집합건물 분양자의 정보제공의무와 그 책임법리 - 오륙도 SK View 아파트 분양사건을 중심으로 - = Informed Consent and Legal Theories of Liability in Condominium Sale Contract - On the focus of Oryukdo SK View Apartment Sale Case -

집합건물 분양자의 정보제공의무와 수분양자에 대한 책임을 검토했다.

(가) 집합건물 분양계약은 “장래의 특정물에 대한 매매계약”이라 할 것이지만, 우리나라와 같이 선분양ㆍ후시공의 방식이 일반화된 상황에서는 분양계약 그 자체는 매매의 예약(물권계약의 예약)에 불과하고, 당해 집합건물이 완공되어 입주가능하게 된 시기에 수분양자의 잔금지급의무와 분양자의 소유권이전의무가 동시이행관계에 놓이며, 분양자가 소유권이전이 가능하게 된 때에 비로소 예약완결권을 행사하여 수분양자로 하여금 잔금의 지급을 청구할 수 있는 채권계약이라고 이해하는 것이 타당할 것이다. (나) 집합건물의 분양계약을 위와 같이 이해하더라도, 분양자와 수분양자 사이의 권리의무관계에 대해서는 종래의 시민법적 책임원리를 그대로 적용할 수만은 없는 특수성이 존재한다. 왜냐하면, 시민법상의 기본원리인 계약의 자유와 자기책임의 원리는 경쟁력의 균형이 담보될 때 비로소 자기결정에 대한 자기책임으로서의 인수가 사법정의(私法正義)로서 기능할 수 있기 때문이다. 그런데 계약당사자 사이에 경제력이나 정보력 그리고 교섭력에 불균형이 존재할 때에는 상대적인 약자가 자기결정에 대하여 책임을 인수할 수 있게 하기 위하여 거래행위의 내용에 대하여 설명하고 그에 따라 납득한 후 동의할 수 있도록 보완책을 강구할 필요가 있다. 이와 같은 보완책으로 일찍이 등장한 것이 의료계약에 있어서 전문능력을 갖추고 있는 의사의 환자에 대한 설명의무라 할 수 있다.

집합건물 분양계약의 경우도 의료계약의 경우와 마찬가지로 분양자는 막강한 경제력과 정보력 그리고 교섭력을 갖추고 있음에 비하여, 수분양자는 상대적으로 분양자에 비하여 대단히 열악한 지위에 놓여있는 것이 일반적이다. 따라서 그와 같은 경쟁력의 차이를 보완하기 위하여 강구된 것이 바로 분양자의 수분양자에 대한 “고지의무”이다. 따라서 이와 같은 분양자의 “고지의무” 즉 “정보제공의무”는 수분양자의 자기결정권을 보호하기 위한 전제로서 요구되는 것이고, 우리나라의 대법원 판결에서도 최근 십여 년 전부터 인정되기 시작하여 이미 정착된 상태이다. 그럼에도 불구하고, 대상판결에서는 집합건물의 분양계약에 관한 위와 같은 특수성을 충분히 고려한 흔적을 찾기 어렵다. (다) 그런데 분양자의 수분양자에 대한 “고지의무”의 내용은 집합건물의 외형ㆍ재질ㆍ구조 등 “구체적 거래조건”과 교통시설 및 주변환경 등 “개발사업”으로 구별할 수 있다. 이와 같은 고지의무의 내용들은 일반적으로 분양광고나 설명을 통하여 이루어지고, 분양계약의 내용으로서는 명시되지 않는 것이 일반적이다. 따라서 수분양자가 분양계약시에 분양자로부터 제공받은 분양정보와 다른 결과물이 생성되었을 때 비로소 수분양자는 분양자를 상대로 채무불이행책임을 묻거나 사기 또는 착오를 원인으로 한 분양계약의 취소를 청구하게 된다.

그러나 종래 판례에서는 분양광고나 설명에 의하여 제공된 정보는 청약의 유인에 불과하기 때문에 그에 따른 수분양자의 청약이 이루어지고 분양자의 승낙으로 확인되었을 때 비로소 채무내용으로 확정된다는 입장을 취하였으나, 최근 십여 년 전부터 청약의 유인에 불과한 분양광고라도 분양계약시에 특별히 이의를 유보하는 등 특단의 사정이 없는 한 분양계약의 내용으로 편입하기로 하는 묵시적 합의가 있었던 것으로 해석하는 경향이 나타나 ...