부동산중개업 자격제도와 업무영역의 개선방안에 관한 연구 = (A) Study on Improvement Plan of the Certification System and the Business Territory for Real Estate Agent

부동산중개업의 자격제도와 업무영역 개선방안을 연구했다.

1996년 이후 우리나라의 부동산시장이 전면 개방됨에 따라 국내 부동산업계는 외국업체와의 경쟁을 피할 수 없게 되었으며, 누가 더 종합적이고 수준 높은 서비스를 제공하느냐의 무한 승부가 펼쳐지고 있다. 국내에서 외국업체가 영업을 하게 됨으로써 선택의 폭이 넓어지고 국내업체는 이에 대비하여 중개서비스의 초국가적인 경쟁력을 확보하여야 할 것이다. 그러므로 부동산중개업은 이제까지의 단순한 알선?중개의 후진적인 서비스에서 벗어나 소비자의 다양한 요구를 충족시킬 수 있도록 전문성 제고를 통한 경쟁력 향상이 요구된다. 그리하여 급변하는 시장변화에 부응하고 본격적인 세계화?정보화시대가 전개 될 21세기에 선진외국 부동산회사들에 뒤지지 않을 수준 높은 서비스를 연구하고, 지금까지의 안일한 자세에서 벗어나 창의력과 도전정신을 갖고 부동산 선진화에 힘써야 할 것이다. 이를 위해 본 논문은 현 부동산중개업의 제도적 틀을 재검토하고 경쟁력을 제고 할 수 있는 방안에 대하여 몇 가지 대안을 제시하였다. 이를 요약?함축하면 다음과 같다. 첫째, 중개업자의 질적 수준이 제고되어야 한다. 공인중개사 자격시험제도와 관련하여, 부동산중개업의 전문성을 확보하기 위해서는 먼저 일정한 자격을 갖춘 인재의 선발이 중요하다. 이에 실무 과목의 대체를 통한 시험과목의 조정 및 시장수요에 부응하는 선발인원의 조정, 공인중개사 자격시험 위상의 재정립 등이 요구된다.

또한 중개업자에 대한 전문교육이 강화되어야 한다. 중개업자는 전문인으로서 지속적인 교육을 통해 부동산시장 환경 변화에 따른 새로운 분야를 본인의 업무로 소화해 낼 수 있어야 한다. 특히 업무영역 확대에 따른 새로운 영역은 종사자의 전문적인 지식과 경험을 필요로 하므로, 전문성 제고 차원에서 협회의 교육강화 등과 같은 자율적인 노력은 필수적이며, 중개업자 역시 교육과정에 적극적으로 참여하여야 할 것이다. 이와 더불어 중개보조원을 고용할 경우 등록관청에 신고하도록 한 중개보조원제도의 개선안이 실효성을 확보하도록 중개업자가 노력하여야 할 것이다. 둘째, 부동산중개업자의 업무영역이 법적?제도적으로 허용가능 한 범위내에서 확대되어야 한다. 중개업자가 제공할 수 있는 부동산서비스의 범위는 부동산시장 환경의 변화 및 소비자의 요구 수준 증대 등에 효과적으로 대응하기 위해 중개업자의 업무영역 확대는 불가피하고, 업무영역의 확대는 종합부동산서비스의 제공과 밀접하게 관련된다. 이를 위해 중개업법 제9조2항에서 규정하고 있는 겸업금지조항을 개별적이고 구체적 업무에 대한 금지조항으로 규정하고 그 외 업무는 포괄적으로 인정하는 방향으로 실효성있게 개정하여야 한다.

즉 단순 알선?중개로 중개업의 업무영역을 한정하고 일부 제한적으로 허용되는 것을 부동산 위탁계약대리, 임대료 대납대행, 부동산 임대, 부동산 매매도 허용하여 외국업체와 당당히 경쟁할 수 있는 체제로 만드는 것이 시급한 일이다. 셋째, 우리나라 부동산 산업의 가장 시급한 과제가 전문가 양성이라 할 수 있다. 부동산전문가의 양성은 두 가지로 나누어볼 수 있다. 하나는 기존의 전문가 재교육이고 또 하나는 신규전문가의 양성이다. 이들은 부동산 시장과 거시경제 및 지역경제 간의 관계를 이해할 수 있는 분석능력과 금융기법 특히, 부동산 유동화에 관한 지식과 실무를 겸비하고 있어야 한다. 넷째, 종합부동산서비스업이 도입되어야 한다. 현재 우리나라 부동산 산업구조는 관련 업종이 제각기 분리되어 있어 서비스의 수요와 공급이 잘 연계되어 있지 않다. 불필요한 서비스와 비용을 줄여 양질의 서비스를 제공하고 그리고 개방화 및 세계화에 따른 경쟁력을 확보하기 위해 종합부동산서비스업이 필요하다. 이제 중개업은 더 이상 최소자본으로 영위할 수 있는 자영업이 되어서는 아니 된다. 중개업이 사회적으로 미치는 영향과 국민의 재산권의 보호에 이바지한다는 자부심을 갖고 중개업에 종사하는 종사자나 정부 모두 중개업의 발전에 기여하여야 할 것이다.

이는 단지 중개업을 뒷받침하는 법률적 정비뿐만 아니라, 중개업에 종사하는 종사자들 모두 전문직업인으로서의 자부심을 갖고 고객에 대한 질 높은 서비스제공과 책임의식만이 개방화된 부동산시장에서 살아남을 수 있는 길이 될 것이다.

제1장 서론 = 1 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3 1. 연구의 범위 = 3 2. 연구의 방법 = 4 제2장 부동산중개업의 이론적 고찰 = 5 제1절 부동산중개업의 일반적 고찰 = 5 1. 부동산중개업의 개념 = 5 2. 부동산중개업자의 등록 절차 및 업무 범위 = 7 3. 부동산 중개업의 필요성 및 특성 = 14 4. 부동산중개의 유형 = 20 5. 부동산중개수수료 = 30 제2절 외국의 부동산중개제도 = 33 1. 미국의 부동산중개제도 = 34 2. 일본의 부동산중개제도 = 36 3. 영국의 부동산중개제도 = 38 4. 우리나라와 외국의 부동산중개제도 비교 = 38 제3절 부동산중개업무 종사자 = 40 1. 종사자의 업무한계 = 40 2. 결격사유 = 44 3. 고용 중개업자의 책임 = 45 4. 중개업자의 기타 책임 = 47 5. 임원의 행위에 대한 중개법인의 책임 = 48 제4절 부동산중개업자의 권리와 의무 = 49 1. 중개업자의 권리 = 49 2. 중개업자의 의무 = 52 3. 권리.의무 보장제도 = 54 제5절 부동산중개업의 현황 = 55 1. 부동산 중개산업의 현황 = 55 2. 영업구조 = 57 3. 영업실적 = 58 4. 부동산 중개업자 등록 현황 = 60 제3장 설문조사에 의한 자격제도 및 업무영역의 문제점 = 64 제1절 설문조사에 의한 문제의식 의식조사_분석 = 64 1. 기초조사 = 64 2. 부동산중개제도에 대한 문제의식 조사_분석 = 70 제2절 부동산중개업 자격제도 및 업무영역의 문제점 = 79 1. 부동산중개업 자격제도의 문제점 = 79