중국 부동산시장 변천과정 및 특성 연구 : 경제 개방정책 전·후의 변화를 중심으로 = A Study on a Transition Process and Characteristics of Real Estate Market in China

중국의 개혁·개방 전후 부동산시장과 관련 정책의 변화를 살펴본다.

본 연구는 중국의 개혁, 개방 전 후의 정책과 부동산시장의 변화과정과 개방정책의 주요내용에 대하여 살펴보았다. 먼저, 모택동의 정책인 ‘대약진운동’과 ‘인민공사운동’, ‘문화 대혁명 이후의 중국은 갈수록 경제가 침체되고 국민들의 생활이 어려워졌다. 따라서 모택동의 이론과 이념은 점점 사람들로부터 신임을 상실하게 되었다. 1976년 9월9일 "神보다 더 높은 존재"였던 모택동이 사망을 하였다. 등소평은 1978년 12월 "사회주의 체제가 현대화를 위한 역사적인 전환"을 표명 하였다. 즉 당시 중국의 정치, 경제는 사회적으로 모든 상황이 개혁, 개방에 유리한 사회적 분위기로 조성되어 있었고, 또한 등소평을 중심으로 하는 개혁세력들의 탁월한 지도력과 현실적인 책략 등이 현실적으로 현명한 선택이었기 때문이었다. 대 내외개방은 글로벌시대를 향한 가장 중요한 정책이었다. 등소평은 중국이 빈곤과 경제적으로 낙후상태에 머물러 있었던 주요 원인은 폐쇄성에 있음을 지적하였다. 또한 경제 특별구역의 설립을 들 수 있다. 국가가 경제 개방의 필요에 따라 대외 경제와의 교류에 유리한 지역을 선정하여 대외개방과 국내 경제발전을 도모하기 위한 특별경제구이다. 이는 등소평의 대외개방정책의 지혜의 소산이며 그가 중국을 세계의 무대로 이끌어 가는 지름길이 되었다.

1979년 심천(深朮),주해(珠海 : 쭈하이),산두(汕頭 : 산토우),하문(廈門)에 시험적으로 특별구역을 만들기로 결정하였는데 당시에는 <수출특별구역>이라 하였고, 1980년 5월에 정식으로 <경제특별구역>이라 명하였고 1980년 8월에 <광동성경제 특별구역조례>를 공모하고 경제특별구역을 건립할 것을 정식으로 승인하였다. 그리고 1988년 전국 최대의 경제특구인 해남성(省)을 설립하였다. 중국식 사회주의 시장경제를 택한 등소평은 1980년 4월 "사상해방을 해야 한다. 무엇이 사회주의인가?"라는 문제를 제기하였고 이후에도 계속 사회주의에 대한 새로운 시도를 하였다. 1992년 등소평은 성장을 주도하고 있는 동남부 도시를 돌아보면서 “사회주의에 시장이 있으며, 자본주의에도 계획이 있다.”고 말한 것을 바탕으로 그해 6월 강택민도 공식 제창했다. 또한 후진타 역시 전국인민대표대회에서 사회주의 시장경제를 이념적 내용으로 보고하기도 했다. 즉 정치적자유화를 강요하지 않으면서 시장경제 요소를 최대한 도입하는 중국식 발전모델인 베이징콘센서스(Beijing Consensus)와도 연결된다. 그러나 한편으로는 자본주의 생산양식과 자유방임적 시장경제체제에 대해 비판의 소리도 높았다. 탐욕적인 개인주의를 비판했으며 강력한 중앙집권국가의 지배와 계획경제를 주장한 반면 사회주의적 입안자가 시장경제를 주도하는 '시장 사회주의'를 주장하기도 했다.

중국은 해외자금 투자유치 정책과 방법으로 1978년 실험적 사회주의가 끝내고 적극적 개혁, 개방의 기치아래 세계의 경제 질서에 동승하기 위해 몇몇에 도시문호를 열게 되었다. 따라서 외국 투자자본 유치를 위하여 토지 사용권 제도를 신설하였으며 외자유치는 양보다는 질을 우선하였다. 중국은 개혁, 개방정책 이후 부동산시장이 초보적인 발전단계에 진입하기 시작하였으며 전국적으로 주택제도 개혁방안이 모색되었고 시범지역을 선정하여 공유주택의 판매를 하기 시작하였다. 또한 중국정부는 내수시장 부양의 수단으로 주택 사유화를 실시하였다. 중국 당국은 전국적으로 실물주택 분배제도를 중지하고 점진적으로 주택 보조를 화폐 화하기에 이르렀다. 이렇게 주택 분배제도 개혁이 실시됨에 따라 주택시장체계가 수립되었다. 또한 신규주택을 상품주택으로 개인에게 분양하기 시작하여 주택시장이 처음으로 형성되기 시작하였다. 이후 주택가격이 급등하고 국민의 소득이 증대되자 개인의 주택보유가 높아졌다. 따라서 중국의 부동산시장은 급속도로 발전하고 있었다. 특히 1998년 이후 부동산 개발투자는 빠른 속도로 확대되어 총 고정 자산투자 증가율을 상회 하였다. 수요의 확대 및 개발비용의 증가로 인해 부동산 가격도 큰 폭으로 상승하였다. 따라서 중국의 국민소득이 향상되고 중국 부동산 가격이 지속적으로 상승세를 보였다.

자연적으로 부동산 투자심리가 자극되었으며 중국뿐만 아니라 해외에서도 투기자금이 중국 부동산시장에 유입되기 시작하였으며 고도의 경제성장과 무역수지 흑자와 넘치는 외국의 투자 및 공장유치는 중국전체에 富를 가져다주었다. 이로 인한 개인의 富축적은 물론 사유재산 인정과 더불어 중국 부동산시장의 과열과 투기가 가세하였으며 자연적으로 버블현상이 동승하게 되었다. 중국정부는 부동산 가격 상승이 지나치게 빨라지자 부동산개발과투자를 진정시키기위한 조치가 취해졌다. 즉 중국 인민은행은 ,부동산대출 관리강화 확대에 관한 통지를 통해 부동산 대출조건을 제한하고 개발업체에 대한 대출을 억제하기 시작하였다. 중국 부동산시장 또한 강력한 긴축정책의 영향으로 성장 속도가 둔화되면서 서서히 연착륙하기 시작하였다. 부동산개발과 투자부문은 이미 진정조짐을 보이고 있고 부동산 가격 상승률도 점차 둔화 될 것으로 예상한 정책이다. 그러나 부동산관련 산업이 중국경제에서 높은 비중을 차지하고 있기 때문에 중국 당국은 부동산시장을 크게 위축시킬만한 강력한 과열 억제책은 펼치지 않을 것이라는 전망으로 바라보기도 한다. 이러한 과열 억제책으로 인한 부동산 가격 붕괴는 소비위축 및 여러 부작용을 초래 할 가능성이 높기 때문이다.

제1장 서 론 제1절 연구의 배경 및 목적 제2절 연구의 범위와 방법 1. 연구 범위 2. 연구 방법 제2장 선행연구 검토와 관련이론 고찰 제1절 선행연구 고찰 1. 선행연구 검토 2. 선행연구와의 차별성 제3장 개방정책과 중국 부동산시장 변화과정 제1절 중국의 개방정책 1. 개방정책의 배경 2. 개방정책의 주요내용 제2절 개방정책 전의 중국 부동산시장 1. 사회주의 시장경제 2. 개혁, 개방정책 전의 부동산시장 변천과정 제4장 개혁개방정책에 따른 중국 부동산시장의 변화와 특성분석 제1절 혼합적 경제정책과 부동산시장 1. 중국 부동산시장의 개념과 구성 2. 개혁개방정책 이후 중국 부동산시장 형성과 변천과정 3. 중국 부동산시장의 특성 4. 중국 부동산시장의 최근현황 제2절 지도자에 따른 정책변화 1 모택동 2. 등소평 3. 강택민 4. 후진타오 제5장 결론 제1절 연구의 요약 제2절 연구의 한계 및 제언 참고문헌