개발권양도제도의 도입을 통한 농업진흥구역 보전의 타당성분석:김포지역 사례를 중심으로

개발권양도제 도입으로 농업진흥구역을 보전할 타당성을 분석했다.

농업진흥구역의 보전을 위해 개발권양도제도의 도입 가능성을 김포지역을 대상으로 분석하였다. 개발권양도제가 다양하게 도입되고 있는 미국에서는 농업을 보호하고 농민의 재산권을 보호하기 위하야 개발권양도제를 활용하고 있다. 농지를 전면 매수하지 않고 개발업자에게 개발권을 양도함으로써 농지소유자가 보상을 받도록 하고 있다. 우리나라의 토지이용규제는 정당한 보상없이 규제당국이 토지소유자에게 규제를 가하여 재산상의 손실을 보고 있다. 한편 개발이 가능한 토지를 소유한 토지소유자는 개발에 따른 우발이익이 발생하나 이에 대한 환수가 제대로 이루어지지 않고 있다. 우발손실과 우발이익을 시장메카니즘에 의해 보정하는 장치가 개발권양도제도이다. 본 논문에서는 토지의 용도를 전환할 수 없는 농업진흥구역을 대상으로 개발권양도제의 도입 가능성을 분석하였다. 개발권을 보전되어야 할 농지의 가격과 주변의 도시용 토지로 전용이 가능한 농지의 가격 차이로 산정하였다. 분석결과 TDR의 규모가 너무 커서 전체 농지를 대상으로 적용하기에는 다소 무리가 있다. 농지 보전은 국가적으로 필요한 사항으로 개발권양도제도 이외의 다른 대안을 고려할 필요가 있다. 개발권양도제를 도입할 경우에는 보상비를 전액이 아닌 부분 보상을 하거나 수용지역의 범위를 확대하여 용적률 인센티브를 추가하여야 한다.

For the purpose of preservation of agricultural land, transfer development right (TDR) is introduced and analyzed. It is commonly used in USA for compensation to land owners who are restricted from development so that they could have loss in their property value. In stead of purchasing lands for the purpose of preservation, several local governments such as New Jersey and Caroll County in USA implemented TDR so that the land owners of agricultural land could be compensated by the developers. In this study, a simulation has conducted to examine the possibility of introducing TDR for preservation of agricultural land.

The total volume of development right is estimated by the difference between the price of land for preservation and the price of land for conversible land to urban purpose in Gimpo area. Since the total volume of sending TDR is too large to receive at the development project area, it is necessary to reduce the compensation volume at sending areas, or to extend development density at receiving areas.