도시재정비촉진에 따른 광역적 주택재개발사업에 관한 연구 : 서울시 뉴타운事業을 中心으로

서울 뉴타운사업을 중심으로 광역적 주택재개발의 추진방안을 연구했다.

한글초록 : 1980년대 이후 우리나라의 주택재개발방식의 주된 사업방식은 합동재개발방식으로서 사업시행에 있어 주민, 건설업자, 공공에게 모두 효율적인 수단이라는 장점에 의해 주로 이 방식에 의해 추진되어 왔으며 우리나라 대도시의 주거환경 개선 및 주택공급에 크게 기여해 왔다.그러나 이와 같은 개별적 주택재개발 사업방식은 사업이 진행될수록 많은 문제점을 발생시킴으로써 2000년대에 들어와서는 재개발사업방식의 새로운 패러다임의 전환이 필요한 시점이 되었다.. 한편 이러한 개별적 재개발사업의 문제점을 극복하기 위한 시점에 맞추어 서울시는 강남북 균형발전이라는 정책목표와 함께 기반시설 수용용량을 고려한 개발밀도, 친환경적이며 지속가능하고 지역주민의 사회, 경제적 고려와 복지 측면을 고려하며, 주거단지의 질적 제고와 사회통합형 개발을 지향하는 광역적 재개발사업으로서 뉴타운사업을 2002년도부터 시도하게 된 것이다. 그러나 광역단위의 뉴타운 지구 내 재개발사업은 개별사업마다 법적용이 상이하여 주택재개발사업의 진행에 있어서도 안정적이고 지속적인 추진이 곤란하였으며, 광역 기반시설의 설치를 용이하게 하기 위하여 MA(Master Architect)팀을 구성하여 뉴타운 개발계획을 수립하여 진행하고 있으나 법적 구속력이 없어 민간 시행자를 강제하기 곤란한 상황이다.

이러한 뉴타운사업의 효과적인 목표달성을 위한 2005년 12월에 「도시재정비촉진을 위한 특별법」(이하 「도촉법」이라 한다)을 제정하고 2006년 7월 시행을 통하여 전국적인 차원에서 본격적인 광역적 도시재개발사업의 서막을 알리게 되었고 주택재개발 사업도 개별적 사업방식에서 광역적 사업방식으로의 전환이 불가피하게 되었다.그런데 개별적인 재개발사업이 「도촉법」을 근거로 광역적 주택재개발 사업으로 전환되어 시행되는 과정에서 새로운 문제점들이 제기되고 있는데 1) 재정비촉진지구 지정 및 재정비촉진사업 목표의 불명확성, 2) 유관 법령 및 계획과의 상충 관계, 3) 개발이익에 의존한 기반시설 설치 재원조달 구조의 한계, 4) 모호한 지구 지정기준, 5) 동일 지구 내 두가지 이상의 사업방식의 적용으로 인한 구역간의 형평성 및 관리처분의 원칙 부재, 6) 조속한 사업시행을 위한 총괄사업자와 주민과의 마찰 예상, 7) 원주민의 주거대책 미흡 및 영업권·일자리 대책 부재, 8) 지구지정 및 사업시행에 있어서의 주민참여 장치 결여, 9) 주택시장 파급효과 및 민간주택산업에 대한 배려 미흡 등의 문제점 등이 그것이다.따라서 본 논문에서는 상기와 같은 문제점들을 극복하기 위한 향후 개선방안으로 1)「도촉법」과 재정비촉진사업의 목적에 대한 명확화가 필요하고, 2) 여건에 맞는 구체적인 지구지정 기준의 확립이 필요하며, 3) 개발규제의 적재적소적인 완화와 기반시설 재원조달의 다양한 방안을 모색하고 지자체에 대한 재정지원의 우선순위 결정할 필요가 있으며, 4) 지구 내 사업구역들 간의 구역구분, 관리처분, 비용분담 등에 대한 보다

구체적인 원칙 마련을 통한 이해 조정 문제 극복하여야 할 것이며, 5) 원주민의 주거대책 및 일자리 대책 마련해야 하고, 6) 최대한의 주민참여 장치를 통한 주민의견 반영과 과도한 공공개입을 지양하고 민간부문의 적극적인 참여를 유도 하고 사업지원을 하여야 함을 제안하였으며 이러한 광역적 재개발사업의 추진 방향이 곧 광역적인 주택재개발 사업의 바람직한 개선방안과 일맥상통함을 밝혔다.따라서 본 논문에서는 우리나라의 주택재개발사업이 재개발사업의 진행과 그 맥락을 함께하고 있으며 재개발사업의 광역적 접근에 의한 새로운 패러다임의 도입 속에서 개별단위 주택재개발사업도 광역적 주택재개발사업으로의 사업방식의 전환이 불가피함을 밝히고, 법제도를 근거로 현재 전개되고 있는 광역적 차원의 재개발사업 및 광역적 재개발사업지구 내에서의 광역적 주택재개발사업의 추진현황과 문제점을 살펴보고 광역적 차원의 재개발사업의 추진방향과 광역적 주택재개발사업의 개선방안을 제안함으로써 미약하나마 향후 우리나라 주택재개발사업의 바람직한 추진방향을 모색해 보았다는데 그 의의가 있다고 할 것이다

영문초록:ABSTRACTA Study on the Great-Sphere Unit Housing Redevelopment Project of Urban Redevelopment Promotion- With Special Reference to the Newtown-In-Town Development in Seoul City- Song, Jae-Seok Graduate School of Real Estate Konkuk UniversityThe major method of the housing redevelopment project in Korea since the 1980s was the joint redevelopment method, which made a great contribution to improving the residential environment of the large cities and supplying housing. But this individual unit housing redevelopment project method causes many problems as the project progresses, and it has become the point in time for the redevelopment project method to make a newly paradigmatic shift.

On the one hand, at the point in time to overcome the problem of this individual unit redevelopment project, Seoul City government has come to attempt the newtown-in-town project as the great-sphere unit redevelopment project oriented towards the qualitative elevation of the housing complex and the development of social integration type along the policy objective of balanced development of Kangnam and Kangbuk districts since 2002. But in the redevelopment project within the wide-area district, a different law is applicable to each individual project, and it is difficult to progress the housing redevelopment project in a stable and sustained way.

For the effective promotion of this newtown-in-town project, the full-scale great-sphere redevelopment project has been progressed as the Special Law for Urban Readjustment has been effected since July, 2006. And it was inevitable for the housing redevelopment project to transform from the individual unit redevelopment project to the housing redevelopment project. But in the process that the great-sphere unit redevelopment project has been implemented, several new problems have occurred. Accordingly, this study made clear that the Korean housing redevelopment project was promoted in the same context as the progress of the redevelopment project.

And it clarified that it was inevitable for the housing redevelopment project to transform from the individual unit of housing redevelopment project into the grate-sphere unit housing redevelopment project in the process that a new paradigm of the wide-area approach to the redevelopment project was introduced. And it sought to investigate the present situation and problem of the promotion of the great-sphere unit redevelopment project within the redevelopment project district as well as the redevelopment project of the great-sphere dimension currently progressed based on the legal system.

And it has its significance in that it presented the future direction for promotion of the redevelopment project, thereby attempting to probe the desirable direction for promotion of the great-sphere unit housing redevelopment project