제1기 신도시의 도시재생과 관리방안 연구

제1기 신도시의 도시재생과 관리 및 정비 방안을 살펴봤다.

1989년 4월 정부는 폭등하는 집값을 안정시키고 수도권의 주택난을 해소하기 위해 서울 근교의 20km 권역 내인 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동에 5개 신도시 건설계획을 발표했다. 이들 신도시는 1992년 말 입주를 완료해 약 29만 2천 가구, 117만 명이 거주하게 되었으며, 이를 제1기 신도시라고 부르고 있다. 제1기 신도시는 대부분 준공 후 15년 이상 경과되어 주요설비가 노후화되고 있으며 주차장 등 생활편의시설 부족, 대형평형의 수요 감소 등이 나타나고 있다. 무엇보다 판교와 같이 입지여건이 비슷한 제2기 신도시에 비해 주택가격이 크게 차이 남에 따라 주민들이 아파트의 개선을 추진하게 되었다. 이에 제1기 신도시에서는 리모델링 사업이 시작되었는데 이는 재건축사업을 위한 경과년수가 40년으로 규정되어있어 사업추진이 불가능하기 때문이다. 하지만 리모델링 추진과정에서 세대수 증가 및 건물 층수의 증가(수직증축 허용) 등 규제완화와 관련하여 많은 논란이 야기되고 있다. 본 연구에서는 현재 추진 중인 리모델링 사업을 중심으로 현장조사를 통해 리모델링 사업의 추진현황과 관련 자료를 입수하여 검토하였다. 이를 통해 사업 가능한 조건을 도출하기 위하여 시뮬레이션을 수행하였다.

아울러 정비사업후 주거환경의 개선효과를 파악하기 위하여 일조, 채광 측면의 영향과 광역교통측면의 혼잡을 검토하였으며 또한, 제1기 신도시 아파트단지의 평면배치를 유형화하여 향후 리모델링 평면개발에 활용하고자 하였다. 연구 결과, 최근에 건설된 아파트와 비교하면 제1기 신도시 아파트는 제2기 신도시에 비해 세대당 주차대수가 1대 미만으로 개발된 경우가 많아 주차장이 부족하고, 세대당 공원?녹지면적과 부대복리시설이 적은 것으로 나타났다. 현행 규정에서 리모델링 추진시 경제성을 검토하였는데, 3.3㎡당 아파트 시세가 1,000만원을 가정하였을 때, 증축이 없는 경우(대수선)에는 주택가격이 30%이상 상승해야 사업비가 회수되는 것으로 나타나서, 경제성이 부족한 것으로 나타났다. 다만 증축이 이루어지는 경우를 보면, 주택가격이 10% 정도 상승할 경우 기존보다 용적률을 30% 이상 증가시켜야 최소의 사업요건을 충족하는 것으로 나타나 리모델링 사업비용에 대한 주민부담이 큰 것으로 나타났다. 이러한 문제는 현행규정에서 사업 전후 대지사용권(토지지분)의 변화를 허용하지 않기 때문으로 분석하였다. 대형평형의 소유자가 더 큰 평형을 요구하지 않기 때문에 리모델링에 의한 여유면적을 소형평형으로 이전하거나, 임대주택으로 시장에 공급하여 사업비를 회수할 수 있다면 주민부담을 크게 줄이고 사업추진이 활성화 될 것으로 예상된다.

이와 같은 결과를 토대로 중앙정부와 경기도에 리모델링 제도개선 방안을 제안하였다. 우선 중앙정부의 제도개선(안)으로는 국민주택기금 지원, 리모델링기금 신설, 취득세 부과기준 개선, 리모델링에서 지분교환 허용, 준-재건축(가칭) 신설, 공공관리자제도 도입 등을 제안하였다. 경기도의 추진방안으로는 제1기 신도시 재생 마스터플랜 수립, 리모델링 비용을 특별수선충담으로 장비 분할상환, 부분임대주택 건설 유도, 리모델링 컨설팅조직 운영 등을 제안하였다.