노후저층주거지의 근린재생을 위한 토지·주택의 정비 및 활용방안에 관한 연구

노후 저층주거지의 근린재생을 위한 토지·주택 정비와 활용을 연구했다.

도심 내에 위치하고 있는 노후저층주거지는 쇠퇴가 계속되고 있으며 이를 개선하기 위한 많은 노력들이 있었다. 전면철거방식의 주택재개발사업은 합리적인 토지이용, 자산가치 상승이라는 장점을 가지고 있었으나 획일적인 주거환경 양산, 기존 지역성의 파괴라는 한계가 나타났다. 현지개량방식으로 진행되는 주거환경정비사업은 도로개설 중심의 기반시설 정비, 세입자에 대한 고려 미흡 등의 문제점이 나타났다. 이러한 문제점들을 개선하기 위하여 물리적·사회적·경제적 개선을 함께 고려하는 총체적 근린재생이 대두되었으며 주민참여를 통한 지속가능한 재생을 중요시하고 있다. 본 연구는 개별필지의 정비가 근린주거지역의 재생을 도모할 수 있다는 점에서 착안하였으며 지역특성을 고려한 필지의 순환체계의 구축 및 활성화방안을 통해 노후저층주거지의 총체적 근린재생을 도모하는 것을 목적으로 한다. 연구방법은 이론적 고찰을 통해 필지순환체계의 개념을 정립한 후 각 단계의 특징을 분석하였으며 대상지의 현황분석을 통해서 순환체계가 잘 진행되지 못하고 있는 원인을 분석하였다. 다음으로 각 단계의 활성화를 위한 방안을 도출하였으며 주민참여를 고려하여 각 방안의 실현성 및 지속가능성을 높일 수 있도록 하였다. 먼저, 선행연구의 고찰을 통해 근린재생의 개념을 정립하였으며 자연적으로 발생된 노후저층주거지의 필지에서 나타나는 특성에 대해 분석하였다.

그리고 노후저층주거지의 정비방법과 개발방법에 대해 고찰하였다. 이러한 이론적 배경을 바탕으로 필지순환체계의 개념을 정리하였으며 이에 따른 주거지 필지의 순환체계는 ‘주택의 노후화단계→주택의 공·폐가화단계→주택신축단계’으로 나타낼 수 있었다. 노후저층주거지의 경우 이러한 순환체계가 원활하게 진행되지 않는 곳이 많아 각 단계별 활성화방안의 도출을 통해 원활한 순환을 도움과 동시에 근린재생을 도모하는 것이 필요하였다. 활성화방안 도출을 위하여 전주시 노송동을 대상지로 선정하고 현황분석을 실시하였다.

자료조사, 현장조사 등을 통해 자연적으로 발생한 노후주거지의 필지가 나타내는 특성과 현재 토지이용에 따른 특성, 주민들의 사회적·경제적 현황에 따라 나타나는 특성을 분석하였으며 이에 따라 필지의 순환이 원활하게 진행되지 않는 이유로 필지특성, 건축물 활용현황, 경제적 요인, 무관심을 도출하였다. 현황분석 결과를 바탕으로하여 순환체계의 각 단계별 활성화 방안으로 노후주택수리방안, 주민공동텃밭 활용방안, 공동개발방안이 모색되었다. 노후주택수리방안 에서는 주민들의 소득수준 및 주택 소유구분에 맞는 주택수리지원방안과 주민교육 및 단체결성을 통한 자력정비 방안을 제안하였으며 이를 위한 제도적 지원방안을 분석하였다. 주민공동텃밭 활용방안 에서는 폐가의 철거를 공공에서 지원하고 만들어진 부지를 주민공동텃밭으로 조성하는 과정을 분석하여 주체(주민, 행정, 중간지원조직 등)별 역할을 정리하고 제도적 지원방안을 모색하였다. 공동개발방안 에서는 자연발생적 노후저층주거지에서 나타나는 필지의 특성을 고려한 주택개발모델을 제안하였다. 이에 인근필지와 함께 개발하는 합필주택과 합벽주택의 모델을 제안하였으며 주민의견수렴과정을 통해서 모델의 실현가능성을 높이기 위한 법적·제도적 지원방안을 모색하였다. 본 연구는 도심 내 노후저층주거지의 필지순환체계의 정립과 활성화방안의 도출하였다.

단순한 물리적인 정비방안이 아닌 주민참여를 통해 지속가능한 총체적 근린재생을 도모하였다는 점에서 의의가 있다.

제 I 장 서 론 1 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1 제 2 절 연구의 범위 및 방법 4 제 II 장 이론적 고찰 7 제 1 절 선행연구 고찰 7 1. 근린재생 7 2. 노후저층주거지의 공간특성에 관한 연구 9 3. 정비방법에 관한 연구 10 4. 개발방법에 관한 연구 13 제 2 절 순환체계 구축 및 분석의 틀 14 1. 순환체계의 개념 14 2. 분석의 틀 16 제 III 장 현황분석 17 제 1 절 대상지 개요 17 제 2 절 물리적 현황분석 20 1. 필지특성 20 1.1 지목 20 1.2 과소필지 21 1.3 미접도 23 1.4 필지형상 25 1.5 국공유지 26 2. 활용현황 27 2.1 건물 28 2.2 도로 29 2.3 공원녹지 30 2.4 공터 31 2.5 텃밭 32 2.6 주차장 33 3. 건축물 현황 34 3.1 건축년도 34 3.2 구조 35 3.3 공·폐가 35 제 3 절 사회·경제적 현황분석 37 1. 사회적 특성 37 2. 경제적 특성 39 제 4 절 현황분석에 따른 문제와 과제 40 1. 필지특성 40 2. 건축물 활용현황 41 3. 경제적 요인 41 4. 주민의 무관심 42 제 IV 장 토지·주택의 정비 및 활용방안 43 제 1 절 주택의 노후화 단계: 노후주택 수리 43 1. 개요 43 2. 사례 44 2.1 전주시 해피하우스 사업 44 2.2 창원시 마래하우스 사업 45 2.3 소결 47 3. 주택수리방안 도출 48 3.1 소득수준과 소유구분에 따른 주택수리방안 48 3.2 주민자력 주택수리 활성화 49 3.3 제도적 지원방안 51 제 2 절 주택의 공·폐가화 단계: 주택