농경지 거래가격 결정 요인에 관한 연구 : 경남 함양군 거래사례를 중심으로

농경지 거래가격의 결정 요인을 거래사례를 통해 분석했다.

본 연구는 비도시지역 농경지 거래가격의 분석을 통하여 농경지 거래가격 결정요인 및 결정 요인의 영향에 대해 살펴보았다. 이러한 분석 결과를 통하여 감정평가 객관화에 기여함을 목적으로 하였다. 이를 위하여 경남 함양군을 대상 지역으로 선정하였고, 선정된 지역의 농경지 실거래 가격을 조사, 분석하여 선행연구와 이론적 검토를 통하여 본 연구에 적용할 토지특성 항목을 선정하였다. 이렇게 선정한 농경지 거래가격 결정 요인을 바탕으로 헤도닉 가격모형을 구축하여 결정요인별 가치를 추정하였다. 즉, 거래특성(거래시점, 거래주체), 행정구역(산간농촌지역, 읍인근지역, 지리산인근지역), 공법상제한(용도지역, 기타제한), 물리적 특성(도로접면, 고저, 형상, 면적), 이용상황(전,답,휴경지,과수원∙비닐하우스), 주위환경(산간농경지대, 간선도로변농경지대, 경지정리농경지대, 마을주변농경지대), 접근성(간선도로거리, 취락과의 접근성, 취락의 규모, 면사무소거리, 군청과의 거리)을 독립변수로 하고 실거래가격을 종속변수로 하는 다중회귀분석을 실시하였다. 그 결과 농경지 거래가격을 설명하는 유의한 변수로는 행정구역, 계획관리지역 여부, 도로접면 여부, 고저, 이용상황, 주위환경, 간선도로와의 거리, 거래시점 등이라는 사실을 밝혀냈다. 거래가격은 산간농촌지역을 기준했을 때 읍인근지역 및 지리산인근지역이, 농림지역보다 계획관리지역이 맹지보다

세로 및 소로이상일 때, 고지∙급경사보다 평지∙완경사지일 때, 이용상황(지목-이용상황)이 답-답보다 답-전, 답-과수원∙비닐하우스, 전-과수등, 과-과수원 등일 때, 산간농경지대일 때보다 간선도로변농경지대, 경지정리농경지대, 마을주변농경지대일 때 높은 것으로 나타났다. 또한 거래시점 중에서 2월, 6월의 거래가격은 1월에 비해 낮은 것으로 분석되었다. 반면 거래주체, 생산관리지역 및 보전관리지역 여부, 기타제한, 토지 면적 및 형상, 인근취락과의 거리, 취락인구수, 면사무소거리, 군청과의 거리는 유의하지 않은 변수로 분석되었다. 본 연구는 회귀분석 결과를 이용하여 농경지의 특성 항목별 가격 배율을 도출하고, 이를 토지감정평가 실무에서 사용되고 있는 현행 토지가격비준표와 비교해 검토하였다. 그 결과 농경지의 특성요인항목과 특성항목간의 가격배율에 다소 차이가 남을 알 수 있었다. 이는 토지가격비준표의 작성에 기초가 되는 표준지공시지가의 실거래가격반영률, 조사평가방법의 차이, 공시지가 산정 목적 등에 기인한 것으로 보인다. 이 결과는 토지가격비준표 개선 필요성과 실제 감정평가에 활용할 수 있는 객관적인 가격비준표의 작성의 필요함을 의미한다.