계층분석기법(AHP)를 활용한 전세보증금 미반환 위험의 중요도 인식 = Using hierarchical analysis (AHP) Recognizing the importance of the risk of non-return of the security deposit

전세보증금 미반환 위험의 주요 요인에 대한 인식을 분석했다.

연구의 시사점 [그림 1] 연구 흐름도 제2장 전세보증금에 관한 이론적 고찰 제1절 전세에 대한 정의 및 배경 1. 전세의 정의 전세란 집주인이 세 들어 사는 사람에게 집의 방 한 칸이나 집 전체를 빌 려주고 그 대가로 받는 돈이지만 세 사는 사람이 집을 나갈 때는 돌려주어 야 하는 돈을 말한다. 주거용도로서의 집에만 쓰는 말이며 상가나 빌딩 등 에는 쓰지 않는다. 전세는 주거관습으로 생겨 하나의 물권으로 발달 된 것 으로 한국에만 있는 특이한 주택 임대차 거래 관행이다. 월세와 더불어 주 택임대차의 한 형태로서 주택을 사용 수익할 목적으로 기한을 정하고 그 사 용 대가의 조건으로 목돈을 입주 전 지불하고 사용하는 동안에는 별도 금전 지불이 없으며 기한이 끝나면 입주 시 지불한 목돈을 반환받는 구조이다. 2. 전세보증금 미반환 위험의 발생 배경 전세보증금 미반환의 발생 배경으로는 부동산 시장의 급격한 변동을 들 수 있다.

2019년 9월경 있은 대출 규제 정책 직후 있은 유래 없는 주택매매 가 상승과 당시 전국적으로 확산되었던 이른바 ‘갭 투자’ 방식의 부동산 투자 열기가 이어지던 2020년경까지 무분별하게 체결된 임대차계약의 만기 가, 부동산 시장의 열기가 급격히 식은 2021~2022년경 사이에 도래하는 일 이 맞물리면서 전세금을 반환받지 못하는 피해자들의 수가 폭발하듯 수면 위로 드러난 것으로 보이며1) 문제는 그 과정에서 실제 전세 사기를 주도한 자들이 이미 자신들에게 자력이 없음에도 불구하고 다른 임대차 보증금반환 을 위하여 다른 임차인으로부터 보증금을 편취하여 이른바 ‘돌려막기’를 하거나, 처음부터 대출을 받기 쉬운 서민들 대상 소액의 전세 자금대출금을 편취하고, 주택임대차보호법 소정의 임대인 지위 승계 규정을 악용하여 임 대인으로 만드는 등 사회적 약자를 보호하기 위한 제도를 악용하여 서민들 의 삶을 무너뜨리고 있으며, 전세보증금 미반환위험의 대상자의 유형은 아 래 <표 1>와 같이 ‘임대차 부분’에 대한 기망과, ‘소비대차 부분’에 대 한 기망으로 그 유형을 나누어 볼 수 있는데, 이때 임대차 부분은 임대 권 한이나 임대목적물의 문제, 소비대차 부분은 변제능력과 변제의사의 문제로 귀결된다

할 것이고, 이러한 방식으로 범죄유형을 분류하는 실익은 당해 범 죄의 증명과 관련하여 중점을 두어야 할 부분이 명확해진다는 점에 있다고 할 수 있다.2) 1) 한국주택가격동향, 한국부동산원, (2022. 7.) 2) 강문찬, 2023, “전세사기 발생원인 및 법적 방지방안에 관한 연구”, 한국부동산법학회, 「부동산법 학」, Vol.27 No.2, pp.23~48.

<표 1> 전세보증금 미반환 대상에 따른 전세사기 유형 연번 기망대상 사 례 피해자 임대차 부분 임대차 계약을 체결할 권한만을 위임받은 대리인이 위 임 권한을 넘어 전세계약을 체결하여 전세금을 편취하 는 경우 임차인 (+위임인) 이미 다른 임차인이 거주하고 있는 주택에 새로 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 경우 임차인 신탁사에 재건축건물의 신탁등기 후 은행대출을 받고, 공인중개사와 공모하여 임차인을 속이고 전세계약 체 결 후 보증금을 가로채는 경우 소비대차 부분 시세를 알기 어려운 신축빌라의 소유자가 전세 보증금 을 시세와 같게 부풀려 임차인과 임대차 계약 후 신용 불량자 등 무자력자나 무자본 갭 투자자에게 명의를 넘기는 경우 임차인 (+선의의 갭 투자자) 대출금, 건물의 전월세 계약 현황 등을 속여 충분히 자 력이 있는 것처럼 행세하며 임대차계약을 체결한 경우 임차인 특별한 자력 없이 보증금반환채무를 승계하는 방법으 로 자기 자본 투자 없는 무분별한 갭 투자를 통해 부 동산 소유권을 이전받는 경우 7 대출사기 허위 계약으로 전세자금 대출을 받는 경우 금융기관 출처: 강문찬, 2023, “전세사기 발생원인 및 법적 방지방안에 관한 연구”, 한국부동산법학회, 「부동산법학」, Vol.27 No.2, p.29. 제2절 전세보증금반환 보증보험제도 1.

전세보증금 보증보험의 특징 부동산물권은 성질상 절대적 효력을 가져 제삼자에게 대항할 수 있으므로 이에 관한 법률관계를 공시함으로써 거래 안전과 신속을 가질 수 있는데,

제1장 서론 1 제1절 연구의 배경과 목적 1 1. 연구의 배경· 1 2. 연구의 목적· 2 제2절 연구의 범위 및 방법· 3 1. 연구의 범위· 3 2. 연구의 방법· 4 제2장 전세보증금에 관한 이론적 고찰 · 6 제1절 전세의 정의 및 배경· 6 1. 전세의 정의· 6 2. 전세보증금 미반환 위험의 발생배경 6 제2절 보증금반환 보증보험제도 8 1. 전세보증금 보증보험의 특징· 8 2. 전세보증금 보호제도 11 3. 전세자금 관련 현황 14 제3절 선행연구의 검토· 18 1. 전세제도에 관한 선행연구 18 2. 전세보증금에 관한 연구 · 19 3. 선행연구와의 차별성 23 제3장 연구 설계 24 제1절 연구의 모형 24 1. 분석의 흐름· 24 2. 분석의 변수 선정 25 제2절 자료의 수집 27 1. 연구모형의 구성변수 27 제3절 연구의 분석 방법 39 1. 설문개요 · 39 2. 설문대상자의 특성· 40 제4장 실증연구 41 제1절 위험요인의 중요도 분석 41 1. 개별집단의 중요도 분석 41 2. 전체집단의 중요도 분석 50 제2절 위험요인의 영향값 및 순위 52 1. 개별집단의 영향값 및 순위 52 2. 전체집단의 영향값 및 순위 60 제5장 결론 65 1. 연구의 요약 및 시사점 65 2. 연구의 한계 및 향후 연구 방향· 67 참고문헌 69 설문지 73 Abstract · 79