集合建物 垈地使用權의 一體不可分性 = The Indivisibility of Right to Use Site in the Aggregate Building

집합건물 전유부분과 대지사용권의 일체불가분성을 검토했다.

1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립된 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 집합건물법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우에 1동의 건물을 집합건물이라고 하고, 구조상 구분된 수개의 부분을 구분건물이라고 한다. 대지권은 절차법적 개념으로 대지사용권으로서 대지권등기가 경료되어 건물과 분리하여 처분하지 못하는 것을 의미하고, 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 의미한다. 대지권은 모두 대지사용권이지만 대지사용권은 모두 대지권은 아니다. 대지사용권의 대상은 소유권, 전세권, 임차권 등이 될 수 있고, 반드시 등기된 귄리일 필요는 없다. 또한 등기를 하지 않은 매수인이 가지는 점유ㆍ사용권도 대지사용권의 대상이 될 수 있다. 집합건물법에서는 전유부분과 대지사용권의 일체불가분성을 규정하고 있다. 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르며, 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 예외적으로 규약이나 공정증서로 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다. 또한 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다(집합건물법 제20조제1항·제2항·제3항).

또한 구분건물의 매수인이 대지지분을 매수하고 대지의 가격은 전부 지불하였으나 등기를 경료하지 않아서 대지지분의 소유권을 취득하지 못한 경우에 매수인의 지위에서 가지는 점유ㆍ사용권이 대지사용권이 될 수 있고, 매수인이 장래에 취득할 권리도 전유부분과 일체불가분성이 인정되어 분리처분이 금지된다. 대법원 2000.11.16. 선고 98다45652·45669 전원합의체 판결에서 “매수인의 지위에서 가지는 점유ㆍ사용권이 대지사용권이 되는 경우, 분양자는 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료해 준 후 사후에 취득할 대지지분도 전유부분의 소유권을 취득한 양수인이 아닌 제3자에게 분리 처분할 수 없다. 이를 위반한 처분행위는 효력이 없다."고 판시하여 일체불가분성을 인정하였다.