국공유지 불하 이후 토지소유권 변화에 대한 실증분석 : 서울시 서대문구 홍제3동 개미마을 중심으로 = An Empirical Analysis on the Land Ownership Transformation after National and Public Land Sale

국공유지 불하 이후 개미마을의 토지소유권 변화를 분석한다.

국 문 초 록 ‘서울의 마지막 남은 달동네’라 불리는 개미마을은 지속적인 개발압력에도 불구하고 불안정한 주거지촌으로 남아 있는 마을이다. 국공유지 불하 이후 토지권리관계에 많은 변화를 겪어온 개미마을은 소유관계 변화 과정을 살펴보기에 적합하고, 같은 시기 개발제한구역 해제, 지구단위계획, 용도지역 변경과 같은 계획환경이 변화되어 소유권 분할에 미치는 상관관계를 분석하기에 유리하였다. 본 연구에서는 국공유지 불하 당시부터 현재시점까지 소유권 변화과정이 시기별로 어떤 과정을 거쳐 어떤 특징을 보이는지 그 양상을 분석하였다. 분석결과는 향후 유사한 성격의 계획여건 변화가 토지시장에 미치는 영향력을 예측할 때 활용될 수 있을 것이며, 절실한 필요에도 불구하고 대안이 없는 개미마을 재생을 위한 기초자료로 활용될 수 있을 것이다. 국공유지와 관련한 선행연구의 동향은 국유재산의 효율적 활용측면에서 국유지 관리 및 운용방식 개선에 대한 내용과 국유재산의 효력 한계에 대한 연구가 일반적이다. 이 연구에서 다루는 토지소유권 변화에 관한 연구는 지금까지 시도된 적이 없는 분야로서 구체적 사례를 통해 토지소유권 변화과정을 실증분석한 점에서 기존 연구와 차별성이 있다.

분석방법은 국공유지 불하 이후부터 현재시점까지 23년간 토지소유권 변화를 최초 불하자를 기준으로 이력조사를 실시하였고, 잔여지분을 포함한 통계자료를 구축하여 빈도분석과 교차분석을 실시하여 각 요소들과의 연관성을 분석하였다. 일반적으로 국공유지가 불하되고 난 이후에는 토지의 공공성은 현저히 감소한다. 불하 이후 소유권을 획득한 민간은 토지 가치를 상승시키기 위한 여러 가지 노력들을 기울인다. 개미마을의 경우도 국공유지 불하 이후 유사한 절차들을 거쳐 왔다. 특히 공동지분방식으로 이전된 권리는 다른 지역에서는 쉽게 볼 수 없는 독특한 상황들을 만들어내었다. 가장 주목할 만한 변화는 지분분할이다. 지분분할이 가장 활발히 발생된 시기는 불하 당해년과 이듬해까지 초기 2년간이었으며 주로 증여에 의해 발생되었다. 지분의 일부만을 증여하는 사례가 대부분이었고 이로 인해 지분수가 폭발적으로 증가하는 결과를 초래하였으며 결과적으로 이것이 개미마을 지분수 증가에 결정적인 영향을 미쳤다. 이것은 향후 개발사업이나 정비사업을 염두에 둔 토지권리자수를 확보차원으로 발생된 현상으로 보인다. 개미마을은 국공유지 불하 이후에도 개발제한구역이 해제되거나 용도지역이 변경되는 등의 계획환경 변화를 맞았다. 지분거래 특성을 분석한 결과 변화시점 3~4년 전부터 지분 거래가 왕성하게 발생되는 것으로 나타났다.

이 시기의 거래는 주로 외지인에 의한 매매가 주를 이루었는데 지분분할에 의한 권리 확보보다 시세 차익을 목적으로 한 거래가 성행하였던 것으로 보인다. 거래이력분석 결과로 드러난 흥미로운 사실은 구체적인 실체가 드러나지 않는 지분 거래의 특성 상 거래 단위가 공식적인 미터법보다 부동산시장에서 일상적으로 통용되는 평(坪) 단위를 사용하였음을 뒷받침할 수 있는 결과들이 도출되었다는 것이다. 개미마을은 도심지에 위치한 도시저소득층의 불안정한 주거지로 주택과 외부공간의 노후화로 매년 안전사고가 끊이지 않는 곳이다. 그런데 마을은 여러 이해관계와 복잡한 상황들로 인해 정비는 물론 관리마저 쉽지 않은 상황이다. 모든 주민은 도시 안에서 안전하게 살 권리가 있다. 합법과 불법의 테두리를 경계하는 것보다 주민의 안녕이 우선적으로 고려되어야 하는 이유일 것이다. 개미마을의 복잡한 권리관계를 분석하는 것은 마을 재생과 관리를 위한 작은 시작에 불과하다. 이 연구가 개미마을 거주민들이 마을에서 안전하게 살아갈 권리를 찾기 위한 기초 자료로 활용될 수 있기를 기대한다. 주제어 : 국유지 불하, 개미마을, 토지소유권, 토지이력조사, 지분분할, 지분거래연표

제 1 장 서 론 1 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1 1. 연구의 배경 1 2. 연구의 목적 2 제 2 절 연구의 범위 및 방법 4 1. 연구의 범위 4 2. 연구의 방법 및 과정 6 제 3 절 기초이론 및 선행연구 고찰 11 1. 기초이론 11 2. 선행연구 분석 15 3. 기존 연구와의 차별성 18 제 2 장 개미마을의 이해 19 제 1 절 개미마을의 일반현황 19 1. 자연환경 19 2. 인문환경 22 제 2 절 개미마을의 안전현황 26 제 3 절 개미마을 관련계획 28 1. 국유지 불하 28 2. 개발제한구역 해제 및 지구단위계획구역 지정 29 3. 지구단위계획 수립 및 용도지역 변경 31 제 3 장 개미마을 토지이력분석 34 제 1 절 분석의 개요 34 1. 이력분석의 필요성 34 2. 분석의 전제 34 3. 분석방법 35 제 2 절 조사 결과의 분석 41 1. 지분수 분석 41 2. 전체거래 분석 52 제 5 장 결론 및 제언 69 참 고 문 헌 71 영 문 초 록 72