GIS 환경에서의 지구단위계획구역 유형화를 통한 공공성 확보 기준 설정

지구단위계획 유형별 공공성 확보 기준과 기부채납 활성화 방안을 연구한다.

지구단위계획은 대상지역과 그 주변지역을 포함하는 지구전체의 조화로운 환경을 조성하고, 도시 전체에 대한 개략적인 도시계획을 지구특성에 맞게 구체화할 수 있는 장점을 가지고 있다. 그러나 지구단위계획의 주요내용중 용도지역 변경을 통해 지구전체의 조화로운 개발보다는 종상향을 통한 개발 이득 향상을 주목적으로 하는 경향이 증가하고 있다. 또한 국토교통부에서 제정한 지구단위계획수립지침으로 인해 국토 전체를 다 아우르다 보니 지역적 특성을 고려하지 않고 포괄적인 내용을 제시하고 있는 한계가 있다. 그래서 일부 세부내용은 자체 조례를 별도 작성하도록 하는 유연성을 보이고 있으나, 자체 조례가 없거나 미비한 지역의 경우 경직되어 적용되는 한계가 발생하고 있다. 이에 본 연구는 지구단위계획에서 공공성을 확보할 수 있는 종상향에 따른 공공시설등의 확보와 기부채납의 활성화를 위한 용적률 인센티브 제도를 검토하여 기준을 제시하고, 지역특성과 여건을 고려한 지구단위계획구역 유형화를 통해 유형별 공공성 확보방안을 도출하고자 하였다. 이를 통해 차별화된 계획을 수립할 수 있는 근거를 마련하고 부산광역시 지구단위계획 수립지침 수립에 기초적인 자료로 활용될 수 있도록 하였다. 우선적으로 지구단위계획의 이론적 고찰을 통해서 지구단위계획의 주요 사항을 종합적으로 고찰하였다.

선행연구 검토로 명확한 기준 지표를 도출하여 분석을 수행할 필요가 있으며, 공공성을 강화할 수 있는 방안 마련이 우선되어야 함을 도출하였다. 부산광역시의 80개 지구단위계획구역 사례지를 추출하여 분석한 결과 지역적 특성을 고려하지 않고 획일적인 내용의 지구단위계획이 적용되고 종상향에 따른 공공시설등의 확보비율 기준 미흡과 기부채납에 따른 용적률 인센티브도 적용 법률에 따라 이원화된 적용 방식의 문제점을 밝혀냈다. 우선적으로 부산광역시 지구단위계획의 공공성 확보방안을 도출하기 위해서 종상향에 따른 공공시설 확보 비율 기준과 기부채납에 따른 용적률 인센티브제도를 국토교통부 지침과 함께 시도의 개별 지침을 종합 검토하였다. 검토 결과를 바탕으로 부산광역시 전체지역의 지가상승률과 용도지역 변경지역의 지가 상승률을 고려하여 10~15%의 공공시설등의 확보가 가능할 것으로 나타났다. 공공시설등의 확보 비율 10%는 사업부지 전체 면적대비 10%를 적용하도록 하여 상향된 공공성을 확보할 수 있도록 했다. 기부채납에 따른 인센티브 산출은 사업부지 내에만 이루어지는 공공시설등의 기부채납을 사업부지 이외의 지역에 공공시설등의 기부채납을 가능하게 하여, 사업시행자는 부지내의 토지이용 효율을 극대화 하고, 공공은 필요한 지역에 필요시설을 받음으로써 공공성을 확보할 수 있을 것으로 판단된다.

다만, 기부채납은 기존 공공시설등의 부지 및 시설을 제외한 부분에 대해서만 인정하여 산출공식을 재산정하여 제시하였다. 다음으로 지역적 특성을 고려한 공공성 확보방안을 도출하기 위해서 부산광역시 전체 533개의 지구단위계획구역을 대상으로 유형화를 분석하였다. 먼저 ArcMap 9.3을 이용하여 지표를 추출하는 작업을 수행하였고, 추출된 지표를 대상으로 요인분석을 통해 9개의 요인을 도출하였다. 요인분석의 결과를 통해 7개의 군집유형을 도출하였고, 각 유형별로 적용한 산식을 산출하였으며, 추가 인센티브 산식은 순기부채납 공공시설등 면적의 비율에 따라, 그리고 지역특성에 따른 등급가중치를 적용하여 공공성을 확보할 수 있도록 산출하였다. 마지막으로 부산광역시의 특성을 고려한 지구단위계획 수립지침의 제정이 가장 우선적으로 필요하다는 것과 공공성 확보를 위해 도입되는 공공시설등의 다양화가 필요함을 정책제언으로 제시하였다.