국내 부동산펀드의 투자정책 유형별 성과 분석

국내 부동산펀드의 투자정책 유형별 성과와 시장 변화를 분석했다.

국내 부동산펀드는 부동산투자회사법에 의해 규제되는 주식회사인 리츠와 간접투자자산운용업법에 의해 규제되는 계약형 펀드와 회사형 펀드로 제도적 형태가 구분된다. 리츠는 2002년 이후 약6년간 꾸준히 증가하여 자본금합계가 1조원을 넘었다. 2004년에 간접투자와 관련된 제반 법령들을 통합한 간접투자자산운용업법이 제정된 이후 이 법에 의한 부동산펀드는 설정잔고가 10조원을 넘었다. 펀드의 투자정책으로 유형별 추이는 리츠는 모두 오피스 및 상업시설에 투자하는 임대형펀드로 설립되었고 부동산펀드는 초기에는 임대형 및 경매펀드가 일부 설정되었으나 대부분 PF대출형 펀드로 설정되었다가 2006년 하반기부터 해외리츠에 분산투자하는 재간접투자펀드가 급증하여 PF대출형과 해외 분산투자형이 비슷한 규모를 차지하고 있다. 이같이 국내 부동산펀드 시장이 양적으로 팽창하고 제도적 형태 및 투자정책 유형 측면에서 다양화되었으나 기존 연구들은 미국 리츠 성과분석 및 몇 개 안되는 국내 상장 리츠에 대한 성과분석에 그치고 있어 본 연구는 2년 이상의 운용실적이 있는 모든 국내 부동산펀드로 그 분석대상을 확장하고, 운용정책 유형별로 펀드의 성과특성을 파악하고자 실증분석을 수행하였다. 분석결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 부동산펀드의 전체적인 수익률 및 표준편차는 대체로 주식과 채권의 중간적 특성을 나타내고 있다.

최근 2년간 부동산펀드의 수익률 및 변동성은 채권보다 높고 주식보다 낮았다. 둘째, PF대출형은 채권과 비슷한 성과 특성을 나타냈다. PF대출형은 이자 수익으로 현금흐름이 구성되어 변동성이 작고 수익률이 일정하여 채권과 비슷한 패턴을 나타내고 있다. 셋째, 경매투자형은 가장 저조한 수익률을 나타내고 있다. 개념적으로는 낮은 가격에 물건을 취득하므로 가장 높은 수익률을 기대할 수 있을 것으로 예상할 수 있겠으나 실제 성과는 예상과 달리 부진한 실적을 나타내어 경매투자에 의한 운용이 쉽지 않은 것으로 나타났다. 넷째, 임대형은 PF대출형보다 높은 수익률과 변동성을 나타냈다.임대형 부동산펀드는 리츠형태든 계약형펀드든 PF대출형보다 높은 수익률 및 변동성을 기록했다. 다섯째, 해외 부동산펀드에 분산투자하는 재간접투자펀드는 분산투자 효과로 인해 PF대출형을 제외한 펀드 중 가장 안정적인 수익률 및 변동성을 나타낼 것으로 예상할 수 있으나 최근 2년간 성과에 대한 실증분석 결과 소수의 물건에 집중투자하는 국내 리츠 및 부동산펀드와 별반 다르지 않은 수익률과 변동성 패턴을 나타내 분산투자 효과가 나타나지 않았다. 그러나 향후 보다 장기간에 걸쳐 추이를 관찰할 경우에는 지역시장의 소수 물건에 집중투자하는 펀드보다는 훨씬 더 안정적인 추이를 나타낼 것으로 예상된다.

여섯째, KOSPI를 벤치마크로 하여 위험조정수익률을 산정한 결과 임대형이 가장 좋은 성과를 나타냈고 분산투자형도 임대형 못지 않은 높은 수익률을 나타냈다. 일곱째, 부동산펀드 수익률은 주가지수 및 금리와 상관관계가 없는 것으로 나타나 포트폴리오에 부동산펀드를 편입할 경우 분산투자에 따른 위험감소 효과를 기대할 수 있다.