정비사업전문관리업자의 법적 지위에 관한 연구 : '도시 및 주거환경정비법'을 중심으로

도시정비법상 정비사업전문관리업자의 법적 지위를 연구했다.

In the early stage of rebuilding projects such as housing reconstruction and housing redevelopment, obtaining landowners' consent is very important and difficult. In addition, since effective rebuilding projects need to put an enormous amount of money and specialized human resources by stages, it is difficult for only a rebuilding union itself to settle down these problems in reality. Under the old law, constructors or consulting companies which are invested by the constructors take charge of obtaining landowners' consent and of initial financing for rebuilding projects in general.

However, with constructors' excessive competition for receiving an order and rebuilding unions' lack of expertise a variety of irrationalities and disputes take place in the course of carrying out the project. These problems delay the rebuilding project and impose damage upon union members. Therefore, it is necessary to supplement it systematically.

In this vein, the Urban Living Environment Improvement Act, which went into effect on July 1 2003, reduces the role of a constructor which takes the lead in the rebuilding projects practically into a simple contractor, thus cutting off constructor's entry into the initial stage of the rebuilding projects and legally forbidding mutual investment between constructors and consulting companies. The Urban Living Environment Improvement Act prescribes the business category of consulting which has not been regulated by laws so far as the rebuilding project consultants and requires them to be registered. If they do not register, they can be punished by criminal penalties.

In addition, because the rebuilding project consultants are regarded as public officials like union members, they are legally regulated. However, they became systematized as a base of rebuilding projects. With this provision, the rebuilding project consultants take charge of all the initial affairs of rebuilding projects such as the supplement of union's expertise and financing the projects which have been traditionally carried out by constructors and consulting companies under the old law. Therefore, the rebuilding project consultants are the only experts in the initial stage of the rebuilding projects and actually take the lead in the projects.

However, different from the legal expectation, the expertise and law-abiding spirit of the rebuilding project consultants are unsatisfactory in real practice of the project. It is because the system of rebuilding project consultants has been established hastily and has not been equipped with a special certificate system or an educational system and the requirements for their register are very abstract. Above all, the biggest problem of the rebuilding project consultant system is that there is a big gap in initial financing in the early stage of the rebuilding projects.

In the conventional rebuilding projects such as housing redevelopment and housing reconstruction, the role of financing has been mainly played by constructors. However, with the enactment of the Urban Living Environment Improvement Act, constructor's entry into the initial stage of the rebuilding projects is cut off and the only way of financing in the early stage of the rebuilding projects is acquired it from the registered capital of the rebuilding project consultants. However, this regal capital of the rebuilding project consultants is insufficient to carry out even a project.

This reality is regarded as a problem for the rebuilding project consultant system which must be urgently settled down stably. The rationalization and stable settlement of the rebuilding project consultant system need to improve followings: First, in order to reinforce the expertise of the rebuilding project consultants, national level specialized education system and qualification system must be introduced. Second, in order to ensure financing in the early stage of the rebuilding projects, the capital of the rebuilding project consultants must be increased in a practical manner.

In addition, a refined advanced country-style financing system with which the rebuilding project can be funded through the security of the project itself must be introduced. If the above two problems are improved, the rebuilding project consultants can recover their status even to the extent that everyone regards them as the leader of the rebuilding projects. 주택재건축·주택재개발 등 정비사업 초기 단계에서 정비사업을 위한 토지등소유자의 동의를 끌어내는 일을 매우 중요하고 어렵다. 또한 막대한 사업자금과 정비사업 각 단계별로 전문인력이 투입되어야 효율적으로 정비사업을 추진할 수 있는데 조합 자체적으로는 이러한 현실적인 문제점들을 해결하기에는 한계가 있었다.

구법 하에서는 정비사업을 위한 토지등소유자의 동의서 징구와 사업초기단계에 필요한 자금조달 등의 역할을 대부분 시공자 또는 그들과 출자관계에 있는 이른바 컨설팅 회사들이 담당하였지만 업체 간의 과다한 수주경쟁과 조합의 전문성 부족 등으로 정비사업 추진 과정에서 각종 비리와 분쟁이 발생하고 이로 인한 문제점들로 인하여 정비사업이 지연되는 등 조합원들의 피해가 늘어나 이를 제도적으로 보완할 필요성이 제기되었다. 이에 2003년 7월 1일부터 시행된 「도시 및 주거환경정비법」에서는 그동안 실질적으로 정비사업을 주도해왔던 시공자를 단순 도급업자로 그 역할을 축소하여 정비사업 초기 단계에서의 진입을 제도적으로 차단하고 시공자와 컨설팅회사의 상호출자도 법적으로 금지하였다. 「도시 및 주거환경정비법」은 법의 규제를 받지 않던 컨설팅이라는 직역을 정비사업전문관리업자로 정하고 등록하도록 했으며, 무등록자에 대한 형사처벌 조항까지 마련하였다. 그리고 정비사업전문관리업자는 조합의 임원과 마찬가지로 공무원으로 의제되므로 엄격한 법적 통제를 받는 대신 정비사업의 주요한 근간을 이루는 제도로 확립 되어 졌다. 이를 통해 구법 하에서 시공자와 컨설팅회사들이 담당했던 조합의 전문성 보완, 정비사업 초기단계에서 필요한 사업자금의 조달 등 사업초기단계 업무를 모두 정비사업전문관리업자가 담당하게 되었다.

따라서 정비사업전문관리업자는 정비사업 초기단계에 있어 유일한 전문가이며 사실상 정비사업을 주도해 나가게 된다. 그러나 실제 정비사업에 있어 정비사업전문관리업자의 전문성과 준법의식은 법이 기대했던 바와는 사뭇 차이를 보인다. 이러한 원인은 정비사업전문관리업제도가 급조되면서 전문적인 자격증이나 교육제도를 마련하지 못하였고, 정비사업저문관리업자의 등록요건도 매우 추상적인 단계에 머물러 있기 때문이다. 무엇보다도 정비사업전문관리업제도의 가장 큰 문제점은 정비사업초기단계에 필요한 사업자금 조달과 관련된 부분에 커다란 공백이 있다는 점이다. 종래의 주택재개발·재건축 등 정비사업에서는 자금 조달에 관한 역할은 시공자가 주도적으로 맡아온 영역이지만 도시 및 주거환경정비법의 제정으로 시공자의 정비사업 초기단계에 있어서의 진입이 차단되기 때문에 정비사업 초기단계의 자금 조달의 방법은 오직 정비사업전문관리업자의 등록기준 상의 자본금이 유일하다 하지만 법이 정비사업전문관리업자에게 요구하는 자본금은 단 하나의 현장에서 사업을 진행하기 위한 자금으로도 부족하다. 이러한 현실은 정비사업전문관리업제도의 안정적인 제도 정착에 문제점으로 지적되고 있다. 정비사업전문관리업자 제도의 합리화와 안정적인 정착을 위해서는 다음과 같은 점들이 개선되어야 한다. 첫째, 정비사업전문관리업자의 전문성 강화를 위해 국가차원의 전문화된 교육제도와 자격증 제도를 도입하여야 한다.

둘째, 정비사업 초기 자금조달확보를 위하여 정비사업전문관리업자의 자본금을 현실에 맞게 증액하고, 정비사업 자체를 담보로 자금을 융자받을 수 있는 정교한 선진국형