지구단위계획구역내 획지계획 분석에 관한 연구 : 서울특별시 공동개발 사례를 중심으로 = An Analysis on the lot planning in the district unit planning: focused on the joint-development in seoul

지구단위계획구역의 획지계획과 공동개발 운영을 분석했다.

국문초록 지구단위계획은 토지이용을 합리화하고 미관을 증진하기 위하여 수립하는 도시관리계획수법으로 3차원적이고 입체적인 도시관리를 위하여 활용되고 있으며 민간의 개발을 유도하는 계획적 관리수법이다. 특히 대지의 개발규모를 제어하는 획지계획은 과거 도시설계시기부터 기성시가지의 열악한 도시구조를 해결하고 간선가로변의 미관증진 및 도시기반시설의 확충, 영세필지의 구조개선 등으로 활용되어 왔다. 그러나 현재 획지계획은 과거 공동개발계획의 개념과 함께 여러 가지 계획요소가 혼용되어 사용되고 있으며 여러 가지 효율성에도 불구하고 민간의 사유재산을 규제하고 제어하는 측면에서 민원 및 잦은 도시관리계획 변경의 원인이 되고 있다. 본 연구는 3차원적이고 입체적인 도시관리를 위하여 활용되고 있는 지구단위계획제도의 필요성을 전제하면서 기존 도시설계지구내에서 열악한 도시구조를 해결하기 위하여 사용되어 온 공동개발기법이 현재 획지계획으로 통합 사용되고 있으나 이에 대한 잦은 변경이 지구단위계획의 실효성을 저해한다는 전제하에 획지계획의 분석을 통하여 보다 효율적 운영방안을 제시하는데 목적이 있다. 본 연구는 이러한 연구주제를 도출하기 위하여 다음과 같은 방법으로 연구를 진행하였다. 첫째, 최근 2년간 지구단위계획의 변경 및 민원현황 분석을 통하여 획지계획이 가장 많은 변경원인임을 분석하였다.

이를 토대로 경미한 변경현황을 분석해 본 결과 획지계획의 변경원인은 소유자의 매입 및 소유자 합의 불가, 개발시점 불일치 등 여러 가지 요인이 발견되었다. 둘째, 이러한 획지계획의 변경원인이 상기 제시한 요인 외에도 획지계획 수립시 제공하고 있는 용적률 인센티브가 실질적 인센티브로서 작동이 안되기 때문에 획지계획의 잦은 변경을 초래한다는 연구의 가설을 설정하였다. 셋째, 이러한 가설을 검증하기 위하여 최근 2년간 지구단위계획 수립 및 재정비된 현황 분석을 통하여 용적률 인센티브 제공특성에 따른 4개의 사례지구를 선정하였다. 넷째, 사례지구의 획지계획 특성을 분석하기 위하여 획지계획 요소 및 계획특성별 대상지를 선정하여 용적률 인센티브 시뮬레이션을 분석하였다. 다섯째, 이를 토대로 획지계획 수립시 제공되는 인센티브의 실효성을 검증하였으며, 사례지구별 분석을 통하여 적용특성상 문제점 및 개선방안을 제시하였다. 본 논문은 위와 같은 연구의 가설 검증을 토대로 연구의 목적에 근거하여 다음과 같은 순서로 연구를 진행하였다. 제1장에서는 연구의 배경 및 목적, 방법 등 연구의 방향을 정립하고자 한다. 제2장에서는 획지계획 및 공동개발의 이론적 고찰을 토대로 획지계획의 보상적 수단으로 사용되고 있는 용적률 인센티브에 대하여 선행연구 분석과 함께 개념적 정립을 하였다.

제3장에서는 획지계획 사례연구를 위한 가설을 설정 후 사례지구를 선정하였고, 제4장에서는 사례지구 분석 및 용적률 인센티브 시뮬레이션을 토대로 문제점을 분석하였다. 제5장에서는 이러한 이론적 고찰 및 사례분석을 통하여 획지계획의 계획상 문제점 및 인센티브 적용상 문제점 등을 도출하였다. 위와 같은 연구과정을 통하여 다음과 같은 연구의 결론을 도출할 수 있었다. 획지계획의 계획수립상 개선방안은 다음과 같다 첫째, 획지계획 적용원칙 마련이 필요하며, 이를 위하여 획지선지정은 반드시 필요한 지역에 한하여 지정하고, 그 외의 지역은 공동개발 지정계획으로 계획이 필요하다. 특히 건축이 불가한 대지나 맹지 등은 공동개발 권장보다 지정으로 계획하고 간선변 등 개발규모를 엄격히 제어할 필요가 있는 지역은 획지선 지정이 필요하다. 둘째, 최대개발규모는 블록의 평균대지규모 및 여건 등을 고려한 적정규모가 될 수 있도록 최대개발규모를 세분화하는 방안 마련이 필요하다. 셋째, 일정규모 이상 공동개발 권장계획시 토지의 형상이 부정형해질 수 있으므로 권장예시도 및 불허예시도 등을 사용하는 선택적 공동개발기법이 필요하다. 넷째, 인센티브 계획요소가 없는 단일필지 및 이면부에 대하여는 블록별 시뮬레이션을 통한 적정 인센티브를 일정비율 제공함이 필요하다.

국문초록 제1장 서 론 1 제1절 연구의 배경 및 필요성 1 제2절 연구의 목적 및 의의 2 제3절 연구 범위 및 방법 3 1. 연구의 범위 3 2. 연구의 방법 4 제2장 획지계획의 개념 및 이해 6 제1절 획지계획의 이해 6 1. 획지계획의 개념 6 2. 기타 계획요소 17 제2절 공동개발의 이해 23 1. 공동개발의 개념 23 2. 시기별 공동개발 기법 및 실현수단 25 3. 특별설계구역의 고찰 28 제3절 인센티브의 이해 29 1. 인센티브의 개념 29 2. 용적률 적용체계 30 제4절 선행연구의 검토 38 제3장 획지계획의 사례연구 42 제1절 분석의 틀 42 1. 사례연구방법 42 2. 시뮬레이션분석방법 및 가설설정 43 제2절 사례연구의 개요 44 1. 연구의 개요 44 2. 사례지구의 선정 48 제4장 획지계획의 분석 62 제1절 사례지구별 획지계획 분석 62 1. 퇴계로변 지구단위계획구역 62 2. 김포가도 지구단위계획구역 74 3. 구로디지털단지역 지구단위계획구역 87 4. 독산지구 지구단위계획구역 102 제2절 분석의 종합 117 제5장 문제점 분석 120 제1절 획지계획 문제점 120 1. 획지계획 수립상 문제점 120 2. 인센티브 적용상 문제점 133 제2절 소 결 139 1. 획지계획 적용기법 제고 139 2. 용적률 인센티브 적용기법 제고 142 제6장 결 론 146 제1절 연구의 결론146 1. 연구의 요약 146 2. 연구의 종합 148 제2절 연구의 의의 및 한계 149 참고문헌 152 부록 154 abstract 166 감사의 글 169