도시 및 주거환경정비법상 매도청구권 개선방안에 관한 연구 = A Study on Improving the Right to Request Sale under the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments

재건축사업 매도청구권의 절차와 개선방안을 검토했다.

매도청구권이란 재건축사업에서 조합설립에 동의할 자격이 없는 자및 조합설립에 반대한 자에 대하여 도시정비법에 정해진 절차에 따라 건축물 및 토지의 소유권을 사업시행자(조합)에게 매도할 것을 요구할 수 있는권리이다. 여러 정비사업 중 오직 재건축사업에만 인정된다. 재건축사업에서의 매도청구권은 종래 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제48조 및 주택건설촉진법 제44조의3에 의하여 인정되었다. 이후 2003. 12. 30. 법률 제6841호로 제정된 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)은 주택재건축사업에서의 매도청구권을규정하면서 그 절차와 내용은 집합건물법 제48조를 준용하였다. 도시정비법은 공법임에도 재산권을 박탈하는 근거 조항을 사법의 일종인 집합건물법에 준용한다는 것이 법체계상 맞지 않는다는 비판이 있었다. 이에 2017년 전면개정된 도시정비법은 도시정비법 자체에 완결적인매도청구권 조문을 규정하였다. 그러나 2018년 재건축 안전진단 기준 변경 및 초과이익환수제가 시행되면서 재건축 시장이 불황을 겪게 되었고, 2017년 개정된 매도청구권에 대해서는 많은 연구가 이루어지지 않았다. 개정 후 도시정비법은 매도청구권의 시간적 요건을 사업시행인가 이후로 미루고 청구기간도 인가 고시 후 30일 이내로 한정하여 토지등소유자에 대한 불이익을 상당부분 완화하였다.

그러나 표준정관과 달리 매도청구권 행사 이후 다시 조합원이 될 수 있는지 여부에 대해 아무런 규정을두지 않고 있고, 개정 당시 논의되었던 개정(案) 제64조 제5항을 삭제하여매도청구권 소송을 민사소송으로 다투도록 하였다. 또한 매매대금 산정과 관련하여 구체적인 대안을 제시하지 않고 ‘시가’로 매도하도록 하는문구를 삭제하였고, 매도청구권 행사기간 도과 시 구제방법에 대해 규정을 두고 있지 않다. 본 연구는 선행연구들이 직접적으로 다루지 않은 ① 조합설립 동의로인한 매도청구권 행사 제한 여부, ② 매도청구권의 관할, ③ 매매대금 산정, ④ 매도청구권 행사기간 도과 시 구제방법에 관한 문제들을 다루었다는 점에서 의의가 있다.