집합건물관리주체에 대한 행정규제의 개선방안에 관한 연구

집합건물 관리주체에 대한 행정규제의 개선방안을 연구했다.

집합건물은 사용목적에 따라 공동주택, 오피스텔, 시장 및 대단위 물류시설 등으로 구분이 된다. 이중에 대부분이 주거목적인 공동주택으로 국민들은 생활수준의 향상으로 한층 좋은 시설 등을 원하고 건축물은 건설기술의 발전으로 수직적이고 더욱 더 고층화 되게 건설되어 국가와 국민의 자산인 집합건물의 안전과 전문적인 관리의 필요성이 더욱 요구 되고 있다. 우리나라처럼 국토가 협소한 나라에서는 국토의 효율적인 사용을 위한 방법의 하나로 건축물의 수직적인 건축물이 주로 신축되어 왔다. 이로서 국토의 효율적 사용은 어느 정도 충족 되었지만 구분소유로 인한 관리부분에서 많은 문제점이 생겨나게 되었다. 구분소유는 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률” 제1조에 의하면 “1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다”라고 명시되어 있다. 이는 구분소유권이 인정 되지만 일부분의 자신의 소유를 공유라는 이유로 자신이 사용을 하지 않으면서 자신의 소유 같지 않게 생각 하며 관리에 등한시 되는 것이 일반적인데 이러한 집합건물의 관리를 관리인을 선임하여 집행하게 된다.

흔히 우리가 접하는 집합건물에는 상가건물, 아파트 등 공동주택, 주상복합건물 등이 있으며, 주거용인 경우 법의 적용이 다른데 이는 집합건물법에 따른 관리에 관한 규정과 주택법 및 주택법시행령에 따른 공동주택의 관리의 관계를 어떻게 해석하고 이행할 것인가 하는 문제가 생긴다. 집합건물법과 주택법에서 전자는 집합건물을 규율하는 법률인 반면, 후자는 공동주택을 규율하는 법률임에도 집합건물의 관리와 관련하여 집합건물법은 “집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택법의 특별한 규정은 그것이 집합건물법에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있다”고 규정하여, 집합건물과 공동주택의 차이 등을 고려하지 않은 상태에서 집합건물의 관리까지 일률적으로 주택법에 포함시켜 실행하는 형태의 애매한 입법을 취하고 있다. 이러한 입법형태는 실제로 집합건물 관리단과 공동주택의 관리주체의 상호간의 관계와 관련하여 문제가 발생한다. 집합건물에서는 관리단과 관리인이 집합건물의 관리를 담당 하고, 공동주택에 해당하는 경우에는 입주자대표회의에서 관리업무를 담당하게 된다. 이러한 문제는 집합건물에서 관리단의 활성화를 도외시 한 채 주택법에 의해 규정된 입주자대표회의가 집합건물을 관리할 수 있도록 하는 근거법률이 입법된 것이다.

본 논문에서는 사법관계에 대한 행정규제의 현대적 경향과, 입주자대표회의, 주택관리소장, 주택관리업자 상호간의 관계를 알아보고 집합건물법과의 관계를 규명하고, 주택법령상 관리주체에 대한 행정의 규제유형을 접근하여 이러한 침해가 집합건물법상의 구분소유권자의 기본적 권리의 침해가 아닌지를 연구해 보고 또한, 주택관리사협회와 같이 입주자대표회의단체, 주택관리업협회 등도 법정단체화 하여 구분소유권자의 관리에 관한 수익권을 보장하고, 관리업자선정 및 사업자선정에 있어 적격심사제를 도입하여 투명성과 관리서비스의 질 향상을 기할 수 있도록 주택법령상 사법관계에 대한 행정의 규제를 위한 제도적 개선방안을 연구하고자 한다. 나아가 공동주택에 대하여 관리방식과 관리기구, 관리업무, 관리제도에 대한 개선방안과 관련법의 개선을 통한 공동주택 관리주체의 효율적인 법적․제도적인 개선방안을 마련하는데 일조하고 공동주택이 가지는 문제점을 개선하는데 이바지 하였으면 한다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 연구의 범위 및 방법 2 제2장 집합건물 관리주체에 관한 근거 및 체계 4 제1절 집합건물 및 관리주체의 개념 4 1. 집합건물의 개념 4 2. 관리주체의 개념과 관리방식 7 제2절 집합건물의 법률적 근거 18 1. 논의의 배경 18 2. 사법적 근거 18 3. 공법적 근거 22 4. 각 개별법 상호간의 관계 23 제3절 관리주체에 대한 비교법적 연구 28 1. 외국의 경우 28 2. 우리나라의 경우 38 3. 시사점 47 제3장 관리주체의 법적 지위 및 상호관계 50 제1절 관리주체의 법적 지위 50 1. 입주자대표회 50 2. 주택관리소장 52 3. 주택관리업자 56 제2절 관리주체 상호간의 관계 59 1. 관리단과 입주자대표회의와의 관계 59 2. 입주자대표회의와 공동주택관리권의 집행주체와의 관계 63 3. 위탁관리에 있어 주택관리업자와 주택관리소장과의 관계 65 제4장 관리주체에 대한 행정의 규제 67 제1절 사법관계에 대한 행정규제의 경향 67 제2절 관리주체에 대한 행정의 규제 69 1. 구분소유권자의 기본적 권리에 대한 규제 69 2. 행정규칙에 의한 관리주체의 규제 76 제3절 주택법령상 사법관계에 대한 행정의 규제와 위반의 효과 80 1. 집합건물법상의 효력 80 2. 주택법령상의 효력 80 제5장 주택법령상 사법관계에 대한 행정규제의 개선방안 83 제1절 관리주체의 개념에 대한 재정립 83 1. 관리주체의 용어 정의의 개정 83 2. 입주자 대표회의 설립의 인가제로의 전환 85 제2절 공제사업의 의무화와 관리업자의 단체 법정화 86 1.