부동산간접투자기구의 위험관리에 관한 연구

부동산간접투자기구의 위험관리 방안을 연구했다.

한글초록: 2004년부터 발효되는 간접투자자산운용업법은 주식, 채권, 파생상품, 부동산 등 다양한 자산에 대한 간접투자를 통합하여 규정하는 법으로서 우리나라의 투자와 자산운용 수준을 한단계 상승시키는 전기를 마련하고 있다. 부동산 측면에서는 이 법에 의한 부동산간접투자기구를 통해 다양한 포트폴리오의 조합을 통한 투자기법의 발달 및 간접투자에 의한 시장 활성화를 기대할 수 있게 되었다. 특히 투자대상 부동산은 또다른 간접투자 방법인 부동산투자회사(REITs)를 통해 수익성과 안정성이 검증된 오피스가 중심이 될 것으로 전망되고, 포트폴리오의 리스크 헷지 차원에서 Debt 투자방식인 Project Financing이 함께 사용될 것으로 예상된다. 이러한 부동산간접투자기구의 운영기법 발전을 위해서 투자위험관리가 절실히 필요하며 그 전제로서 대표적 자산인 오피스 투자의 수익률에 대한 분석이 요구되어진다. 오피스 투자수익률의 대표적인 사례는 미국의 부동산투자수탁자협회(NCREIF ; National Council of Real Estate Investment Fiduciaries)의 NPI(NCREIF Property Index)지수와 영국에 기반을 둔 IPD(Investment Property Databank)의 투자지수가 있다.

국내에서는 건설교통부에서 2002년부터 매년‘오피스•매장용빌딩 임대료조사 및 투자수익률추계 결과보고서’를 발표하고 있으나 연간 자료이므로 매 월 혹은 매 분기 단위로도 거래가 발생 가능한 간접투자를 고려했을 때 투자판단자료로서 부족함이 있다. 본 연구에서는 부동산간접투자증권의 거래가 매월 단위로 이루어지고 투자대상 부동산에 관한 과거와 현재의 정보가 현재의 증권가격에 반영되는 준강형 효율적 시장(semi-strong-form efficient market)을 가정하여, 2001년 1월부터 2004년 2월까지 거래된 오피스 중 31개 부동산을 대상으로하여 월별 투자수익률을 산출하였다. 또한 오피스 부동산과 함께 간접투자기구의 자산을 구성하는 대상으로서 Project Financing 대출을 가정하고, 일반적인 Project Financing 대출의 지표금리인 3년만기 회사채의 유통금리를 통해 수익률을 산출하였다. 투자 포트폴리오의 위험 측정은 다양한 방법이 존재하나 간접투자자산운용업법에서는 부동산 뿐만 아니라 금융자산과의 포트폴리오 조합이 가능하므로, 금융자산의 위험측정에 주로 이용되는 VaR(Value at Risk)를 이용하여 위험을 측정하였다. 위와 같은 방법으로 구한 부동산간접투자기구의 위험을 최소화하기 위한 포트폴리오 투자비율은 오피스부동산과 Project Financing 대출에 대해 각각 6%와 94% 투자하였을 때이다.

이때 예상수익률은 9.4이고, 1억원을 투자했을 때 예상가능한 최대손실금액은 95%의 신뢰도에서 약 119만원이다. 이 결과가 시사하는 바는 다음과 같다. 첫째, 오피스부동산 혹은 Project Financing 대출에 대해 둘 중 하나의 방법만으로 투자하는 것보다 두 자산의 조합을 통해 위험을 최소화 할 수 있다. 둘째, 그러므로 직접부동산에 투자하는 REITs 혹은 부동산간접투자기구의 전신이자 Project Financing 대출을 중심으로 투자하는 계약형부동산신탁에 비해 이들 자산 모두에 대해 투자가 가능한 부동산간접투자기구가 투자자 보호차원에서 유리한 투자제도이라고 할 수 있다.셋째, 펀드 전체 자산 중 최소 6%는 오피스 자산에 투자하는 것이 투자자보호차원 에서 요구되어지며, 위험에 대한 투자자의 성향에 따라 오피스투자비중을 늘려 가는 펀드구성이 필요하다 영문초록:‘Indirect Investment Asset Management law', launched in January 2004, is regulating asset management including stock, bond, derivatives products, commodities, and real estate and offering chance to upgrade asset management skill.

In the aspect of real estate, it is expected to improve investment method and to activate real estate investment through various portfolio of real estate indirect investment vehicle regulated by the law. In this real estate investment fund, ‘office’will be the main asset because most of REITs, another real estate indirect investment structure, chose offices for the object of investment due to profitability and stability, and‘Project Financing Loan’will be adopted for risk hedging. To develop asset management skill of the vehicle, it is necessary to develop risk management method and to analyze of investment return.

Representative examples of real estate investment indices is NPI(NCREIF Property Index) of NCREIF( National Council of Real Estate Investment Fiduciaries) in USA, and IPD(Investment Property Databank) in UK.

There is‘Investment Return Report of Office and Retail Building’issued by Ministry of Construction and Transportation in Korea, but it is not enough to use for the benchmark of indirect investment due to be issued annually when the indirect investment securities can be traded monthly or quarterly.In this study, it is assumed that Real Estate Indirect Investment Securities can be trade monthly and Semi-strong-form Efficient Market in which every past and present information is reflected to the price of securities.

For the office, 31 buildings traded in from January 2001 to February 2004 are selected for the sample and for the Project Financing Loan, corporate bond yield rate is used for benchmark rate. Among several method for measuring risk of portfolio, VaR(Value at Risk) is adopted due to be used broadly for assessing financial assets when the law make it possible to mix various assets into the portfolio including stock, bond and derivatives products. By this process, optimum portfolio which is minimizing investment risk is derived when 6% of asset is allocated to office and the rest is to Project Financing Loan.

At the portfolio, expected return is 9.4% and expected maximum loss is about 1,190 thousand won in 95% of availability if 100 million won is invested to the portfolio. The result of this study is First, to minimize investment risk, it is better to mix the two assets than to invest separatelySecond,‘Real Estate Indirect Investment Vehicle’is more appropriate to protect investor from risk than REITs or contract-formed real estate investment trust guided to invest either equity or debt.Third, at least 6% of asset should be invested to office to protect investors, and the portion may be increase along the preference about risk of fund