연구 요약
연구 요지 (AI)
정비구역 부동산경매를 분석하고 정비사업 활성화 방안을 제시했다.
초록
(국문초록) 세계 각국의 도시는 시대의 흐름 속에서 외형의 성장과 질적인 성장을 거듭해 왔다. 도시성장은 필연적으로 개발압력과 도시정비 및 도시재생의 필요성을 대두시켜왔고 각국은 상황에 따라 도시계획이론에 따라 이를 현실에 적용시키고 있고 지속가능한 도시발전을 추구하고 있다. 보다 바람직하고 지속가능한 도시계획이론으로 어반 빌리지 이론, 콤팩시티 이론, 뉴 어바니즘 이론 등이 이론적으로 연구를 거듭해왔고, 이러한 이론들은 각종의 도시정비사업의 형태로 반영되고 있는 실정이다. 우리나라 역시 각 지역에서 도시를 다양한 이론에 따라 계획하고 재개발·재건축·재생하는 다양한 정비사업을 시행해 왔고 시행하고 있다. 이를 반영하는 법률체계도 2002년 12월 30일 「도시 및 주거환경 정비법」 제정과 2013년 6월 4일 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 법률」 제정으로 규율체계의 통일성과 형평성을 꾀하였다. 본 연구는 도시정비·재생에 관한 이러한 이론적 법체계적 발전 속에 이루어지고 있는 도시 정비사업의 분야 중 수십조에 이르는 부동산경매를 실증적으로 연구·분석하려고 하였다.
기존의 연구와 논의들이 도시 정비사업과 부동산경매 분야로 각각 나누어 단편적으로 연구하고 이론과 입법적 보완의 과정을 거듭해온 경향과는 달리 현실적으로 문제되고 발생되는 정비구역 내의 부동산경매문제는 이제는 하나의 장에서 동시에 논의되고 연구되어야 이론적으로나 사업의 효율성 제고 측면에서도 바람직하다고 생각되었기 때문이다. 본 연구는 오랜 동안 부동산경매 현장에서의 실무적 경험을 바탕으로 도시계획이론과 정비사업의 활성화 차원에서 살려 보려고 했다. 「도시 및 주거환경 정비법」에 따라 시행되는 정비사업은 수년간에 걸쳐 오랜 기간 진행되고 그에 따라 정비구역 내의 부동산에 대한 소유권의 귀속 및 권리관계의 변경은 필연적으로 발생하게 되어있다. 이러한 권리관계 변경이 개인간의 사적자치(계약)에 따른 권리 변동과 승계가 아닌 강제매각이라는 부동산경매의 형태가 정비구역 내의 부동산을 대상으로 이루어질 경우에 정비사업의 진행상 발생하는 조합원자격 변경이나 권리의무 승계는 원만치 않게 된다. 이에 따라 정비구역 내의 부동산경매로 새로운 소유자가 발생하고 그 소유자와 정비사업 주체인 조합과의 끝없는 다툼과 소송 등으로 정비사업 진행은 지연될 뿐만 아니라 이로 인한 사업성 저하는 자주 목격되는 현상이다. 그리하여 경매일반론에서 간과하는 정비사업 부동산경매의 경우를 따로 연구할 필요가 있는 것이다. 본 연구에서는 경매일반론적인 전개를 통하여 이론마다
정비사업상 특성이 문제되고 고려되어야 할 점을 연구하였고, 정비사업에서 가장 첨예하게 이해관계를 초래하는 조합원자격 내지 입주자격은 새로운 장을 두어 상세히 고찰하였다. 경매이론의 설명에는 이론정리뿐만 아니라 사례를 곁들여 설명을 기하였고 판례를 많이 반영하도록 힘썼다. 특히 경매에서 중요한 부분을 차지하는 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법의 설명에는 도표정리와 설명으로 지금껏 있어왔던 보호대상과 소액최우선변제 대상의 변천도 알 수 있게 하였다. 또한 경매일반론적인 관점에서도 복잡한 다른 법리관계의 해석을 필요로 하는 영역은 특수물건분석을 통해 설명과 연구를 하였다. 입주자격문제에서는 대부분 조합 정관에서 내용을 담고 준거되는 「서울특별시 주거환경조례」 제24조를 중심으로 조문검토와 해설을 곁들였으며 물건 종류별로 정리 설명도 하였다. 입주자격문제는 정비사업의 사업성에 지대한 이해관계를 초래하는 문제로 조합원 분양가와 일반 분양가의 차액만큼 애초부터 정비사업으로 인한 이익의 귀속과도 관련되는 문제로서, 과거 지분 쪼개기 등으로 조합원 수의 증가와 이로 인한 사업성 저하로 이어지는 폐단과 이에 관한 소송 등으로 정비사업에 엄청난 피해를 양산한 사례들에 비추어 중요한 문제가 된다.
이러한 이론적 연구를 바탕으로 정비구역 내의 부동산경매사례를 정비사업이 활발하게 진행되고 비교적 성공적으로 추진되거나 진행되었던 서울특별시의 강남과 강북의 대표적 두 지역의 사례를 통해 실증적으로 분석하였다. 강남구는 재건축 정비사업이 활발한 부촌의 상징성을 나타내는 지역이고 은평구는 도시기반시설이 미흡한 재개발 위주의 정비사업이 활발한 지역이다. 각각 10개씩 선정된 사례분석을 통해 정비구역 내 부동산경매의 경우 현행 민사집행법으로는 도정법이 부여한 토지 등의 수용권이나 매도청구권과 조화되지 않고 정비조합의 권리수행에는 도움이 되지 않는 것으로 나타났다. 본 연구를 통하여 정비구역 내 부동산경매의 경우 많은 경제적 이익을 정비사업구역의 조합입장에서 보면 제3자가 취하게 됨을 알 수 있다. 조합원으로서의 이익은 호수추첨상의 이익과 조합원 분양가에서 일반인 분양가보다 통상 싸고 그 차액에서 얻어지는 이익 등 많다. 정비구역 내 부동산경매에서의 낙찰가율을 본 연구에서 분석했듯이 서울특별시 강남·북의 20개 사례분석의 결과는 평균 58.45%로 매수단계부터 많은 이익이 제3자에게 귀속되는 것이다.
정비사업의 활성화를 위한 기존의 연구들은 제도적 개선책이나 절차적 개선책 조합원의 의사결정상의 보호 등의 연구 등으로 수많은 연구가 이루어졌으나 조합의 사업 성패의 가장 큰 요인인 경제적 이익 보전이나 제고에 관한 기존의 제 연구는 실효성 없는 것이 대부분이었다. 본 연구는 정비사업의 활성화 차원에서 정비구역 내의 부동산이 경매의 대상이 된 경우에는 민사집행법상 공유자 우선매수권과 유사한 취지로 조합에게 우선매수권을 부여하는 방안을 주장하였다. 구체적 법리검토와 이론화를 시도하였다. 이 제도의 도입의 경우 예상되는 효과로는 새로운 이해관계인이 추가되지 않아서 사업의 조속한 추진에 도움이 된다는 것과 싸게 매수하여 얻어지는 경제적 이익이 조합원에게 돌아가게 되는 효과를 들 수 있다. 이로써 사업의 경제성 제고와 분쟁 예방으로 정비사업의 효율적 진행에 도움이 되리라 기대된다. 아직 실정법에 도입되고 있지 않아 제안에 불과하고 법리적인 논거 확충과 실제적 필요성에 관한 공감대가 얻어져야 비로소 실정법체계로 자리 잡게 될 수 있다는 한계를 가지는 제안이 될 것이다. 그러나 그 경제적 이익 증대와 사업진행에의 기여는 크다 할 것이다.
본 연구에서 고찰한 20여개의 정비구역 내의 부동산경매사례에서 분석한 것처럼 평균낙찰가가 감정가 대비 58.45%이고 특히 도로의 경우에는 41.40%의 낙찰가율을 고려하면 순수 평가액 41.55%의 차액과 조합원으로서의 기대이익을 감안하면 그 경제적 효과는 무시하기 어려울 것으로 보이기 때문이다. 본 연구는 정비구역 내 부동산경매의 이론적 고찰과 입주자격의 문제를 20여개의 실증적 사례를 통해 분석·대입하고 정비사업 활성화 차원에서의 조합의 우선매수권제도의 입법적 검토를 조심스럽게 제안하는 것으로 연구를 한 시도였다. 경매와 정비사업 이라는 두 가지 사안을 한 사안에서 연구·고찰하려 했고 이러한 시도가 정비사업의 활성화 방안으로 이어지고 관련된 연구들이 심화되어 가고 실효성 있는 법적 대응으로 성과가 있길 기대해본다.
목차
목 차 표 목 차 ⅶ 그림목차 ⅷ Abstract ⅹ 제1장 서 론 1 제1절 연구의 배경과 선행연구의 현황 1 1. 연구의 배경과 필요성 1 2. 선행연구의 현황 3 제2절 연구의 목적과 범위 및 방법 4 1. 연구의 목적 4 2. 연구의 범위와 방법 6 제2장 도시 및 주거환경 정비사업지구 내의 부동산경매와 권리분석 8 제1절 도시 및 주거환경 정비사업과 정비구역 8 1. 정비사업과 규율체계 8 2. 사업추진단계와 내용 11 제2절 정비구역 내의 부동산경매 17 1. 정비구역 내의 부동산경매와 그 종류 17 2. 정비구역 내 부동산경매의 절차 18 제3절 정비구역 내의 부동산경매와 권리분석 28 1. 정비구역 내의 부동산경매 시 말소기준 권리 28 2. 소멸기준권리일, 권리소멸‧인수의 예 30 제4절 정비구역 내의 부동산경매와 임대차관계의 권리분석 32 1. 정비구역 내의 주택임대차와 부동산경매 32 2. 정비구역 내의 부동산경매와 전세권 37 3. 정비구역 내의 상가건물 임대차 38 제5절 문제점과 대안검토 42 제3장 정비구역 내의 부동산경매와 특수권리분석 44 제1절 정비구역 내의 부동산경매와 법정지상권 44 1. 의 의 44 2. 법정지상권의 유형과 그 성립요건 44 제2절 정비구역 내의 부동산경매와 유치권 46 1. 의 의 46 2. 유치권의 성립요건 46 3. 유치권이 성립하는 경우 47 4. 배당관계 48 5. 유치권이 성립하지 않는 경우 48 6. 정비구역 내의 부동산에 대한 유치권자의 경매청구권 49 7. 매수인의 권리구제책 49 제3절 정비구역 내의 부동산경매와 가등기‧대지권 미등기‧환매
발행 정보
2014. 목포대학교 대학원 국내박사 학위논문