부동산유치권에 관한 민사법적 연구

부동산 유치권의 법적 성격과 등기 공시 문제를 민사법 관점에서 연구했다.

유치권은 일종의 인도거절권(引渡拒絶權)으로서 그 기원은 로마법의 악의(惡意)의 항변(抗辯, exceptio doli)에 있다고 한다. 로마법에서는 인도거절권을 retentio라고 하였는데, 이는 상대방이 동일한 법률관계에서 발생한 반대급부를 할 때까지 자신의 급부(給付)를 거절하는 권리이다. 우리 민법 제320조 제1항은 유치권에 대하여 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다”라고 규정하여 유치권을 법정담보물권으로 인정하고 있다. 동산물권에 관한 공시방법은 원칙적으로 점유이고, 부동산물권에 관한 공시방법은 등기이다. 동산질권은 점유로써 공시하고 부동산에 설정되는 저당권은 등기로써 공시하고 있는데, 이는 동산물권과 부동산물권에 관한 공시방법과 합치된다. 부동산에 대한 유치권을 인정하면서 이를 점유로써 공시하는 것은 부동산 공시제도와 맞지 않는다. 따라서 부동산유치권은 부동산의 공시방법에 맞지 않는 기이한 물권이라고 할 수 있다.

현행 부동산유치권은 실체법에서 우선적 효력 내지 우선변제권이 없음에도 절차법인 민사집행법에서 인수주의를 채택하면서 사실상 최우선변제권을 가지는 모순된 제도라는 점, 부동산물권변동의 공시방법이 등기이므로 부동산유치권은 등기부에 공시되어야 함에도 불구하고 점유로 공시되어 공시주의 제도를 교란시킨다는 점, 유치권자가 점유를 통하여 유치권을 행사하는 동안 다른 사람이 부동산을 사용·수익하지 못하여 사회·경제적 효용이 감소되는 점, 민사집행법에서 유치권의 신고의무가 없다는 점과 매각물건명세서의 형식적 기재 등으로 인한 운영상의 문제가 노출되고 있는 점 등의 문제점을 지니고 있다 이에 대하여 부동산유치권에 대한 유치권 자체의 문제점이 그간 판례와 학설을 통하여 논의되던 중 부동산 유치권에 관한 개선안으로 부동산유치권 폐지론을 담은 민법 일부개정법률안 등이 2013년 7월 17일 국회에 의안번호 1906017~1906019로 제출되었다. 이 입법안은 현재 존치론과 충돌하면서 국회내부에서도 해당 법률안처리에 대한 합의와 입법자의 의지를 이끌어 낼 수 있을지 여부도 불명확한 상태이며, 폐지론은 그 동력을 잃고 멈춰져 있는 실정이므로 부동산유치권 문제는 여전히 그 해결방안을 요구하고 있다. 본 논문은 유치권에 대한 제반 문제점을 학설·판례·사례를 통하여 재검토하여, 새로운 유치권 법리를 안출하는 것이 목적이다.

이에 따라 부동산유치권의 법적 성질, 성립요건, 효력 등 일반 법리와 부동산유치권의 연혁과 각국의 입법례를 살펴보고, 유치권 제도는 각국의 법 정책적 선택에 따라 시행되고 있는 점과 부동산유치권에 대한 개정법률안 민법 제320조와 민사집행법 제91조 제5항 등을 비판적으로 검토하여 부동산유치권법제를 현행 민법체계대로 유지하되, 실체법적으로 부동산유치권 등기법제를 도입, 유치권을 등기할 수 있는 법제로 개선하는 민법 제320조 개정입법안을 제시하고, 절차법인 민사집행법 제91조 등의 개정안을 제시함으로서 경매절차에서 유치권의 소멸을 규정하는 등 입법적 제언과 대안을 제시 한다. 부동산유치권의 등기제도를 도입하게 되면 부동산물권의 공시방법으로 등기를 취하는 우리 민법과 법리상 일체성을 갖추고 법적 안정성을 기대 할 수 있으며, 점유쟁탈전으로 인한 대다수 민사상·형사상 법적 문제를 일소 할 수 있다. 또 목적부동산이 소유자에 의해 관리되기 때문에 훼손을 방지할 수 있으며, 부동산유치권 등기를 한 후 소유자에게 반환함으로서 소유자의 부동산 사용·수익 권능이 회복되어 사회경제적 이익이 있을 것이다. 이는 유치권이라는 실체법상 권리차원뿐만 아니라, 소위 유치권 인수주의를 유치권 소멸주의로 바꾸는 민사집행법상 경매원칙 차원의 변화를 도모 하는 것으로서 부동산유치권의 불확실성을 제거하고 유치권제도의 발전에 작은 보탬이 되리라 믿는다.