부동산 펀드의 판매 활성화 방안에 관한 연구 : C은행의 사례를 중신으로

부동산펀드의 판매 활성화 방안을 연구했다.

우리나라는 1997년 IMF라는 경제위기 속에서 자본 시장의 신용위기 극복을 위해 자산유동화(ABS)에 대한 다각적인 논의가 시작되어 1998년 9월 ‘자산유동화에 관한 법률’이 제정되었고, 이후 1998년 12월 ‘주택저당채권 유동화 회사법’이 제정되었다. 이후 다양한 부동산 유동화에 대한 기법이 나오면서 더 이상 부동산이 기관이나 돈 많은 부자들만의 전유물이 아닌 소액으로도 투자할 수 있는 수단이 되었으며, 더 이상 단기차익을 위한 대체수단이 아닌 안정적이고 합리적인 투자자산이며 건전한 포트폴리오를 구성 할 수 있는 투자요소로 자리 매김하고 있다. 또한 글로벌 부동산에 대해서도 투자할 수 있는 펀드가 출현하는 등 전세계 부동산을 국내에서 투자 할 수 있는 시대가 도래 하였다. 그럼에도 불구하고 부동산 펀드는 주식형 펀드 및 채권형 펀드에 비해 운용실적이 저조하며, 또한 세계 부동산 경기 침체에 편승하여 수익 또한 저조함을 면하지 못하고 있다. 그러나 부동산 시장은 장기적인 사이클로 상승과 하락을 반복하고 있으며 지난 10년 이상 미국 및 일본 부동산 시장은 침체의 늪에서 벗어나지 못하고 있었다. 이에 따라 부동산펀드를 활성화를 통해 세계경제 발전에 기여하고 부동산 시장의 안정에 기여코자 하는 것이 본 논문의 목적이다.

이를 위해 이론적 배경과 현황은 문헌조사, 법제검토, 금융기관들의 투자설명서 등 관련기관 공시자료조사의 기술적 분석과 국·내외 선행연구 자료의 분석을 통해 부동산간접투자의 의의 및 실태와 현황 그리고 문제점 등을 정리하였으며 C은행에서 부동산 펀드를 판매하고 있는 직원들을 대상으로 설문지를 통한 실증분석으로 현장의 문제점을 파악하여 개선방안을 도출코자 하였다. 먼저, 부동산 판매 및 활성화와 관련한 문제점으로는 첫째, 투자자들의 부동산과 관련한 인식부족과 최근 부동산 시장의 침체이다. 둘째, 부동산펀드에 대한 Risk에 대한 인식 부족 및 조치 부족이다. 셋째, 정보 데이터 부족 및 전문성 부족, 넷째, 부동산 조세제도의 문제점, 다섯째, 전문성이결여된 자산운용사의 부재 및 판매사의 판매를 담당하는 판매인력에 대한 부동산펀드 판매 자격시험 취약함이다. 이밖에 설문을 통한 C은행의 판매시 도출된 문제점으로는 첫번째, 펀드수수료 및 환매수수료 위주의 단기상품 선호 둘째, 직원들에 대한 부동산펀드 인식 부족, 셋째, 직원들에 대한 부동산펀드 관련 교육 부족 등이다.. 상기와 같은 부동산펀드 판매와 관련한 문제점들을 활성화시키기 위한 개선방안은 다음과 같이 요약 할 수 있다. 첫째, 부동산에 대한 투자자들의 매각차익에 대한 고수익을 지향하는 인식 전환과 안정적이며 임대료 수입 등으로 은행예금이나 채권 수익률보다

약간 높은 수익률과 매각시 약간의 Capital Gain 을 얻을 수 있다는 인식의 홍보가 필요하다. 둘째, 정부 등 감독기관의 규정정비를 통하여 더욱 강화된 관리ㆍ감독을 통하여 사기피해 및 펀드투자자의 손실방지 등 투자자를 보호할 수 있는 제도적 정비와 주식회사 준용규정 입법정비가 필요하다. 셋째, 부동산간접투자회사, 판매회사, 투자자 등 참여자들이 부동산펀드를 취급함에 있어 활용할 수 있는 정보인프라 구축 및 자산운용사의 전문성 확보와 판매인력의 전문가가 양성되어야 할 것이다. 넷째, 외부감사와 중요투자결정의 이사회결정과 자산운용사의 독립성 확보와 대비적인 정책과 전문적인 영역의 자산운용사의 설립이 필요하다. 다섯째, 부동산경기가 활성화되지 못하고서는 부동산펀드가 활성화 되고 선진국처럼 보편화되고 정착화 될 수 없으므로 정부의 과감한 부동산 경기진작을 위한 대책과 부동산간법투자를 활성화 할 수 있도록 각종 부동산관련 거래세 및 보유세와 양도소득세 등을 대폭 감면 또는 인하여야 할 것이다. 여섯째, 부동산펀드 판매인력의 전문화를 위하여 판매자격증 제도를 더욱 강화하고 세분화하여 운용하고 판매회사들의 직원들에 대한 전문적이고 주기적인 교육을 실시하여야 할 것이다.

이상과 같이 부동산 펀드를 활성화 할 수 있는 방법을 시장의 환경과 펀드를 판매하는 직원들의 교육 수준 및 의식 등을 연계하여 다양한 방법을 제시하고 이를 통해 국내·외 부동산 펀드를 활성화 할 수 있는 방법을 제시하여 부동산 펀드시장을 점진적으로 발전시키는 계기로 마련코자한다. Domestically, a diversified discussion on ABS began in 1997 in the IMF-involved economic crisis to overcomecredit crunch in the capital market, which led to establishregulations on asset-backed securities (ABS) in September, 1998 and then to mortgage bond-backed corporation law in December 1998.

Since then, as various real estate-backed techniques were introduced, and real estate has become a means of investment even with a small sum of money, as no more monopolized by institutions or some rich people, and has been settling down as a stable, reasonable investment asset and an investment element that can constitute a healthy portfolio, not simply as an alternative for short-term profits. Also, with an appearance of the fund that can invest in global real estate, the time has come when one can make investment in the global real estate from domestically.

Nonetheless, real estate funds is recording a poor performance, compared to stock funds or bond-type funds, with poor profits affected by the recession in the global real estate. Real estate market is repeating rise and fall in a long-term cycle, and for more than 10 years the property markets of the U.S. and Japan have been mired in the doldrums. Accordingly, this thesis is intended to contribute to the development of the global economy and the stability of the property market via activating real estate funds.

For this purpose, as to theoretical background and present status, the significance and actual condition, present status and problems for an indirect investment to real estate were summarizedvia a literary search, legislative review, and descriptive analysis by public announcement data inquiry from related institutions, such as investment presentations by financial organizations, while an attempt was made to derive an improvement plan by grasping the problems on the scene in the empirical analysis via questionnaire given to the personnel of C Bank, who are actually selling real estate funds.

To begin with, of problems related to the property sales and its activity, the first one is the investor's lack of understanding in relation to real estate and recent recession in the property market. Second is the lack of understanding and measures for the risk of real estate funds. Third is the lack of informationaldata and specialty. Fourth is the problem of the taxation system in real estate. Fifth are the absence of specialized asset-managing companies and the weakness of the qualifying exam given to real estate funds sales persons in the companies in charge of selling the funds.

Besides, problems drawn out from the sales by C Bank via the questionnaire are first, preference for short-term goods oriented for funds and redemption commission, second, lacking understanding of real estate funds among the personnel and third, lacking real estate-related education to the personnel, etc. The following is the summary of the improvement plan for activating the sales of real estate funds in relation to the above problems. First, it needs a perceptual conversion to orient toward high profits on real estate investor's sales profit and publicity of understanding that by stable income of renting rates, etc.

profit rates a little higher than bank deposits or bond profit rates as well as some capital gain are possible. Second, it needs an institutional and legislative arrangement in regulation applied to a stock company that can protect investors, including preventing damage in fraud and loss of fundsinvestors by even stronger management and supervision via improving the regulations of the government and supervisory organizations. Third, it needs establishing informational infrastructure available by participants like a real estate indirect investment firm, sales company, investors, etc.

in dealing with real estate funds, security of specialty in asset managing companies, and cultivation of specialized sales manpowe