한국부동산펀드의 다변화방안에 관한 연구

국내 부동산펀드의 상품 구성과 다변화 방안을 연구했다.

한글초록: 한국의 부동산펀드 시장은 4년이 조금 넘는 짧은 역사를 갖고 있으며 그 규모 역시 3조원에 미치지 못하게 형성 되어있다. (2004년 말 현재) 신탁업법의 개정으로 인해 일반은행에서 취급하던 은행부동산투자신탁상품이 간접투자자산운용업법의 2004년 1월 시행으로 인하여 흡수통합 되었고 부동산투자회사법상의 REITs는 그 초기시장이 IMF라는 특수한 상황에서 발전되면서 CR-REITs만이 운용되고 있는 실정이다. CR-REITs의 상품군들을 제외하고는 대부분의 상품들이 주거용부동산 개발사업의 초기건설비 투자를 위한 Project Financing형태의 부채투자성격을 띄고 있으며 그 수익률 역시 발매시기의 은행금리와 높은 연동성을 보이며 제시되고 있다. CR-REITs의 실현수익률은 타 금융자산의 수익률보다 훨씬 높은 배당을 보임으로써 좋은 대체투자 상품으로써의 역할을 하고는 있지만 투자대상 부동산자산의 공실률과 운용,관리능력에 따른 임대수익변동률이 배당률에 높은 영향을 끼침으로서 그 안정성에 대해서는 아직 정확한 검증이 이루어 지지 못한 단계이다. 부동산투자상품의 “다변화(Diversification)”는 이상적(理想的)시장의 형성과정에서 반드시 수반되어야 하는 “검증과정(Verification Stage)” 임과 동시에 부동산투자방법의 “폭넓은수용(Wide-Spectrum)" 을 하기 위하여서도 필요한 현상이다.

이러한 다변화현상이 아직까지는 미미하였던 것이 사실이지만 간접투자자산운용업법의 시행으로 인해 그 토대를 마련하였다고 볼 수 있다. 과거 은행부동산투자신탁과 CR-REITs와 비교하였을때 폭넓은 자산종류의 기회를 갖게 되었으며, 설립과 운용 및 청산과정에 있어서 보다 효율적인 규제의 적용을 받을 수 있기 때문이다. 하지만 이러한 기반이 마련되었음에도 불구 하고 여전히 많은 난제들에 당면해 있는 것이 현실이다. 우선 선분양제도하에서 고착화되었던 우리나라의 부동산개발사업 자금조달 방법은 다양한 형태를 제시하지 못하여 왔다. 주거용부동산의 개발사업에 있어서 은행권의 시공사 지급보증에 대한 과도한 의존도는 획일화된 리스크회피 방법과 시행사의 영세화를 초래하였다. 과도한 정부시책의 변경은 부동산시장의 자금투입 시점에 있어서 혼선을 빚게하였으며 장기침체로 인한 부동산가치의 하락은 부동산펀드의 형성 자체를 어렵게 하여왔다. 무엇보다도 해결해야할 가장 시급한 문제는 부동산펀드를 관리하고 있는 이원화된 법제의 통일이라 볼 수 있다. 건설교통부 관리의 REITs와 재정경제부 관리의 부동산간접투자기구를 통합시키는 것은 얼마간의 시간이 경과되어야 할 것으로 보인다. 두 법제가 새로운 개정안으로 인해 새로운 종류의 부동산펀드가 곧 출시 될 것이며 그러한 상품들에 대한 검증절차 역시 자연스럽게 이루어 질 것이다.

부동산펀드 시장의 규모가 좀더 커지고 두 법제의 장,단점들이 보다 확실해 질때 통합에 대한 실질적인 논의는 심도있게 이루어질 것이다. 과거 부동산자산은 투기과 투자의 경계에서 모호하게 인식되어 온 것이 사실이다. 급속한 산업발전 더불어 일어났던 부동산투기현상과 자본시장과의 단절, 과도한 주택가격의 상승, 높은 부동산 가격변동률 등은 부동산자산을 건전하고 안정된 투자자산이 아닌 투기성공신화의 주인공을 만드는 방법으로 도용되었다. 다양한 부동산펀드의 정착은 이러한 잘못된 인식과 획일적인 부동산자금의 유입을 개량시킬수 있는 좋은 방법이다. 단기적자금을 장기의 투자자금으로, 리스크가 관리되지 않는 높은 수익률은 변동률이 낮추어진 안정된 배당금으로, 투기적성향의 자금을 투자적성향의 자금으로, 단순화된 개발자금유입을 선진화된 여러형태의 개발자금으로 변화시킬 수 있는 방법이기도 하다. 이제 막 자리를 잡기 시작하고 있는 한국의 부동산펀드 시장을 점진적으로 다변화시키는 작업을 통해 투자자에게는 다양한 수익률과 수익구조를 갖는 상품들을 선택할 기회를 제공하며, 은행 및 운용기관등 펀드의 설립과 판매를 맡고 있는 기관에게는 폭넓은 상품의 배열로 인한 안정적인 장기수입과 부동산투자에 대한 경험의 축적할 수 있게 하며, 부동산시장의 입장에서는 다양하고 선진화된 개발자금의 유입과 보다 건전하고 우량한 부동산자산의 옥석이 자연스럽게 가려지도록 하여야 한다