부동산중개사고 방지를 위한 업무효율화 방안

부동산 중개사고를 예방하기 위한 중개 업무와 제도 개선 방안을 연구했다.

부동산은 국민경제활동의 기반을 제공하고 우리의 일상생활을 영위함에 있어 정치·경제·사회 등 모든 분야의 활동을 위한 필수적인 요소이다. 이러한 부동산이 우리나라 가계자산에서 차지하는 비중은 75.8%로 세계 어느 나라에 비해서도 높기 때문에 국민경제 생활 전반에 미치는 영향은 실로 지대하다. 이러한 문제의 인식하에 정부는 1983년 공인중개사 제도를 도입하여 공인중개사의 배출규모를 적정하게 유지하다가 1997년 외환위기 이후 국민경제의 어려운 여건에 도움을 주고자 연간 배출규모를 확대하였으나 실무교육 등 각종 지원제도는 이를 따르지 못하여 부동산중개사고의 빈도는 해마다 증가하고 있는 실정이다. 이를 해결하기 위하여 정부에서도 부동산중개대상물 확인·설명제도의 개선, 중개업자의 손해배상 책임규정의 구체화, 공인중개사 교육제도개선 등 부동산중개 관련제도를 지속적으로 보완하여 왔으나 소비자들의 인식부족과 정책의 한계, 부동산전문가로서의 직업의식 부족 등으로 중개사고로 이어질 개연성은 항상 존재한다. 이에 본 연구에서는 부동산중개사고의 사전예방을 통한 거래시장의 안정성을 도모하고 소중한 재산권이 보호될 수 있도록 함은 물론, 공인중개사도 각종 분쟁과 다툼으로부터 자유롭게 부동산중개 업무를 할 수 있도록 실무적 입장에서 사례를 분석하고 그로부터 개선 가능한 부분을 정리하였다.

사례분석에 따른 사고 빈도수 높은 원인별로는 첫째, 중개대상물 확인·설명의무 위반이 가장 많았으며 둘째, 진정한 소유권이나 정당한 대리권의 확인 소홀로 인한 사고유형이며 셋째, 공인중개사의 전문지식의 부족 등으로 나타났다. 따라서 사고 원인으로 많은 부분을 차지하는 중개대상물 확인·설명 제도 등을 중심으로 개선안을 내는 것이 부동산중개사고를 줄 일 수 있다는 판단에서 실행 가능한 몇 가지를 제안하고자 한다. 첫째, 중개대상물 확인·설명서를 ‘권리관계’중심으로 표시 하여야 한다. 또한 선순위 임차인의 현황을 파악할 수 있도록 다가구주택용 양식의 보완이 필요하다. 둘째, 전속중개계약(Exclusive Agency Listing Contract)제도를 활성화하여 공인중개사가 책임감을 가지고 대상중개물건을 면밀히 조사할 수 있고, 진정한 소유권원이나 대리권원도 확인할 수 있도록 하여야 한다. 셋째, 급격한 시장 상황과 제도의 변경 등에 대비하여 전문적인 지식을 보완할 수 있도록 공인중개사의 실무수습제도를 도입하고, 내실 있는 교과목의 편성과 다양한 운영방식으로 교육을 활성화 하여야 한다. 법률의 개정이나 제도의 개선만으로 모든 중개사고가 사라질 수는 없으나, 실현가능한 실무적 제도를 도입하고, 중개사고사례분석을 통한 효과적인 교육을 계속한다면 피해사례는 현저히 줄어 들 수 있다.

그러나 무엇보다도 중요한 것은 공인중개사가 윤리적 직업의식에 기초하여 확고하게 고객을 보호하려는 자세를 가지고, 스스로 부단한 연구를 통하여 전문적 지식을 축적해가는 노력만이 안전하게 국민의 재산을 보호할 수 있는 길임을 인식해야 한다.

표 목 차 ⅲ 그림목차 ⅳ 국문초록 ⅴ 제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 연구의 범위 및 방법 2 제3절 선행연구의 고찰 3 제2장 부동산 중개에 대한 이론적 고찰 7 제1절 부동산 중개의 의의 7 1. 부동산 중개의 개념 7 2. 중개계약의 의의 및 법적 성격 8 제2절 부동산중개사고의 개념 10 1. 부동산중개사고의 의의 10 2. 부동산중개사고의 발생원인 11 3. 부동산중개사고의 유형 13 제3절 부동산중개사고 관련 법률 및 특성 14 1. 부동산중개사고의 관련 법률 14 2. 판례의 태도 17 3. 부동산중개사고의 특성 18 제3장 부동산중개사고 현황 및 사례분석 20 제1절 부동산중개사고의 현황 20 제2절 부동산중개사고의 유형 21 제3절 부동산중개사고 주요 유형별 판례분석 23 1. 중개대상물 확인·설명 미흡에 따른 중개사고 23 2. 소유권 및 대리권 확인 미흡으로 인한 중개사고 38 3. 중개업종사자의 전문지식 부족으로 인한 중개사고 55 제4절 시사점 63 제4장 부동산중개사고 문제점 및 개선방안 64 제1절 부동산중개사고 사례분석을 통한 문제점 64 1. 중개대상물 확인·설명제도의 실무상 문제 64 2. 구두(口頭) 방식의 일반중개계약의 보편화 문제 65 3. 공인중개사 등 중개업종사자의 전문지식 부족의 문제 66 제2절 부동산중개사고 예방을 위한 개선방안 67 1. 중개대상물 확인·설명제도의 개선 67 2. 전속중개계약제도의 보완을 통한 중개시장 안정화 71 3. 중개업종사자의 교육제도 내실화 75 제3절 소결 81 제5장 결론 83 참고문헌 85 부 록 88 AB