부동산관련 신금융기법 현황 및 부동산 개발사업에 대한 프로젝트 파이낸싱 적용사례 연구

부동산 신금융기법과 개발사업 프로젝트 파이낸싱 적용 사례를 연구했다.

IMF구제금융을 신청할 정도로 극도로 경색되었던 경제가 1999년 하반기이후 점차 회복되면서 국내 건설시장과 금융시스템은 크게 선진화되었는데 건설업에 대한 금융상품 활용 부문이 대표적이다. 전통적으로 건설회사의 경우 자금흐름의 가변성이 높고 재무구조가 취약하여 기타 산업에 비해 신용도가 낮다. 따라서 금융권에서는 건설회사에 대한 여신비중을 줄이고자 한다. 그러나 최근 저금리체제 확대와 국내 설비투자 감소에 따른 예대마진 축소 등으로 금융기관으로서는 새로운 투자처를 확보하는 것이 관건으로 작용하면서, 새로운 금융구조를 활용한 여신구조를 개발함으로써 건설회사가 아닌 프로젝트별 여신을 통하여 수익을 확대해 나가고 있다. 즉 건설회사와 금융기관을 둘러싼 환경변화는 상호 이해관계에 의해 REITs, 부동산투자신탁, 부동산신탁 등의 새로운 금융상품의 출현을 자극하였으며, 최근 금융권에서 취급하는 부동산 개발금융은 주로 프로젝트파이낸싱 기법에 기본 바탕을 두고 있다. 과거 전통 대출과는 달리 최근의 부동산 개발 사업에 도입된 신금융기법은 토지비의 담보가액을 초과하는 대출을 실행하면서 안정성을 보장하기 위한 여러 장치들을 마련하고 있다. 이는 과거의 담보대출이 자산의 과거가치 또는 현재가치를 주요 판단근거로 삼았다면 신금융상품에서는 사업의 미래현금흐름을 바탕으로 한 수익가치를 중요하게 여기기 때문에 가능한 것이다.

그러나 일반적인 프로젝트 파이낸싱과는 달리 부동산개발사업이 갖는 독특한 특성에 의해 야기되는 위험과 이를 피하기 위한 여러 가지 구조적 장치들이 필요하다. 본 논문에서는 새로이 도입된 금융기법과 이에 사용되는 여러 가지 구조 및 특징을 소개하고 시장규모를 정리하였다. 또 현재 도입가능한 프로젝트 자금조달원을 정리하였으며, 이를 수행하는데 예상되는 위험과 이를 회피하기 위한 사업구조 등을 소개하였다. 또한 실제여신이 이루어진 ''천호동주상복합아파트'' 사례를 소개하였다. 본 사례는 2003년 5월 은행의 일반대출 계정항목에서 프로젝트파이낸싱의 형태로 대출을 실행한 사례로써 최근 금융기관에서 가장 널리 사용하고 있는 여신 구조이다. 본 사례를 통하여 프로젝트파이낸싱에 바탕을 둔 여신을 실행하는데 금융기관입장에서 느끼는 각종 위험과 이에 대비하는 안전장치 등을 소개하였으며, 여신 결정을 하는데 가장 중요하게 분석해야 하는 사업성 및 소요자금 등을 산정하는 내용을 간략히 정리하였다. 결론으로 향후 프로젝트 파이낸싱이 부동산개발사업을 비롯한 여신상품에 적극 활용되기 위하여 개선되어야 할 사항들을 제안하였다.