평가를 통한 호텔 REITs의 도입가능성 연구 : ○○호텔의 사례를 中心으로 = A Study on the Possibility of Adopting HOTEL REITs By the Results of Appraisals

호텔 REITs의 국내 도입 가능성을 평가 사례를 통해 검토했다.

1997년말 외환위기 이후 우리나라는 극심한 자산 디플레이션과 고금리, 실업 등으로 정부와 기업뿐만 아니라 모든 국민들이 이로 인해 많은 시련을 겪어야 했으며, 그러한 과정에서 국내 기업들이 소유한 많은 부동산자산이 외국기업에 헐값에 팔려야만 했다. 이러한 금융위기에 대한 대응책으로 학계와 전문가들은 미국, 호주 등에서 운영중인 REITs와 같은 부동산 유동화제도를 실시할 것을 주장하였다. 이들은 REITs와 같은 부동산 유동화제도가 부의 소수독점을 방지하고 경제위기시에 자산 디플레이션의 문제를 해결할 수 있는 기능을 발휘할 수 있다고 주장하였다. 이에 정부는 2001년 7월 부동산투자회사법을 제정하기에 이르고 있다. REITs는 이미 미국에서도 부동산에 의존도가 높은 산업들 전반에 걸쳐 성공적으로 운영되고 있었으며, 호텔산업분야에서도 약 14개의 상장 Reits가 약 1,400여개의 호텔과 25만여개의 객실을 소유하고 운영중에 있다. 그러나 우리나라에서는 아직 산업전반에 걸쳐 활성화되지는 못하고 있는 실정이다. REITs제도가 활성화되면 부동산의 소유권은 주식으로 유동화 되어 주식시장에서 자유롭게 거래되고 소액투자자들도 부동산 투자로부터의 이익분배에 참여할 수 있으며, 호텔산업에 있어서는 미국의 Marriott와 같이 소유와 경영을 분담하는 전문호텔기업이 등장할 수 있을 것이다.

호텔 REITs의 도입가능성은 호텔산업 내부의 수익성과 경영전문화 등의 경쟁력뿐만 아니라 외부의 금융시스템 및 경제상황에도 밀접한 연관을 가지고 있다. 본 연구에서는 호텔산업의 수익성과를 중심으로 도입가능성에 접근하고자 하였다. REITs제도가 호텔산업에 도입된다면 향후 호텔산업에도 경영의 전문화와 투명성에 일대변화를 가져오리라 예상된다. REITs는 정부와 금융 감독기관의 감독을 받으며, REITs운영에 대해 주주들에게 그 결과를 세부적으로 공표하여야 하므로 호텔기업의 운영에 대한 회계적 투명성도 높아질 것이다. 이는 호텔운영에 대해 투명성이 요구되어지므로 바로 경영의 전문화가 요구되어지는 결과로 귀착되며, 이로 이해 산업전반에 큰 영향을 미칠 수 있다. 또한 기존의 호텔기업은 소유호텔을 유동화하고 전문호텔 경영기업으로 전환하는 경우도 등장할 수 있다. 미래 성장산업인 관광산업에 있어 중요한 포지션을 차지하고 있는 호텔산업에 부동산 간접투자 방식인 호텔 REITs제도가 도입된다면 우리나라 호텔산업에 획기적인 발전의 전기가 마련될 것이다. 그러나 호텔 REITs제도가 도입되어 궁극적으로 정착되고 성공하려면 근본적으로 시장에서 투자자에게 매력적인 상품으로 인정받아야 하는데, 이렇게 되기 위해서는 지속적인 높은 수익성과 안정성, 그리고 재판매할 수 있는 유동성 등의 경쟁력이 확보되어야 한다.

우리나라 관광산업의 발전을 위해서는 호텔산업의 활성화가 시급한 실정이고, 호텔산업의 활성화를 위해서는 막대한 재원이 필요하다. 이 재원의 확보차원에서 호텔 REITs의 도입이 절실히 필요한 이유가 될 것이다. 부동산투자회사법이 시행된 지 7년이 흐른 지금, 오피스용 빌딩이나 일부 상업시설 등에 국한되어 있는 국내 REITs시장에 다변화를 촉구하는 하나의 계기에 본 연구의 의의를 실어본다.

제 1 장 서 론 = 1 제 1 절 연구의 배경 및 목적 = 1 제 2 절 연구의 방법 및 구성 = 4 제 3 절 선행연구 고찰 = 5 제 2 장 부동산 투자회사 제도의 현황 = 9 제 1 절 부동산 투자회사 제도의 개관 = 9 1. 부동산 투자회사의 도입과정 = 9 2. 부동산 투자회사의 개념 및 유형 = 10 3. 부동산투자회사의 구조 = 13 제 2 절 부동산 투자회사제도의 특성과 운용현황 = 14 1. 현행제도의 운용특성과 주요내용 = 14 2. 부동산 투자회사법 개정의 효과 = 19 제 3 장 기업가치 평가의 이론적 고찰 = 25 제 1 절 재무이론에 의한 기업가치 평가 = 25 1. 재무이론에서의 가치평가이론 변천 = 25 2. 현금흐름 할인모형에 대한 이해 = 26 제 2 절 리츠의 기업가치 평가이론 = 35 1. 리츠의 성과측정방법 및 배당가능 금액산정 = 35 2. 리츠의 기업가치 평가에 대한 방법 및 법적요건 = 41 제 3 절 호텔리츠의 기업가치 평가 = 47 1. 호텔리츠에 대한 이해 = 47 2. 호텔 리츠기업 가치평가의 이론 고찰 = 52 제 4 장 호텔 REITs의 가치평가 및 분석 = 57 제 1 절 호텔산업의 개요 = 57 1. 호텔산업 = 57 2. 호텔업의 정의 = 57 3. 호텔업의 특성 = 58 4. 호텔리츠 활성화의 전제 = 61 제 2 절 연구대상 및 비교대상의 선정 = 63 1. 리츠를 위한 사례호텔의 선정 = 63 2. 비교대상 호텔과 비교모형의 선정 = 70 3. 사업구조 측면에서의 비교호텔 일반현황 = 72 4. 영업구조 측면에서의 비교호텔 일반현황 = 72 5