집합건물의 구분소유권에 관한 연구 = A Study on the Divided Ownership of Aggregate Buildings

집합건물의 구분소유권 성립과 법적 규율을 연구했다.

오늘날 생활의 편리함과 생활비용의 절감 등 다양한 이유로 사람들의 주거형태가 집합건물로 급속하게 증가함에 따라 민법 제215조의 규정만으로는 집합건물에 관한 권리관계를 일목요연하게 해석하고, 이를 효율적으로 공시하는 데 한계에 이르게 되었다. 집합건물에 입주한 구분소유자를 보호하고, 공동생활을 합리적으로 규율하며, 권리관계를 조정하기 위하여 1984년 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 집합건물법)을 제정하여 시행하고 있다. 구분소유는 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로써 사용될 수 있을 때 그 각 부분을 별개의 부동산으로 소유하는 것을 말하는데, 집합건물법에는 구분소유권의 성립에 관한 규정이 없다.

독일 주거소유권법이 주거소유권은 공유자 사이의 계약이나, 소유권자의 구분에 의하여 성립한다고 명확하게 규정하고 있는 것과 대비된다. 한편 일본은 물권변동에 의사주의를 취하고 있는 표면상의 원칙상 독일의 주거소유권법에서와 같이 특별규정을 둘 필요가 없기 때문에 구분소유권의 성립에 있어 특별히 법제상의 고려를 할 이유가 없다. 집합건물법은 집합건물이 전유부분과 공용부분, 대지로 구성되어 있음을 전제로 하여, 전유부분에 대해서는 배타성을 인정하여 단독소유권을 부여하고 공용부분과 대지에 관하여는 전유부분에 따른 공유지분을 인정하면서 구분소유관계를 규율하고 있다. 집합건물의 구분소유의 성립 시기는 공용부분을 확정하는 기준 시기이며, 집합건물법 제13조의 전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성과 관련이 있어 집합건물의 구분소유자가 전유부분에 대한 대지사용권을 취득하는 시기는 집합건물의 성립 시기와 일치한다. 따라서 구분소유의 성립요건은 집합건물과 관련하여 다양한 법률관계에 있어 중요한 의미를 가진다. 성립요건주의를 채택하고 있는 우리나라의 경우에는 구분소유의 성립요건 중에 등기와 같은 공시방법을 요구하는 명문의 규정이 존재하지 않기 때문에 구분소유권의 성립 시기를 언제로 볼 것인지에 대하여 다양한 해석론이 존재하였으며, 판례는 구분소유권의 성립 시기에 관하여 일관된 태도를 보이지 않았다.

하지만 대법원 2013년 전원합의체 판결에서의 다수의견은 구분행위는 구분의사가 대외적으로 표시되면 족하다고 보아 건축허가신청이나 분양계약 등도 구분행위의 범주에 포섭시켜 장래 건물을 신축하고자 하는 건축주가 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 충분하고, 이후 1동의 건물 전체에서 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적이고 물리적으로 완성된 시점에 등기·등록과 상관없이 구분소유가 성립한다는 입장이다. 구분소유권의 성립 시기와 관련하여 학설과 판례에 의한 해석만으로는 시대의 변화에 따라 언제든지 해석론이 변경되고 분쟁이 심화될 수 있는 여지가 존재한다. 이에 장래 발생할 수 있는 이러한 분쟁을 통일적으로 해결할 수 있는 측면에서, 그리고 학설의 견해 대립을 정리하고 구체적이고 명확한 해석의 기준을 제시하는 측면에서 구분행위와 등기를 필요로 한다는 명문을 ‘집합건물법’에 규정하는 개정이 필요하다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 연구의 범위 및 방법 5 제2장 집합건물의 구분소유권에 관한 일반적 고찰 8 제1절 구분소유제도의 의의와 구분소유권의 법적 성질 8 1. 구분소유제도의 의의 8 2. 구분소유권의 개념과 법적성질 11 제2절 구분소유권의 성립요건 및 공시방법 20 1. 구분소유권의 성립요건 20 2. 구분소유권의 공시방법 31 제3절 구분소유적 공유관계와 대지사용권 42 1. 구분소유적 공유관계의 의의 및 법적성질 42 2. 구분소유적 공유관계의 성립 52 3. 전유부분과 공용부분 54 4. 구분소유의 대지사용권 60 제3장 집합건물의 구분소유권에 관한 비교법적 검토 68 제1절 미국의 집합건물법상 집합건물과 구분소유권의 창설 68 1. 집합건물법의 전개와 변천 68 2. 집합건물의 관련 법령 69 3. 구분소유권의 성립 70 4. 구분소유와 구분소유권자 71 5. 시사점 72 제2절 독일의 주거소유권법 73 1. 주거소유권법의 배경 73 2. 주거소유권의 개념 74 3. 주거소유권의 법적성질 76 4.구분소유권의성립 78 5. 시사점 79 제3절 일본의 구분소유법 80 1. 구분소유법의 전개와 변천 80 2. 구분소유권의 개념 81 3. 구분소유권의 법적성질 82 4. 구분소유권의 성립 84 5. 구분소유법에 따른 대지사용권 85 6. 시사점 86 제4장 집합건물의 구분소유권에 관한 문제점과 개선방안 87 제1절 서설 87 제2절 구분소유권의 성립요건 및 집합건물 등기제도에 관한 문제점 88 1.구분소유권의 성립요건에 관한 문제점 88 2. 집합건물 등기제도에 관한 문제