재산세 이론 관점에서 과세체계 현황 분석 - 토지 및 건축물을 중심으로 -

토지·건축물 재산세 과세체계가 이론에 부합하는지 분석한다.

2018년 이후 세법 개정 등을 통해 토지와 주택의 과세가 점차 강화되고 있으며, 부동산 보유세 강화 정책에 반대하는 조세저항은 점차 격렬해지고 있다. 이 연구는 부동산 보유세의 기초인 재산세 이론을 학술적으로 살펴보고, 현행과세체계가 재산세 이론에 부합하게 작동되고 있는지를 검토하였다. 재산세 이론에 따르면 토지 공급의 비탄력성, 건축물 공급의 탄력성, 공공서비스의 자본화 등의 특성에 때문에 기본적으로 건축물분보다 토지분에 보다 높은 재산세 세율이 부과되어야 한다. 이 연구는 재산세의 기본 원리에 기반하여 근린생활시설을 대상으로 토지분과 건축물분에 대한 재산세액을 분석하였으며, 주요 결론은 다음과 같다. 첫째, 원가산정방식인 건축물 시가표준액과 시가방식인 토지 시가표준액을 통해 건축물 투입비용과 토지가치를 산정한 결과, 도 지역의 경우 대체로 건축물 투입비용이 토지가치보다 높은 것으로 나타났다. 반면 서울 및 광역시는 토지가치에 비해 건축물 투입비용이 낮은 것으로 나타났다. 둘째, 도 지역의 토지분 재산세율은 건축물분 재산세율 보다 낮은 것으로 나타났다. 이는 재정패널를 통해 재산세 실효세율을 분석한 결과에서도 동일하게 나타났다. 즉, 현행 재산세 제도는 토지보다 건축물 투자비용에 높은 재산세 세율을 부과하는 것으로, 이는 재산세의 기본 이론과는 부합하지 않는 결과이다.

셋째, 재산세 이론과 부합하도록 현행 실태를 개선하기 위해서는 세법 개정을 통한 세율 개편이 필요할 것으로 판단되었다. 이상의 결과는 재산세 이론 측면에서 학술적 시사점을 제공하고, 세율 개선방안 측면에서는 정책적 시사점에 기여하는 것으로 판단된다. Tax burden on land and houses has been increased and tax resistance to the policy aiming at increase of real estate holding tax is getting strong since revision of the taxation law in 2018. Under this circumstance, the study academically investigates theories of property tax, which is the base of real estate holding tax, and reviews whether or not the current taxation system is working in line of theories of property tax.

According to theories of property tax, higher property tax should be imposed on land because of non-elasticity of land supply, elasticity of building supply and capitalization of public service. The study analyzes property tax imposed on both land and building of neighborhood facilities, based on the basic principles of property tax. The findings are as followed; First, the study calculates total expenditure spent on buildings and value of lands, using Standard Market Price for buildings and lands, respectively. According to the result, it is shown that total expenditure spent on a building is higher than value of a land in Provinces.

On the other hand, Seoul and other metropolitan cities shows the opposite result. Second, property tax on land is lower than property tax on building in Provinces. The same results is shown in the analysis of effective property tax rate with revised panel data. In other words, the current property tax system imposes higher tax expenditure on building than land, which is not in line with the basic principle of property tax. Third, the current property tax rate should be reviewed and revised by revision of the current taxation law to improve the current circumstance and match with theories of property tax.

The findings above may have some academic implications for theories of property tax and provide implications on policy preparation to revise property tax rate.