주택재개발사업의 입지 및 계획요소 비교와 사업수익성 분석

주택재개발사업의 입지·계획요소와 사업수익성의 관계를 분석한다.

우리나라의 대도시들은 신규택지 공급의 어려움과 도시성장 초기 형성된 노후 주거단지에 대한 정비의 필요성 등 여러 문제를 효과적으로 해결하기 위한 대책의 일환으로 주택재개발사업을 추진하고 있다. 그러나 부산시를 비롯한 대도시들에서 시행되고 있는 다수의 재개발사업이 사업성 부족의 문제로 사업이 중단되는 사례가 빈번히 발생되고 이로 인하여 도심 내 폐·공가 문제 등 또 다른 사회문제가 야기되기도 한다. 본 연구는 주택재개발사업에서 토지이용계획과 같은 계획요소들이 사업수익에 여러 영향을 미치고 있으므로 주택재개발사업의 계획 부분을 사업수익 부분과 같이 실증분석을 통하여 부산지역 주택재개발사업의 사업수익성을 위주로 한 제도개선의 필요성과 대안을 검토하였다. 입지 및 계획요소 분석은 부산지역의 주택재개발사업과 다른 사업방식인 주택재건축 및 민영주택건설사업, 다른 지역인 서울지역 주택재개발사업의 공통계획요소들을 추출하여 각각 비교분석하였다. 부산지역의 세 가지 사업방식에 대한 분산분석에서는 생활권, 초등학교와의 거리, 구역면적, 도로율, 주택획지평균면적, 호수밀도, 최대용적률, 건폐율 8개 변수가 사업방식간 유의미한 차별성이 있는 것으로 나타났다. 서울지역 주택재개발사업의 계획요소와의 분산분석에서는 부산시의 구역면적과 주택획지 평균면적이 서울시보다

크고 공원·녹지비율과 건폐율은 낮고 중대형주택비율과 최고층수는 상대적으로 높은 것을 파악할 수 있었다. 주택재개발사업의 수익률을 실효성 있게 비교분석하기 위하여 최초로 조합원 할인금액과 수익금액을 합산한 사업수익률을 분석에 적용하였고 이를 결정하는 21개 변수들에 대하여 능형, 주성분, 부분최소제곱 회귀분석을 각각 시행하였다. 세 가지 회귀분석에서 공통적으로 가장 중요도가 높은 변수는 도시이며 이는 수도권 및 비수도권간 분양가격의 차이인 것으로 판단되었다. 또한 추후 다른 주택재개발사업의 계획수립시 활용할 수 있는 80% 이상의 적중률을 갖는 판별모형을 구축하였으며 이를 이용하여 시행예정 단계인 구역의 수익성 수준을 예측한 결과는 실증분석에서와 같이 부산시 구역들은 서울시에 비하여 현저하게 낮은 수익성이 예측되었다. 따라서 계획수립에 있어서는 사업방식별 목적과 구역여건 등을 감안한 계획요소별 기준 등의 가이드라인을 마련하는 등의 대책이 필요하고 사업수익성의 지역적 차이에 대하여 지방도시에 대한 공공재원 추가적 지원 등 정책대안 마련이 필요한 것으로 생각된다.

Most metropolitan cities have tried to propel housing redevelopment projects due to dominant lack of space for new housing sites and old and dilapidated residence. However, the expectations of low profitability on housing redevelopment projects let them halt and thus result in worse detrimental houses in the center of the city. In this regard, this study tried to search and analyze manifold planning factors which variously impact on profitability and then suggest alternative solutions against the problems. To this end, real data of planning factors were empirically analyzed in parallel with profitability of projects.

Data from three types of projects in Busan, housing redevelopment, housing reconstruction and private homebuilding were collected and done comparative analysis with housing redevelopment projects in Seoul. According to the result of empirical analysis(ANOVA: analysis of variance) on projects in Busan, eight variables including district area are statistically significant different from each other. The result of comparative analysis was shown that district area and average housing lot's area in Busan are larger, ratio of midium-large size house and highest number of floors in Busan are higher than Seoul's.

On the other hand, the ratios of park, green and building coverage are lower than Seoul's. To calculate the real profitability, this study is based on total rate of returns after adding up the reduced amount for copartners and profits amount, and the 21 variables which affect profitability were analyzed by various methods such as RR(Ridge Regression), PCR(Principal Component Regression) and PLSR(Partial Least Square Regression). In the result, the most significant variable was the variable to denote the city where the project is performed, that is to say that the gap of parcel price between capital area and non-capital area is considerably noticeable.

In a discriminant model, more than 80 percent of total variance rate was shown which can be used to predict profitability of other housing redevelopment projects. The result of profitability prediction on projects in the preparation stage through this model was same to the result of empirical analysis; the profitability of projects in Busan, which can be a local city, is remarkedly lower than projects in Seoul. Thus, this study suggests that it is necessary to set and build-up planning guidelines considering the diverse variables and sides of planning factors, and to prepare an alternative policy against projects of low profitability in local cities, for example, providing public supports