주택재개발사업의 합리적 구역지정에 관한 연구 : 사업예정구역 내·외 지역의 분석을 중심으로

주택재개발사업의 합리적인 구역 지정 방안을 분석했다.

The housing redevelopment project in Seoul has contributed to housing supply quantitatively, whereas it has arisen many problem in operation and management. The most serious problem is irregular form of lot that is designed by the law for the project, because of the irregular shape of lot, infrastructure like a road has not been provided sufficiently. Furthermore the area which is not large enough to develop is left behind due to the low benefit. In particular, the housing redevelopment project has been exploited as a means of propagating property and has lost its purpose due to computing profits.

So, the government made strict requirements of zoning to prevent side effect that are social problems such as speculation. Considering all that effect the human environment is the ideal method, but this study is based on physical criteria of legal requirements. Seoul, the current shortage of land supply for housing in the city established a housing redevelopment project will still be active. So, zoning designation of housing redevelopment is expected more and more.

The purpose of this study is to examine the present status of housing redevelopment project and transition process of law and suggest practical solutions for problems from standard and principle of housing redevelopment project which designate zone. This study found problems by comparing the expected housing redevelopment district with adjacent regions which is divided into blocks. And four results of problems were extracted from this analysis. 1. Comparing with the expected housing redevelopment district, adjacent area is inferior and more deteriorated. 2. Irregular shape of small lot will be difficult to develop in itself in the future. 3.

Infrastructure like road has not been provided sufficiently. 4. Hard to connect the maintenance, so it will lose its original purpose of housing redevelopment project. Therefore in terms of improvement of zoning designation, solution is extending the area for redevelopment that is to be reasonable. Through solutions as a result of analysis, this study suggests some of direction of housing redevelopment project. 1. Extending the area 2. Implement of the gradual development 3. Starting in the planning steps.

As such, the housing redevelopment project in the development of the area around the business district and the adjacent region can bring both positive effect has to be the principle of areas to be set boundaries. 최근 불량주거지의 개선을 위한 주거환경의 정비는 무허가 주택정비를 포함한 노후불량주택 정비로 확대되고, 신규개발 위주에서 기성시가지 재정비로, 또한 주택공급 우선에서 주거환경정비 우선으로, 민간위주개발에서 공공개입확대를 통한 공공성 강화로 이념이 변화되고 있다. 그러나 현재 주택재개발사업이 재산증식의 수단으로 악용되고 수익성 위주의 개발로 인하여 본연의 목적을 상실하고 투기 등의 사회적 문제를 발생시키면서 정부는 이러한 부작용을 막기 위해 구역지정요건을 엄격하게 하였다. 인간환경에 영향을 미치는 모든 것을 고려한 구역지정이 가장 이상적인 방법이기는 하나 본 연구에서는 우리나라의 주택재개발사업의 법적 구역지정 요건인 노후불량주택율, 호수밀도, 주택접도율, 과소필지, 재해위험지역의 물리적인 기준에 따라 진행시켰다. 현재 서울시의 경우 신규개발지가 부족하기 때문에 기성시가지에 주택을 공급하는 주택재개발사업이 여전히 활발히 이루어질 것이다.

이로 인해 본 연구는 앞으로 더 많은 구역지정이 예상되는 가운데 현재 주택재개발사업의 구역지정이 기준에 따라 합리적으로 지정되고 있는지 현재의 문제점을 분석하였고 개선안을 제시하였다. 연구의 방법은 2004년 수립된 2010도시·주거환경정비기본계획에서 지정된 정비예정구역을 사례분석의 대상구역으로 선정하여 분석의 틀에서 설정한 기준으로 사업대상지와 그 주변 인접한 지역들을 블록단위로 나누어 물리적인 현황을 비교분석하여 문제점을 도출하였다. 대상지 인접지역 총134개의 블록 중에 52%를 차지하는 70개의 블록이 물리적으로 요건을 충족시켰으며, 이로 인하여 도출된 문제점은 다음과 같다. 첫째, 대상지역과 비교할 때 주변지역의 정비가 더 시급하고 열악한 구역이 발견되었으며 그 주변지역을 포함시켜 개발하는데 특별한 문제점이 없는데도 사업구역에 포함되지 않은 구역이 많이 나타났다는 것이다. 둘째, 대상지역에 인접하여 있는 소규모 잔여지가 요건에 충족함에도 불구하고 포함되지 않아 추후 단독개발의 어려움이 예상되는 것이다. 셋째, 확장 가능한 구역을 확장시키지 않고 존치할 경우 기존의 도로와 같은 기반시설을 충분히 확보하지 못하여 불리한 지역이 많았다. 마지막으로 기반시설과 잔여지의 연계정비가 어려워 주거환경정비라는 본연의 목적이 상실된다는 점이다.

따라서 개선이라는 측면에서 볼 때 구역계를 확장하여 조정하는 것이 일체적인 정비를 할 수 있는 합리적인 구역지정 방안이라고 판단된다. 현 주택재개발사업의 구역조정은 이미 지정된 구역을 시행단계에서 추후에 경미한 변경조항을 통하여 10%미만에 한해서만 이루어지기 때문에, 이로 인한 구역경계의 재설정은 합리적인 구역경계 설정에 기여하는 바가 미미하다고 볼 수 있다. 본 연구는 사례분석 대상지인 서울시 동대문구의 문제점 분석을 통하여 구역을 확장시키는 조정안을 제시함으로써 주택재개발사업의 합리적인 구역지정에 대하여 연구하였다. 이 때 전체적인 연계정비 차원에서 비효율적이거나 구역의 형태상 연결성의 문제가 있는 경우 포함대상에서 제외시킨다. 소규모 잔여지 문제의 경우, 그 잔여지의 향후 단독개발의 어려움을 고려하여 인접한 잔여지를 대상지에 포함시킨다. 단, 그 잔여지의 포함으로 인해 전체 확장구역의 요건이 충족되지 않을 경우에는 포함대상에서 제외시킨다. 이처럼 주변지역을 포함시켜도 특별한 문제가 없고 요건이 충족되면 가급적 대상지역에 포함시켜 확장하는 방향으로 한다. 연구의 결과로 도출된 구역조정안을 통하여, 본 연구는 몇 가지 주택재개발사업의 방향을 제안하였다. 첫째, 구역확장가능성을 분석하여 일체적 정비가 가능하도록 한다. 둘째, 정비 우선순위에 대한 단계적 개발을 시행한다.

이미 시행되거나 완료단계에 있는 사업구역은 주변지역을 차후에 단계적으로 개발할 수 있도록 구역을 확장시킨 다음 시급성과 타당성, 연계성에 의거하여 단계적으로 주변지역을 개발하여 통합적인 정비를 할 수 있도록 한다. 셋째, 당초 계획단계부터 사업지역의 개발 주변지역의 물리적인 현황을 면밀히 파악하여 구역경계설정이 이루어져야 한다. 이는 시행단계에서 구역지정의 경미한 변경이 대지면적의 10%미만에 한하여 가능하기 때문에 구역확장에 기여하는 바가 미미하기 때문이다. 이와 같이 우리나라 주택재개발사업의 구역지정은 사업구역과 개발의 주변지역이 공히 긍정적인 효과를 가져 올 수 있도록 함이 구역경계설정의 원칙이 되어야 한다고 판단된다.