集合建物의 垈地權과 그 執行에 關한 硏究 = (A)Study on the Building Land Right of Aggregate Building and its Execution

집합건물의 대지권과 그 권리의 강제집행 문제를 연구했다.

1970년대에 들어서면서 급속한 인구의 증가와 핵가족화 및 인구의 도시집중화에 다라 토지이용의 고도화, 입체화가 요구되었고 이에 따라 대규모 아파트나 상가, 사무용 빌딩등 집합건물이라는 새로운 형태의 건물이 폭발적으로 증가하였다. 이에 따라 종래와는 달리 일동의 건물을 여러명의 구분소유자가 공동이용이라는 새로운 형태로 발전하게 되었고 민사법률관계 또한 필연적으로 이러한 집합건물들을 둘러싼 새로운 형태의 법률관계를 합리적으로 규율하기 위한 대책 마련이 시급히 요청되기에 이르렀다. 이에 1982년 민법개정작업의 일환으로 집합건물에 대한 법안의 기초작업이 시작되어 1984년 4월 10일에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이라는 이름 아래에 제정·공포되었다. 이 법에 의하여 구분소유권의 대상과 한계, 구분소유자 상호간의 법률관계, 구분소유권과 그 공동이용부분 및 그 대지에 대한 소유와 이용관계를 분명히 하고, 집합건물 안에서의 공동생활을 보다 합리적으로 규율하게 되었다. 이 집합건물법의 가장 큰 특징중의 하나는 대지사용권 개념의 도입이라 하겠다.

“지상물은 토지에 속한다(Superficies solo cedit)”라는 원칙에 따라 건물을 토지와 독립한 별개의 부동산으로 취급하지 아니하는 법제 아래서는 별다른 문제가 없으나, 토지와 건물을 별개의 독립한 부동산으로 취급하는 우리나라의 법제 아래서는 집합건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리가 매우 중요해지며 이를 대지사용권으로 정의하고 건물과 대지사용권 사이에 일체불가분성을 인정함으로써 대지사용권이 건물로부터 분리됨으로써 발생하는 여러 가지 복잡한 사태의 발생을 최소한으로 억제하고 있다. 그러나 집합건물법에서 규율하는 이러한 대지사용권의 일체불가분성에도 불구하고 우리나라의 건축·분양 현실상 토지와 건물이 분리되어 처분되는 사례가 왕왕 발생하는 바 이 때에 매우 복잡하고 특수한 법률관계가 발생하게 된다. 특히 집합건물의 전유부분과 대지부분에 대하여 그 일체성이 성립되기 전에 구분건물에 대하여만 저당권이 설정되었다가 위 저당권에 기하여 경매절차가 개시된 경우에 저당권의 효력이 미치는 범위가 문제가 된다.

이에 대하여 우리 법원은 1995년 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 전유부분의 소유자가 사후에라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지사용권이 동일소유자의 소유에 속하게 되었다면 그 대지사용권에 까지 미친다고 판시한 이후 대지사용권의 일체불가분성의 성립요건을 지속적으로 확장하는 태도를 보여주고 있다. 그러나 대지사용권의 성립시기가 어느시점까지 확장될수 있는지와 관련하여는 집합건물법에서 구체적으로 규정하고 있지 않은 바 대지사용권의 성립시기에 대하여 법이론적 연구 및 판례의 축적을 통하여 그 법률관계가 보다 명확하게 정립되어야 할 필요가 있다. 한 편 민사집행의 실무영역에서는 대지권 미등기 건물의 집행과 관련하여 명확하지 않은 법원의 업무처리등으로 인하여 경매참여자의 혼란이 발생하고 거래의 안정성이 크게 훼손되고 있는 것이 현실이다. 대지권과 관련한 현행 민사집행상의 미비점을 해결하기 위해서는 민사집행법 및 법원실무지침에서 규정하고 요구되는 사항이 충실히 이행될 필요가 있는 바 그 구체적인 내용은 아래와 같다. 첫째, 집행법원은 경매개시결정단계에서 신청서의 기재 및 첨부서류에 의하여 형식적 심사를 하도록 되어 있는 바 대지권 관련 심사가 보다 철저히 이행되도록 할 필요가 있다.

둘째, 법원의 명령에 의해 집행관이 작성하는 현황조사보고서가 지나치게 임대차계에 촛점이 맞추어여 있는 바 실무지침등의 수정을 통하여 대지권관련내용의 조사를 강화할 필요가 있으며 이의 철저한 관리감독이 필요하다. 셋째, 감정평가인에게 명확한 지침을 주어 이들이 작성하는 감정평가서에 대지사용권에 대한 내용이 충실하게 기재되도록 하여야 하며 이에 대한 철저한 점검이 필요하다. 넷째, 법원이 매각기일 1주일 전까지 작성·비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 하는 매각물건명세서에 대지권관련 내용이 보다 충실하게 작성되어야 할 필요가 있다. 다섯째, 후일 낙찰자에게서 발생하는 불측의 추가 부담부분에 대한 매도인의 담보책임 확대, 토지분양자의 배당참여방안 등 민사집행법의 보완방안에 대해 연구를 해 볼 필요가 있다.

제1장 서론 = 1 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2 제3절 선행연구의 고찰 = 4 제2장 집합건물의 구분소유권과 대지권에 관한 이론적 고찰 = 7 제1절 집합건물의 소유및 관리에 관한 법률 = 7 1. 집합건물법의 도입배경 = 7 2. 집합건물법의 제정과정 = 8 제2절 집합건물의 구분소유제도 = 9 1. 구분건물의 의의와 요건 = 9 2. 구분소유권의 성립과 해소 = 13 3. 전유부분과 공용부분 = 14 제3절 집합건물의 구분소유권과 대지사용권과의 관계 = 15 1. 집합건물의 대지 = 15 2. 집합건물의 대지사용권 = 18 3. 전유부분과 대지사용권의 일체성 = 21 제4절 집합건물의 구분소유권과 대지권의 공시 = 26 1. 구분소유권과 대지권 등기제도 = 26 2. 대지권등기 절차 및 내용 = 28 3. 대지권등기의 효과 = 31 제3장 집합건물의 집행 = 35 제1절 집합건물의 집행일반 = 35 1. 경매신청 = 35 2. 경매개시결정 = 36 3. 압류등기의 촉탁 = 37 4. 이해관계인 등에 대한 통지 = 38 제2절 집합건물의 집행상의 대지권 관련 특수한 법률관계 = 39 1. 건물에 대한 제한물권 설정이후 대지사용권이 발생한 경우 = 39 2. 전유부분에 대한 대지사용권 발생 전에 이미 대지에 대하여 제3자가 소유권 이외의 권리를 취득한 경우 = 45 3. 대지사용권은 이미 발생하였으나 대지권등기가 되어 있지 아니한때에 제3자가 대지사용권에 관하여 권리를 취득한 경우 = 47 제3절 집합건물의 집행사례 연구 = 48 1. 집행사례연구(1) - 관례연구