부동산개발사업의 입지유형에 따른 복합용도개발 특성에 관한 연구

부동산개발사업의 입지 유형에 따른 복합용도개발 특성을 연구했다.

다양하고 복잡한 면모를 지닌 현대도시는 생활패턴의 변화와 직주분리, 도심공동화 현상, 가용부지의 부족과 낮은 토지활용 효율성 등 여러 사회문제가 발생되고 있다. 이러한 변화와 문제점을 보완하기 위해 기존토지의 개발방식에서 벗어나 도시의 기능을 회복시키고 용도의 순화 뿐 만 아니라 용도 간 혼합을 통해 도시공간의 효율적 이용을 목표로 하는 복합용도개발이 등장하게 된다. 하지만 도시공간의 효율과 도시기능의 회복을 위해 도입된 복합용도개발사업은 복합용도개발 도입시설의 중첩과 입지적 특성을 충분히 고려되지 않은 채 개발이 되고 분양성⋅경제성만을 고려한 단순 주거기능 위주의 복합용도개발이 이루어지고 있다. 이러한 문제를 개선하기 위해 다양한 입지에서 다양한 용도가 복합된 다차원적 복합용도개발이 될 수 있도록 적합한 기준 및 제도가 필요하다. 이에 본 연구에서는 복합용도개발이 이루어지는 입지를 유형화하고, 그 입지유형에 따른 복합용도개발사례의 현황, 복합정도비율, 입지특성에 대하여 분석하고, 유형별 사례특성을 비교하여 입지유형에 따른 복합용도개발의 특성과 문제점 및 개선방안을 제안하고자 하였다. 본 연구 결과 입지유형에 따른 복합용도개발은 뚜렷한 차이점이나 복합용도개발 특성이 나타나지는 않았지만 복합용도개발의 현황 및 문제점, 유형별 특성은 다음과 같다.

첫째, 복합용도개발 유형으로 단위필지규모 복합용도개발과 단지규모 복합용도개발, 신도시 복합단지개발 유형으로 분류된다. 이들 유형은 최근으로 올수록 대지규모, 용적률, 건폐율, 층수가 높아지고 이에 따라 개발규모도 커지는 경향을 나타내고 있다. 개발 시기에 따른 경향을 보면 도심, 부도심에 개발되다가 최근에 들어서는 지역중심, 지구중심으로 확대되고 있는데 이는 도심 내 개발부지 부족으로 전 지역에 확대 되고 있다. 특별계획구역에서의 단지규모 복합용도개발유형 조차 지정목적이 있음에도 단위필지규모 복합용도개발유형과 차이를 가지지 못한 문제점이 나타났다. 입지특성, 유형구분 없이 무분별한 용도상향조정에 점적인 고밀개발형태가 이루어지고 있어 도심기능 및 입지특성을 반영한 기준의 개선필요하다. 둘째, 입지에 따른 복합용도개발의 용도복합비율을 종합해보면 입지에 따른 특성이 반영되어 개발되기보다 경제적 측면과 시장상황에 부응하여 주거용도 위주로 초고층 주상복합개발형태의 복합용도개발이 이루어져 입지에 따른 복합용도비율은 미미한 것으로 나타났다. 이러한 복합용도개발에 도심공간의 효율, 도시의 다양성, 도시기능의 회복을 위해 입지에 따른 복합용도개발이 개선되어야할 필요성이 있다.

입지와 관련하여 현재 용도지역제는 용도기능의 분리를 원칙으로 하고 있으므로 다양한 도시기능과 복합용도개발 활성화를 위해 입지특성에 맞는 허용용도개선이나 입지 유형별 용도기능의 복합과 세분화된 기준을 마련하기 위한 복합용도지역을 지정하여 복합용도개발의 차별화된 개발이 필요하다. In modern cities with various and complicated aspects there are many social problems including changes in living patterns, separation of working and living places, urban decline, insufficiency in usable sites, and low efficiency of land use. Rather than the existing measures of land development, mixed use development has been introduced to use urban spaces efficiently through not only recovery of urban functions and acclimation of uses but mixtures of uses in order to improve those changes and problems.

Although mixed use development projects have been introduced for efficiency in urban spaces and recovery of urban functions, developments have been conducted without sufficient consideration of superposition of induced facilities and locational properties and such projects have been performed simply for residential functions only with consideration of sale and economical efficiency. In order to improve such problems, it is necessary to appropriate standards and systems for mixed use development projects in which various uses are mixed on various locations.

The purpose of this study is to identify types of locations for mixed use development projects, to analyze the actual status of mixed use development project cases, rate of mixture, and properties of location based on the location types, to compare the properties of cases by types, and to present properties, problems, and improvements of mixed use development projects based on location types. The properties of mixed use development projects by location types are as follows. First, recently floor area ratio, building coverage, and the number of layers are higher, and scales of development are consequently larger.

As for the tendency according to the time of cases of mixed use development projects, recent developments are centered on areas and regions because of insufficiency in sites for development within urban areas. Second, in earlier mixed use development projects applied to urban areas, the scales of development were small including scales of lands and floor area ratio, while business areas occupy more than residential areas due to the geographical properties of cities.

Third, in earlier mixed use development projects for urban general business areas, business functions needed for urban areas were usually mixed, but recent development projects focused on residential-centered mixed use for better sale responding to recent market conditions. Fourth, mixed use development projects by special planning districts were conducted as aform of gradual high-density development by use upward adjustment. The author presents measures to improve the use area system for mixed use development as follows.

In management of the use area system, the system may be converted from land use regulation to conception of land management, or not the uniformed development of functions but the mixed use development: the basic frame should be composed for efficient use of lands. It is needed to prepare location use appropriate to the purpose of mixed use development. As for the methods of land management, scattered individual acts or special planning districts have limitations, and therefore, it is needed to prepare measures for systematic improvements by which mixed use districts are established in the aspect of urban planning in order to manage mixed use development.