실거래가 검증체계의 실태 분석을 통한 제도 개선방안 연구

부동산 실거래가 검증 실태를 분석하고 신고제도 개선을 제안했다.

부동산 실거래가 신고제도는 부동산 시장 안정화와 이중계약서에 의한 탈세를 방지, 공평과세의 실현 및 나아가 부동산 거래가격 통계 시스템을 구축하여 국가정책수립과 시장에 정보제공이라는 다양한 목적으로 도입 되었다. 제도 시행 초기부터 신고행위 의무 자체는 매우 안정적으로 정착되어 갔으며 신고건수가 매년 4,600,000건 ∼ 4,800,000건에 이를 정도로 자료의 양도 방대하며, 과세기준산정과 매각·보상·담보평가등 국유재산과 국민 재산권에 실질적으로 영향을 미치고 있고 그 활용범위와 중요성이 상당히 높아지고 있다. 하지만, 제도 시행이후 국토교통부가 시·군·구에 신고가격의 적정성에 대해 정밀 검토를 의뢰한 현황을 보면, 매년 5,000건 내외로 전체 신고건수 중 0.1%에 불과하며 정밀 검토를 의뢰한 총 39,660건 중에서 허위 가격신고와 관련하여 행정처분한 건수는 354건으로 극히 미미한 실정이다. 이에 본 연구는 실거래가 신고가격에 대한 신뢰성과 실효성을 제고하고 나아가 부동산 공시가격의 신뢰성과 현실화율을 높이기 위한 방안을 제시하고자 감정평가사들을 대상으로 설문조사하였으며 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 감정평가사들이 실거래가격을 평가실무에서 직접적으로 활용하고 있는 비율은 92.7%로 나타난 반면에 실거래가격에 대해 상당수준 이상의 신뢰하는 비율은 21.2%에 불과 하였다.

둘째, 실거래가의 가격 적정성 정밀 검토 기준이 되는 부동산 공시가격의 시가현실화율에 대하여 ‘신뢰한다’라는 응답이 14.0%에 불과한 것으로 나타났다. 또한 현행 제도하에서 부동산 공시가격의 시가 현실화의 실현 가능성에 대해서도 ‘가능할 것이다’ 수준이상으로 답변한 비율이 17.2%에 불과한 것으로 나타났다. 셋째, 현행 부동산 공시가격의 법률적·행정적 효력과 활용목적이 지나치게 범위가 넓고 감정평가의 기준이 됨으로 인하여 오히려 공시가격과 감정평가의 신뢰성을 떨어뜨린다는 인식을 보여 주고 있다. 이러한 연구 결과를 바탕으로 실거래가 검증체계의 개선방안을 다음과 같이 제시하고자 한다. 첫째, 감정평가사에 의한 실거래가 검증제도를 도입할 필요성이 있다. 현재 국토교통부가 시행하고 있는 검증체계와 방법으로는 실거래가의 신뢰성과 제도의 실효성을 확보하기가 어려운 점이 있다. 특히 검증의 기준이 되는 가격인 부동산 공시가격의 시가현실화율에 대해서 평가주체인 감정평가사조차도 신뢰하지 않고 있다는 점에서 그 필요성이 있다고 할 것이다. 둘째, 검증체계의 기준이 되는 부동산 공시가격의 시가현실화에 대한 전반적인 제도 개선이 필요하다.

감정평가사가 부동산 공시업무 및 감정평가행위를 함에 있어서 중립성과 공정성이 유지되도록 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제44조 벌칙조항에 평가가격에 부당하게 개입하거나 압력을 행사한 자나 기관에 대하여 제재할 필요성이 있다. 또한 부동산 공시 가격의 법적 효력과 활용범위가 너무 방대하여 상호 이해관계가 충돌하고 있는 점이 오히려 시가현실화를 어렵게 하고 있으며 감정평가사들의 전문성을 떨어뜨리는 문제가 있는 만큼 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제10조 표준지공시지가의 효력에서 개별 감정평가사가 토지등에 대하여 감정평가할 경우에 그 기준이 되어야 한다는 조항도 재검토가 필요하다고 본다. 셋째, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조 제1항에서 규정하고 있는 부동산 거래가격 검증체계의 개선이 필요하다. 현재 실거래가 데이터베이스는 신고가격을 기준으로 하고 있으나 개별 매매사례의 경우에는 사정이 개입되기 쉬우며, 거래조건·금융조건 등이 상이하며, 대표성 없는 매매사례도 포함되는 등 통계의 신뢰성을 가지기 어려운 점이 많다. 따라서 신고가격이 아닌 ‘실거래가 조정기준’을 마련하고 감정평가사에 의한 검증을 거쳐서 데이터베이스화하는 것이 제도의 실효성을 확보하는데 반드시 필요하다고 할 것이다.

넷째, 기타 실질적인 신고가격을 강제하기 위한 위반행위에 대한 처벌을 강화할 필요성이 있으며, 공시방법도 부동산 등기부 등본뿐만 아니라 아파트와 같이 전문가에 의해 검증된 조정 실거래가를 인터넷을 통한 공시하여 국민들에게 정보제공의 기회를 넓혀야 할 것이다. 주제어 : 실거래가 신고제도, 실거래가 검증체계, 부동산 공시가격, 감정평가 The reporting system of the actual transaction price of real estate has been introduced for diverse purposes of stabilizing the real estate market, preventing tax evasion by the double contract, realizing fair taxation and further establishing national policy and providing information for the market by constructing the real estate acquisition price statistic system.

Since the early stage of implementation of the system, the reporting obligation of the actual acquisition price of real estate itself has been settled very stably, and the volume of data has been vast to an extent that number of reporting cases accounted for 4,600,000 ∼ 4,800,000 cases each year. The reporting system of the actual acquisition price of real estate is exerting an effect on national property and people's property right in relation to the calculation of the basis of taxation, sale · compensation · mortgage assessment and the scope and importance of its application is becoming considerably higher.

But this study attempted to investigate the present situation that the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs had entrusted city, country and ward offices with the precise examination of the reported price since the implementation of the reporting system of the actual acquisition price of real estate. 5,000 cases of reports of the actual acquisition price of real estate occur every year and are only 0.1% of the total cases of reports. In relation to the reports of false real estate prices, of the total 39,660 cases asked for precise examination, the number of administrative measures accounted for 354 cases.

Therefore, this study was intended to present the reliability and effectiveness of the reported actual acquisition price of real estate and further enhance the reliability and realization rate of the declared value of real estate. For this purpose, the questionnaire research was conducted for appraisers. As a result, the following findings were obtained: First, 92.7% of the responding appraisers were found to apply actual transaction prices personally to the job of appraisal, while only 21.2% of them had more than the considerable level of trust in actual transaction prices.

Second, it was found that only 14.0% of the respondents had a trust in the market-price realization rate of the declared value of real estate that became the criterion for the precise examination of the price reasonableness of the actual transaction price. And it was found that 17.2% of the respondents showed the response of 'possible' as to the possibility of market-price realization of the declared value of real estate under the current system. Third, as the legal and administrative effect of the current declared value of real estate is excessively wide in scope and it becomes the criterion for appraisal, it is understood that it lowers the reliability of the declared value and appraisal.

Based on these findings, this study presented the improvement scheme of the actual transaction price verification system as follows: First, it is necessary to introduce the system for the appraiser to verify the actual transaction price. And it is difficult to secure the reliability of the actual transaction price and the effectiveness of the system with the verification system and method currently used by the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs. Especially, it can be said that there is a need for it in that even the appraiser, the appraisal entity, does not have a trust in the market-price realization rate of the declared value of real estate, the criterion for verification.

Second, it is necessary to improve the market-price realization of the declared value of real estate, the criterion for the verification system. It is necessary to maintain neutrality and fairness when the appraiser engages in the job of real estate disclosure and appraisal. For this purpose, there is a need to impose sanctio