부동산 거래질서 선진화를 위한 명의신탁 제도 개선 방안

부동산 거래질서 개선을 위한 명의신탁 제도의 개선 방안을 연구했다.

부동산은 국민의 재산중 가장 중요한 것 가운데 하나로서 안정성 때문에 매우 선호되고 있는 재산이다. 그러므로 국민의 재산권 보호를 위하여 부동산 거래의 안정성과 편지성 확보는 중요한 일이라 할 수 있다. 그러나 우리나라 부동산 서비스업은 규모가 영세할 뿐만 아니라 선진기법의 도입이 늦어 거래의 안전을 담보할 수 있는 제도가 정착되지 않아 부동산 거래시 위험부담을 거래 당사자가 지고 있는 경우가 많다. 인구밀도가 높고 가용토지가 적은 우리나라의 특성상 부동산은 투기의 대상으로 보는 사람이 많으면서 이에 편승하여 투기를 조장하는 중개업자들도 있어 부동산 서비스업의 신뢰성 또한 떨어지고 있다 특히 이 가운데 부동산 명의신탁 제도를 이용한 투기나 탈세, 재산은닉등 불법적인 형태가 나타나 사회적 부작용을 유발하게 되었으며 정부에서는 부동산 투기 요인이 나타날때마다

이를 규제하는 각종 조치를 취하여 왔는데 이러한 투기 억제 조치의 실효성을 감소시킨 요인중의 하나가 명의신탁 제도라 할 수 있다. 이러한 배경을 바탕으로 부동산 거래의 정상화를 통하여 투기와 음성 불로소득을 발붙이지 못하게 하고 거래가 실수요자 중심으로 이루어지게 함으로써 부동산 가격의 안정을 도모하기 위해 정부가 강력한 입법으로 이를 규제하고자 명의신탁을 전면 금지하는 “부동산 실권리자 명의등기에 관한법률”을 제정 공포하여 95 - 7.

1.부터 시행하고 있다. 그러나 이 법이 시행되고 있는 현재도 거래시장에서는 투기등 부정한 목적으로 명의신탁이 빈번하게 성행되고 있음은 부인할 수 없는 일이다. 현행 부동산 실명법에서 규정하고 있는 종중 및 배우자에 대한 특례인정과 양도담보등에 대한 예의조항을 두는 것은 재산은닉을 부정적인 수단으로 악용되는 경우가 많기 때문에 과감하게 폐지하는 방안을 고려할 필요성이 있다. 더불어 명의신탁 부동산 처분시 형사책임 문제와 관련하여서는 대부분의 명의신탁자가 탈세나 음성적인 재산을 은닉하는등 부정한 목적으로 수탁자 명의로 이전등기하기 때문에 더 이상 그들의 재산권을 법률로서 국가가 보호해줄 가치가 없다. 명의신탁 부동산의 경우 소유권을 수탁자 명의의 재산으로 간주하여 명의신탁 행위에 대한 형사책임에 대해서는 처벌을 더욱 강화하는 방안으로 관련법률의 개정 또는 보완이 요구된다. 이와 더불어 부동산 유통과정에서의 문제를 해결하기 위하여 부동산 거래 및 등기제도를 보완해야 하는 것이야 말로 중대한 과제가 아닐수 없다. 이를 위해서 거래의 투명성 확보를 위해서 현행 부동산 중계제도, 리츠제도의 육성 발전과 함께 부동산 거래이행 보증제도를 도입할 필요가 있으며 부동산 등기시에는 실거래시 작성한 관인계약서를 의무적으로 첨부케 할 필요가 있다. 선진국의 경우와 같이 등기의 실체적권리관계를 보증하기 위해 토렌스제도를 채택하여 과오 발생시 받을 수 있는 제도적 장치가 필요하다

할 것이고 등기공무원에게 실질적인 심사권을 부여하여 위조, 변조로 인한 허위 및 부실등기를 방지할 수 있도록 하는등 다각적인 방면으로 제도개선을 모색하여야 명실 상부한 선진부동산거래질서를 이룩할 수 있을 것이다.

제1장 서 론 10 제1절 연구의 배경과 목적 10 제2절 연구의 내용과 방법 12 제2장 부동산 거래의 특징과 관련 법ㆍ제도 고찰 14 제1절 부동산 거래의 특징 14 제2절 부동산 거래 관련 법·제도현황 18 1. 우리나라 부동산 등기제도의 발달 18 1) 우리나라 부동산 등기제도의 연혁 18 2) 부동산 등기법의 개정 내용 19 2. 우리나라 부동산 등기제도의 특징 21 3. 현행제도의 문제점과 개선책 21 1) 실체적 규정의 의미 22 2) 부동산등기부의 이원화 22 3) 등기부와 대장의 이원화 22 4) 등기원인증서의 사서증서성 23 5) 등기공신력의 부정 23 4. 부동산등기에 관한 기타의 법령 23 1) 부동산등기특별조치법 24 2) 부동산실권리자 명의등기에 관한법률 24 제3절 부동산 거래사고 실태와 문제점 29 1.부동산 거래사고 29 1) 사기성 사례 29 2) 조작성 사례 30 3) 선의의 거래사고 30 2. 거래사고의 문제점 30 1) 부동산 관련지식의 부족 31 2) 부동산 거래에 대한 당사자의 경솔, 무경험 31 제4절 외국의 부동산 거래제도 31 1. 미국의 부동산 거래제도 32 2. 일본의 부동산 거래제도 32 3. 영국의 부동산 거래제도 33 4. 프랑스 부동산 거래제도 34 5. 각국의 손해배상 제도 35 6. 거래이행 보증제도 37 1) 개 요 37 2) 역 할 38 3) 권원조사 38 4) 권원보장보험 40 제3장 명의신탁 제도의 연혁과 주요쟁점 42 제1절 명의신탁 제도의 변천 42 1. 명의신탁의 연혁 42 2. 명의신탁의 의의 43 제2절 명의신탁과 관련된 학설 및 판