다는 당위론적 접근에서 벗어나 현실에서 나타나는 개발행위를 토대로 개발유형에 대한 영향요인을 찾아내고 이를 토대로 도시설계 규제수단의 적용방안을 제시하였다는 점이 본 연구의 성과라고 할 수 있다. Planning might loose its own value of existence without ensuring its reality. In this context, actualizing of urban design is can be accomplished through development behavior on lots.

Therefore, preparation in urban design should follow after prediction of development types on lots. Since, preparing of urban design in past had without considering lots-development prediction, the content of planning was not correspond to real situation. This dissertation shows the reason of why predictive model that predicts the development types in urban design is needed, and suggests predictive model applied to KangBuk and KangNam in Seoul. Through policy simulation based on predictive model, it suggested improvement of guideline in urban design. Development types were classified with individual-construction, joint-construction, rehabilitation, use-change, and maintenance.

Analysis are based on 1,014 lots located in the district of Urban design, Shinchon, and 1,091 lots located in the district of urban design, Teheranro. The methods of analysis are divided in two steps: first, as a preparative analysis stage, I analyzed the difference of development types by using ANOVA analysis and Scheffer's multiple comparisons. Secondly, in respect that the decision of development types could be chosen by the lot owners who faced with the alternative of choice for their utility maximization, I actually analyzed factors of determination through Logit model--probabilistic choice model--.

Through Logit model, factors affecting each development type are as follows: First, in Kangbuk, as a result of estimation of the factors affecting new construction (individual construction, joint development), the smaller the number of roads facing a certain lot, the further the distance from subway station, the older the construction date, and the lower the floor area ratio is, the more increased the choice probability of selecting behavior of development is.

Secondly, as a result of factors affecting behavior of development (individual construction, joint construction, rehabilitation, use-change), the older the construction year, and the lower the floor area ratio is, and, in addition, when the building has tile structure, the more decreased the choice probability of selecting behavior of development. Moreover, when the building is used for commercial, the choice probability is decreased, too. Thirdly, development patterns appeared on lots was classified with maintenance, individual construction, joint construction, rehabilitation, and use-change.

Consequently, as a result of estimating Multi-Logit Model adapted to maintenance as a standard for the model, the narrower the roads facing the lot, the more the number of roads facing the lot, the longer the construction year, and the lower the floor area ratio is, and when a bui