연구 요약
연구 요지 (AI)
부동산 경매에서 취득 위험을 일으키는 권리 요소를 분석했다.
초록
국 문 요 약 부동산경매를 통하여 부동산을 取得하는 것은 이제는 특정한 사람들만의 영역이 아니고 일반인들의 내집마련이나 재테크의 手段으로 인식되어 일반화되어 가고 있다. 그러나 경매부동산은 복잡한 내재적 瑕疵로 인하여 정확한 權利分析이나 물건의 분석 없이 무조건 입찰에 참가하는 것은 금물이다. 작은 실수로 인하여 정신적, 금전적 손해를 입을 수 있기 때문이다. 따라서 부동산경매는 법률적 지식과 각종권리에 대한 판단 능력을 갖고 있어야함은 물론이고, 이제는 기초적인 부동산권리분석 만으로는 투자목적을 달성 할수 없다. 그래서 본 연구에서는 다소 복잡하고 어려운 권리분석이라고 할 수 있는 경매물건의 危險要素權利들을 정확하게 분석·판단 함으로써 취득후 금전적 追加負擔이나, 불필요한 訴訟에 휘말리는 일을 사전에 방지할 수 있다고 생각하며, 이러한 관점에서 출발하였다. 이를 위하여 먼저 각종문헌과 연구논문 그리고 대법원판결을 참조하여 경매의 의의 및 종류, 절차에 관한 기본적인 이론을 고찰하였으며, 권리분석에서는 권리분석의 일반적인 이론과 경매부동산의 정보수집에서부터 각종등기 및 권리를 분석·판단하여 입찰가격결정 까지의 기법을 체계적으로 제시하고, 마지막으로 유형별 事例를 통하여 危險要素權利에 대한 정확한 이해와 분석을 중점적으로 연구 하고자 하였다.
競賣不動産의 권리분석에 대한 기법은 등기부등본과 현재 상태를 살펴보아 위험한권리나 물건이 존재하는지를 파악한 다음 그것이 극복할 수 있는것인지 그렇지 못한것인지를 먼저 파악해야 한다. 그리고 抹消基準權利를 찾아내어 낙찰후 말소되는 권리와 낙찰자에 인수되는 권리를 구분하여야 하는데 말소기준이 되는 권리로는 (根)抵當權, (假)押留, 擔保假登記, 競賣開始記入登記를 말한다. 이들중 등기부상 가장 먼저 설정된 권리가 抹消基準權利가 된다. 말소기준권리와 말소기준권리보다 후에 등기된 권리들은 낙찰후 모두 抹消되며, 말소기준권리보다 빠른 권리들은 낙찰자가 引受하게 된다. 또한 등기부에 기재 되어있는 권리뿐만 아니라 住宅賃借權에도 적용되어서 말소기준권리 이전에 對抗力을 갖춘 임차인의 권리도 낙찰자가 인수해야 하는 것이다. 위에서 언급한 등기부에 나타난 권리분석은 基礎적인 권리분석이라 할 수 있겠다.
本 硏究에서는 기초적인분석이 아닌 入札參與者가 권리분석시 자칫 판단을 잘못해서 큰 손실을 입을 수 있는 권리로서 ‘所有權을 喪失할 수 있는’(先順位의 假登記, 假處分, 還買權, 豫告登記)권리와 , ‘買受人이 追加負擔을 할 수 있는’ (留置權, 對抗力 있는 住宅 및 商街建物 賃借人, 말소되지 않는 先順位 傳貰權)권리, 그리고 ‘買受人이 使用에 制限을 받을 수 있는’(法定地上權, 最先順位 地上權, 地役權, 墳墓基地權) 권리에 대한 危險要素權利를 심층 분석하여 법률상 및 사실상의 하자를 정확하게 조사·확인 하고, 미리 위험요소를 파악하여서 입찰참여자가 예측하지 못한 損失을 미연에 防止하는 것이 필요하다 할 것이다. 이상 본 연구에서는 권리분석을 함에 있어서의 위험요소를 면밀히 분석하여 매각부동산에 항시 내재되어 있는 法律的, 經濟的, 技術的 하자를 찾아내어 危險要素를 사전에 파악하고 경매부동산을 취득함에 있어 보다 안전하고 성공적인 방안을 모색하고자 하였다.
목차
目 次 국문요약 ⅰ 第 1 章 序 論 第1節 硏究의 目的 1 第2節 硏究의 範圍 및 方法 3 第 2 章 不動産競賣의 基本理論 第 1 節 不動産競賣의 意義 및 種類 5 Ⅰ. 不動産競賣의 意義 5 Ⅱ. 不動産競賣의 種類 6 第 2 節 不動産競賣의 節次 12 Ⅰ. 競賣申請 및 競賣開始決定 12 Ⅱ. 配當要求와 終期決定 및 公告 15 Ⅲ. 賣却의 準備 16 Ⅳ. 賣却方法등의 指定·公告·通知 16 Ⅴ. 賣却의 實施 19 Ⅵ. 賣却許可 與否의 決定 節次 21 Ⅶ. 賣却代金의 納付 및 所有權移轉登記의 囑託 26 Ⅷ. 不動産 引渡命令과 管理命令 30 Ⅸ. 配當節次 32 第 3 章 競賣不動産의 權利分析 第 1 節 權利分析의 本質 40 Ⅰ. 不動産權利分析의 槪念 40 Ⅱ. 不動産權利分析의 機能 41 Ⅲ. 不動産權利分析의 必要性 42 第 2 節 權利分析의 原則 43 Ⅰ. 權利分析의 一般原則 43 Ⅱ. 權利分析의 特別原則 44 第 3 節 權利分析의 情報蒐集 및 節次 47 Ⅰ. 情報蒐集 方法 47 Ⅱ. 對象物件 찾기 51 Ⅲ. 現場踏査 54 Ⅳ. 權利分析을 위한 各種 書類 55 第 4 節 權利分析의 方法 58 Ⅰ. 登記簿謄本의 分析方法 58 Ⅱ. 危險要素의 存在 與否 把握 60 Ⅲ. 抹消基準의 把握 60 Ⅳ. 引受되는 權利와 消滅되는 權利의 把握 61 Ⅴ. 價値分析과 入札價格 決定 65 第 4 章 競賣事例를 통한 危險要素의 分析 第 1 節 權利分析의 對象 72 Ⅰ. 競賣目的 不動産 72 Ⅱ. 從物 73 Ⅲ. 從된權利 74 Ⅳ. 天然果實 74 第 2 節 所有權取得이 不透明한 對象物件 76 Ⅰ. 假登記 76 Ⅱ. 假處分 81 Ⅲ. 豫告
발행 정보
2009. 學位論文(碩士) -- 漢陽大學校 行政·自治大學院 학위논문