도심 공공주택 복합사업의 지구 지정 및 후보지 철회 요인 = Factors for District Designation and Withdrawal in Urban Public Housing Complex Projects

도심 공공주택 복합사업의 지구 지정과 후보지 철회 요인을 분석했다.

본 논문은 도심 공공주택 복합사업을 지속적으로 추진하기 위해서 어떠한 상황에서 사업 지구가 지정되는지와 사업 후보지가 철회되는지를 파악하고자 한다. 이를 알아보기 위하여 도심 공공주택 복합사업이 가진 다양한 이점과 시장 여건 악화라는 동일한 상황에서 지구 지정 구역과 후보지 철회 구역 간 차이를 살펴보고, 이러한 결과를 도출하는 요인을 분석하고자 한다. 연구의 대상은 연구 방법에 따라 1차 연구대상과 2차 연구대상으로 구분된다. 1차 연구대상은 도심 공공주택 복합사업 후보지로 발표되었던 구역 중 본 지구로 지정된 구역 17개소와 후보지를 철회한 구역 29개소이다. 2차 연구대상은 지구 지정 구역과 후보지 철회 구역 전체를 대표할 수 있는 서울특별시 강북구, 서울특별시 은평구, 서울특별시 도봉구 내 사업 구역 18개소이다. 이 중 준공업지역 유형은 1개소만 존재하였기 때문에, 준공업지역 유형은 제외하였다. 통계 분석, 도면 분석, 현장 답사 및 인터뷰 등 다양한 연구 방법을 수행하여 지구 지정 구역과 후보지 철회 구역 간 차이를 살펴보고, 각 결과에 대한 요인을 분석하였다. 분석에 앞서, 샤피로-윌크 검정을 진행하여 변수의 분포 특성을 확인하였다. 분포 특성에 따라 t-검정과 맨-휘트니 U검정을 실시하였고, 지구 지정 구역과 후보지 철회 구역 간 차이와 특징을 파악하였다.

또한 연구대상을 서울, 수도권, 지방대도시 등 사업구역 위치와 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 사업지구 유형으로 구분하고, 각 집단에서의 지구 지정 구역과 후보지 철회 구역 간 차이가 다르게 나타나는지 살펴보았다. 이후, 도시공간구조를 분석하고 통계 분석 결과를 보완하기 위하여 2차 연구대상에 대한 도면 분석을 진행하였다. 도면 분석의 내용은 주변 현황, 용도지역, 노후정도, 건축물용도 등으로 구성하였다. 마지막으로 현장 답사와 인터뷰를 수행하고, 도심 공공주택 복합사업에 대한 인식과 이해관계자들의 의견을 청취하였다. 인터뷰 대상자는 LH 담당자, 구청 공무원, 정비업체 직원, 주민 대표 등으로 구성하였으며, 질문 내용은 구역 특성, 사업 신청 이유, 사업에 대한 호응 정도, 지구 지정 및 후보지 철회 요인, 사업 개선방안 등으로 구성하였다. 현장 답사와 인터뷰는 2024년 11월 29일부터 2024년 12월 5일까지 진행하였다. 통계 분석 결과를 요약하면, 지구 지정 구역이 후보지 철회 구역보다 토지등소유자 수와 주민설명회 개최 횟수가 많았고, 기부채납 비율이 높았다. 사업구역 위치에 따른 분류기준을 추가하였을 때, 서울에 위치한 사업 구역에서는 지구 지정 구역이 후보지 철회 구역보다 토지등소유자 수와 주민설명회 개최 횟수가 많았고, 기부채납 비율이 높았다.

사업지구 유형에 따른 분류기준을 추가하였을 때, 역세권 유형의 사업 구역에서는 지구 지정 구역이 후보지 철회 구역보다 토지등소유자 수와 주민설명회 개최 횟수가 많았고, 다세대 및 연립주택 연면적 비율이 높았으며, 전철역까지 거리가 멀었다. 저층주거지 유형의 사업 구역에서는 지구 지정 구역이 후보지 철회 구역보다 토지등소유자 수와 주민설명회 개최 횟수, 반경 1km 이내 공공정비사업 구역 수가 많았고, 국공유지 비율이 높았다. 도면 분석 결과를 요약하면, 역세권 유형의 사업 구역에서 지구 지정 구역과 후보지 철회 구역 간 차이가 나타나지 않았다. 한편, 저층주거지 유형의 사업 구역에서 지구 지정 구역은 후보지 철회 구역과 동일하게 모두 교육시설과 인접하고 있었다. 하지만 후보지 철회 구역과 달리, 지하철역과도 인접하고 있었으며, 사업구역 면적이 매우 넓은 경향을 보였다. 인터뷰 결과를 요약하면, 이해관계자들은 높은 사업성, 주민들의 강한 사업 추진 의사 등을 도심 공공주택 복합사업의 지구 지정 요인으로 꼽았다.

한편, 낮은 사업성, 사업 방식에 대한 반감, 사업에 대한 정보 부족 등을 도심 공공주택 복합사업의 후보지 철회 요인으로 꼽았다. 이러한 연구 결과를 바탕으로, 본 연구는 주민 최소 동의율 상향, 역세권 유형의 사업구역 지정 요건 준수, 사업구역 면적 지정 요건 상향, 공공임대주택 비율 및 기부채납 비율 완화 등을 통한 최소 할인율 보장, 주민들과의 소통 창구 마련 등 도심 공공주택 복합사업의 개선방안을 제시하였다. 본 연구의 결과는 주민들이 도심 공공주택 복합사업에 대하여 부정적인 시각을 가지지 않도록 개선방안을 마련하는 등 정책적 시사점을 도출할 수 있으며, 향후 도심 내 부담 가능한 양질의 주택을 공급하는데 이바지할 수 있을 것이다.

제 1 장 서 론 1 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1 제 2 절 연구의 범위 및 방법 4 제 2 장 이론적 고찰 6 제 1 절 도심 공공주택 복합사업 6 제 2 절 도시정비사업 간 비교 10 제 3 절 도심 공공주택 복합사업 관련 선행연구 17 제 4 절 정비사업에 대한 영향 요인 관련 선행연구 22 제 3 장 분석의 틀 32 제 1 절 연구 대상 32 제 2 절 연구 방법 39 제 4 장 분석 결과 41 제 1 절 기술통계 41 제 2 절 물리적 특성 비교 분석 43 1. 지구 지정 구역과 후보지 철회 구역 간 비교 분석 결과 43 2. 사업구역 위치에 따른 집단 간 비교 분석 결과 45 3. 사업지구 유형에 따른 집단 간 비교 분석 결과 49 4. 소결 54 제 3 절 도시공간구조 비교 분석 57 1. 10,000㎡ 미만 역세권 유형 57 2. 10,000㎡ 이상 역세권 유형 68 3. 저층주거지 유형 76 4. 소결 84 제 4 절 이해관계자들의 인식 비교 분석 85 1. 10,000㎡ 미만 역세권 유형 85 2. 10,000㎡ 이상 역세권 유형 86 3. 저층주거지 유형 88 4. 소결 90 제 5 장 결 론 93 제 1 절 연구 결과 요약 93 제 2 절 연구의 의의 및 한계 98 참고문헌 99 Abstract 105