토지이용규제수단으로서의 용도지역제

우리나라 용도지역제의 운용 실태와 토지이용규제 개선 방향을 검토했다.

우리나라의 토지이용규제 제도로서 용도지역제가 도입된 이후 현재까지 도시지역은 물론 전체 국토까지 이 용도지역제의 기법이 사용되고 있다. 따라서 이 용도지역제가 우리나라에서는 토지이용규제에 관한 가장 일반적인 제도로 성장하게 되었다. 그런데 이 용도지역제는 많은 장점과 단점을 가지고 있어서, 우리의 실정에 맞게 보완 또는 발전시켜서 토지의 효율적인 이용을 할 수 있도록 하는 것이 중요하다. 이 논문에서는 우선 용도지역제의 개념과 구조 그리고 용도지역제의 특징으로서 기능과 우리나라에서 실행하고 있는 용도지역제의 운용실태에 대해 살펴보았다. 그리고 운용실태에서 나타난 문제점과 그에 대한 해결방안으로서의 개선방향을 서술해 보았다. 첫째, 자연발생적으로 형성된 도시가 많은 우리나라에서는 토지 및 도로가 질서정연하게 정리되어 있지 않기 때문에 용도지역제 만으로는 효율적인 토지이용규제에 일정한 한계를 가질 수밖에 없다. 따라서 이러한 한계의 극복을 위해서는 우리나라의 실정에 비추어볼 때 독일의 건축상세계획제도에다 영국의 계획허가제를 가미한 토지이용제도의 도입을 적극적으로 연구해 보아야 할 것이다.

둘째로, 용도지역을 설정한 결과 토지의 기치가 상승 또는 하락했다고 해서 헌법상 평등의 원칙을 위배했다고는 볼 수 없지만, 현실적으로 나타나고 있는 용도지역의 지정으로 인하여 토지소유자가 감내해야 하는 불평등발생의 문제에 대해서는 실질적으로 많은 연구가 필요하다. 셋째, 용도지역제는 일정한 지역에 허용되는 용도를 미리 정하여 획일적으로 규제하는 제도이기 때문에 제도상으로 유연성을 가지기 어려운 제도이다. 이러한 문제점에 대해 용도지역제가 발달한 미국의 경직성 탈피를 위한 제도에 대한 연구가 있어야 할 것이다. 넷째, 토지관계 법률을 최소화, 체계화, 통일화시켜서 최소한 서로 상반되는 목적과 취지의 규제내용을 갖고 있는 용도지역끼리의 중복지정은 바로잡아야 한다. 뿐만 아니라 토지이용규제를 집행하는 규제담당기관의 일원화 작업도 병행해야 한다. 싱가포르는 여러 부처에 걸쳐서 규제가 이루어진다고 하여도 피규제자는 책임지휘기관만을 상대하도록 해서 담당기관의 단일화방안의 문제를 해결하고 있다. 우리나라도 이 제도에 대한 연구가 있어야 할 것이다. 그 밖에 우리나라의 용도지역제는 허용용도의 범위가 너무 넓다는 것과 건축물 전반에 대한 상세한 용적규제와 너무 높은 용적률로 인한 과밀화문제 등을 서술하고 있다.

Zoning is the most important system as a means of land use regulation in Korea. The current zoning system has many good points and at the same time it has its' defects. So there must be some complements and developments in order to become a truly effective zoning system. This article observes the concepts and the composition of zoning along with the functions and actual condition of it. Also, this article observes problem points which have appeared in actual conditions, such as unsuitability, inequality, inflexibility, inefficiency. First, zoning in Korea has system limits because cities are not planned. Consequently it is desirable to attempt the introduction of German or British systems.

Secondly, the set or a zoning system does not violate the principles of equality in constitution, however, with the designation of zoning the problem of inequality occurs within land owners. Thirdly, it is difficult for zoning systems to have flexibility, because it is a system which regulates uniformly over one area. For this, it is desirable to research the system used in the United States. Finally, we should make more systematic land relationship laws and must integrate many current regulation administrative organizations as a single one. For this, we should research the system used in Singapore as an example for best practices.