연구 요약
연구 요지 (AI)
장기미집행 도시계획시설 보상 방안으로 개발권양도제 도입을 검토했다.
초록
1960년대부터 시작된 고도경제성장과 산업화로 인한 급격한 도시화는 도시환경오염으로 이어져 생태계의 파괴, 지구온난화 등의 기후변화를 야기시켜 쾌적한 도시환경을 만드는데 저해요인으로 작용하고 있다. 더구나 황사, 온난화현상 등 한반도를 위협하는 자연재해가 갈수록 강도를 더해가고 있다. 최근에는 환경에 대한 인식변화로 쾌적한 도시 환경의 확보 및 환경 위해성을 완화시킬 수 있는 녹지의 중요성이 점차 증대되고 있다. 도시계획시설내의 공공시설 녹지인 완충녹지는 부족한 도심 녹지공간을 활용하며 택지, 산업단지 등을 개발하고 도시의 쾌적한 환경을 유지시키는데 도움이 된다. 긴 선형의 형태로 조성되는 경우가 많기 때문에 도시녹지의 연결과 생물이동 통로인 녹지축으로서 중요한 의미를 가진다. 또한, 도시녹지 공간으로서의 중요한 위치를 차지하고 있는 완충녹지는 각종 재해와 환경오염을 완화하거나 격리시키는 것이 가장 큰 기능이며, 완충의 기능적인 측면 외에 도시 내 중요한 녹지축과 생태적인 기능도 부각되고 있다. 장기미집행 도시계획시설은 공공시설 확보라는 목적을 위해 개인의 재산권이 침해되는 경우이므로 보상되어야하나, 재원의 부족으로 토지소유자의 민원을 초래하고 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해서 선진 외국에서는 다양한 방법으로 토지이용규제에 의한 재산권침해를 최소화하기 위한 방안을 제시하고 있다. 그 중 하나로서, 개발권양도제가 있다.
개발권양도제(TDR)는 미국에서 이미 오래전에 도입되어 활발하게 운영되고 있는 제도로서, 토지의 소유권과 개발권을 분리하여 개발권을 개인 간에 매매할 수 있도록 하는 제도를 말하며 공원, 녹지, 개발제한구역같이 보전이 필요한 지역의 개발권을 개발이 가능한 지역으로 매매할 수 있도록 하여 보전이 필요한 지역의 재산권을 합리적으로 보호하면서 정부는 그 지역을 재정부담 없이 보전할 수 있다는 점에서 시사 하는바가 크다고 할 수 있다. 우선, 개발권양도제를 통해 자연환경을 보전하고 있는 미국사례를 통해 시사점을 제시하였다. 1979년 뉴저지 州는 환경을 보호하고 수질을 유지하고 적절한 농업과 여가의 토지이용을 증진하며 파인랜드와 양립할 수 있는 개발을 진작시키기 위한 파인랜드보호법(Pinelands Protection Act)을 시행하였다. 이러한 사례를 비추어볼 때, 개발권양도제 도입의 전제조건은 관련법의 제정이며, 법 또한 토지소유권의식이 강한 우리나라 현실에 적합한 법을 제정하여야 하겠다. 캘리포니아-네바다州 타호호수 분지사례에서 우리가 주목해야할 부분은 바로 인접지역간의 거버넌스이다. 타호호수는 두 개의 주에 걸쳐서 위치하는데 이렇게 환경적으로 민감한 사안들을 협정을 맺어 계획되고 미의회에 비준되어 타호지역계획기관이 설립하게 된 것이다.
마지막으로 플로리다州 인디언리버(Indian River) 카운티프로그램은 환경적으로 민감한 송출지역에 40에이커당 한 단위로 개발밀도를 제한하였다는 점에서 개발권 이전에 강한 동기를 부여한 것이다. 둘째, 서울시 용산구 완충녹지를 대상으로 개발권양도제를 실시해 보았다. 송출지역에 개발권양도제 실시모형을 적용한 결과, 개발권총액 6,228,236,851원으로 추정된다. 수용지역은 용산구 내 다양한 지역을 수용지역후보군으로 선정하여 추가용적률을 실시모형공식에 대입하여 도출하여 보았다. 그 결과 0%에서 22.2%까지의 추가용적률이 산정되었다. 셋째, 장기미집행 도시계획시설의 문제해결과 개발권양도제 도입방안에 대한 의견을 들어보기 위하여 용산구 완충녹지와 관련된 주요행위자들을 대상으로 심층면접조사를 실시하였다. 그 결과 용산구 완충녹지는 급격한 도시화로 인한 환경파괴에서 보호해주는 역할로 인해 보전해야한다는 입장과 지금 녹지로서 제 기능도 못하고 있고, 사적재산권을 침해해서까지 완충녹지를 보호할 필요는 없다는 의견이 엇갈리고 있다. 따라서 토지소유자와 지방정부간의 토지매수문제가 가장 중요한 화두로 되어있으며, 담당공무원은 최근 5년에서 10년간 급격한 지가상승으로 인해 지방정부에서 토지매수는 거의 불가능하다고 응답했다. 따라서 중앙정부의 지원이 유일한 대안이라고 의견을 피력했다.
중앙정부지원에 대해서는 담당공무원과 토지소유자의 의견이 일치했다. 이러한 엄청난 보상금문제의 해결방안으로 개발권양도제는 담당공무원과 일부 토지소유자들은 긍정적인 답변을 하였고, 일부 토지소유자들은 지방정부 또는 중앙정부의 완전한 실거래가 매수를 원하였다. 담당공무원은 개발권양도제가 현실적으로 적용이 되려면 먼저 법체계가 정립되어야 하고, 토지소유자들은 개발권양도제 전문가부터 양성해야한다는 의견을 제시하였다. 개발권양도제 도입을 위한 다양한 논의가 진행되고 있지만, 아직은 제도에 대한 신뢰성과 현실성에 대해 여전히 논란이 많이 때문에 보다 구체적이고 한국 실정에 맞는 제도도입을 검토 할 필요성이 있다. 본 연구에서는 실시모형을 통해 제도도입의 타당성을 제시하였다고는 하지만 실제 사례적용에 있어서는 더 많은 연구와 검토가 필요하다. 후속연구에서는 이전의 연구에서 행해지지 않았던 방식으로 가상실험을 할 필요성이 있고, 개발권에 대한 근본적인 개념정립을 위해 학회세미나발표 등과 같은 방법으로 개발권양도제를 현실적으로 다루어서 이슈화시켜야 하겠다.
목차
제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적1 제2절 연구의 대상 및 범위3 제3절 연구의 방법 및 구성4 제2장 개발권양도제(TDR)에 대한 이론적 고찰 7 제1절 장기미집행 도시계획시설 보상방안으로서의 개발권양도제(TDR)7 1. 장기미집행 도시계획시설과 보상의 문제7 2. 규제손실보전수단으로서 개발권양도제(TDR)19 3. 개발권양도제를 통한 자연환경보전 해외사례23 제2절 선행연구 검토 및 분석틀 설정30 1. 장기미집행 도시계획시설에 관한 선행연구 검토 30 2. 개발권양도제에 관한 선행연구 검토37 3. 선행연구의 시사점 및 연구의 분석틀 44 제3장 장기미집행 완충녹지에 대한 개발권양도제(TDR)모형의 적용47 제1절 서울시 장기미집행 완충녹지의 실태47 1. 서울시 장기미집행 완충녹지 현황 47 2. 서울시 녹지계획수립 현황48 제2절 사례지역 선정49 1. 사례지역 선정이유50 2. 사례지역 일반현황51 제3절 개발권양도제(TDR)의 적용가능성 분석55 1. 실시모형 적용을 위한 전제조건 55 2. 송출지역 지정 및 개발가치 산정56 3. 수용지역 지정 및 개발이익 산정60 4. 소결90 제4장 개발권양도제(TDR) 적용가능성 검토96 제1절 심층면접 조사설계96 1. 표본선정96 2. 심층면접조사 일정 및 구성96 제2절 심층면접의 결과 98 1. 일반사항98 2. 완충녹지 보전에 대한 의견98 3. 중심지 미관지역 관리에 대한 의견101 4. 토지이용규제에 대한 의견101 5. 개발권양도제(TDR) 도입에 대한 의견102 6. 소결104 제3절 개발권양도제(TDR)의 적용방안104 1. 제
발행 정보
2007. 서울시립대학교 일반대학원 국내석사 학위논문