재건축사업에서의 정비사업전문관리자의 업무에 관한 연구

재건축사업에서 정비사업전문관리자의 업무와 역할을 연구했다.

본 논문은 2002년 7월에 시행예정인 "도시및주거환경정비법"에서 규정된 "정비사업전문관리자"의 업무에 관한 연구를 목표로 한다. 재건축사업에서 지금까지 조합은 사업시행에 대한 비전문성과 금융문제를 해결하기 위하여 시공사와 공동으로 사업을 시행하는 사업방식(지분제)을 주로 취해왔다. 그러나 조합원과 건설회사의 유착에 의한 비리, 갈등 등으로 많은 문제점이 있었다. 이에 정부는 "도시및주거환경정비법"에서 재건축사업 시행방식을 조합의 단독시행으로만 가능하도록 하였고 시공사는 단순도급만 할 수 있도록 규정하였다. 또한 조합의 비전문성을 보완하기 위해서 일정한 자격을 가지고 있는 "정비사업전문관리자"에게 업무를 컨설팅 또는 위탁할 수 있도록 하였다. "정비사업전문관리자"의 위탁업무는 건설사업관리업무로 해석될 수 있다. 이러한 관점 아래에 재건축사업의 건설사업관리자로서 "정비사업전문관리자"의 조직구조, 업무범위, 용역대가산정기준을 제안하였다. 조직구조는 기존의 기능별 조직, 태스크 포스 조직, 라인-스탭 조직, 매트릭스 조직의 장단점을 비교 분석하였다. 생산업무 못지 않게 관리업무가 중요한 재건축사업의 특징을 감안하여 "정비사업전문관리자"의 조직구조로 라인-스탭 조직을 제안하였다. 업무범위는 재건축의 추진절차와 사업관리 업무, 일반 건설사업의 사업관리 업무를 기존의 연구자료와 전문가의 면담을 통해서 비교, 분석하였다.

그리고 도출된 업무들을 재건축의 추진절차의 5단계(조합설립단계, 사업계획단계, 사업시행1단계, 사업시행2단계, 사업완료단계)에 따라 분류하였다. 분류된 업무들은 조합과 "정비사업관리자"의 위탁 계약시 명확한 업무범위 설정, 적정한 용역대가 설정에 유용하게 쓰일 것이며 당사간의 분쟁을 방지할 수 있을 것이다. 용역대가산정기준은 법규상의 건설사업관리대가기준을 분석하였다. 이 기준은 건설사업관리업무를 기존의 감리업무의 확장으로 보았으며 대가산정기준도 감리대가산정기준에 일정 비율을 곱한 대가임을 밝혔다. 법규상의 건설사업관리대가기준은 개별 사업의 특성을 감안하지 않고 공사비를 기준으로 대가 요율을 일률적으로 산정하였다. 또한 이 요율을 기본설계단계, 실시설계단계, 시공단계의 3단계로 분류하여 이 들의 합이 최종적인 대가 산정 요율이 되도록 설정하였다. 업무범위에 대한 제안에서도 밝혔듯이 재건축사업에서의 "정비사업전문관리자"의 업무에는 일반적인 사업관리 업무 외에도 재건축사업만의 독특한 수많은 행정적, 법률적 업무들이 있다. 감리업무 외의 업무를 설정한다면 더욱 많은 추가 업무들이 존재한다. 그러므로 지금의 대가기준은 비현실적이며, 이렇게 위탁업무에 대한 적정한 대가기준이 설정되지 않는다면 재건축사업에서 "정비사업전문관리자"의 위탁업무가 활성화되기는 어렵다.

이러한 문제의식 아래 감리업무에 대해서 기본적으로 감리 용역대가를 설정하고 나머지 업무에 대해서는 추가업무로 인정하여 추가대가를 지급하는 안과 총 건설사업관리비를 결정하고 업무범위와 업무심도를 양축으로 하는 매트릭스를 작성하여 각 업무에 가중치를 산정하여 그 중에서 발주자 조직이 담당하고 있는 외의 부문을 용역대가로 산정하는 안을 제안하였다. 본 연구는 앞으로 조합과 "정비사업관리자"의 계약관계에서 업무범위 설정과 대가를 산정하는 일에 유용하게 쓰일 것이며, 실증적인 자료의 보충이 필요하다. This study is aims to analyse the work of CMr in the Apartment Reconstruction Project which is defined by Urban and Residential Environment-Improving Laws. Until now, Reconstruction Unions have proceeded to the project with general contractors to overcome their inexperience and financing problem. But there have been a lot of corruption and dispute between Reconstruction Unions and general contractors.

For these reasons, the government will prescribe that Reconstruction Union should unilaterally proceed to the project in Urban and Residential Environment-Improving Laws. This will provide that Unions can entrust CMr with the project. The work of CMr in the apartment reconstruction project can be interpreted as that of CM(Construction Management). From this point of view, this study suggests the organization, work and fee of CMr. In organization, this study analyses the strong point and the weak point of the functional organization, the task force organization, the line-staff organization and the matrix organization.

The line-staff organization is suggested because administration work as well as production work is important in the Apartment Reconstruction Project. In work, this study analyses the Apartment Reconstruction Project Procedure and CMr's work scope through the previous study and the interview. The deducted work is classified by the five stage of the Apartment Reconstruction Project. The classified work is useful for the work scope and the reasonable fee between the union and the CMr. In the fee of CMr, this study analyses the law. The law regards CMr's work as the extension of the engineer's wok and the fee of CMr is the extension of the engineer's fee.

The Apartment Reconstruction Project has the administrative and lawful work besides the general CMr's work. The fee of CMr in law is not reasonable and unreasonable fee will prevent CMr in the Apartment Reconstruction Project from activating. For these reasons, this study suggests that the engineer's work is basic work and the rest is additional work and the fee thereof. This study also proposes the CM function matrix, which can be used to define the work scope of the Apartment Reconstruction Project and to evaluate the relative weight of the each functions.

Based on the analysis result made with the CM function matrix and the scope of the contracted CM work, the share of the total construction project management cost between the union and the CMr can be determined.