토지거래허가제의 문제점과 개선 방향 -법경제학적 분석을 중심으로-

토지거래허가제의 타당성과 실효성을 분석하고 제도 개선을 제안한다.

본 연구는 최근 주택가격 안정화를 명분으로 그 적용범위가 대폭 확대된 현행 토지거래허가제의 타당성과 실효성을 법경제학적 관점(거래비용이론, 재산권이론, 공공선택이론)에서 종합적으로 분석하였다. 분석 결과, 현행 제도의 일률적이고 광역적인 운용은 단기적인 거래위축 효과에도 불구하고 시장에 막대한 자중손실을 야기하는 것으로 확인되었다. 획일적인 사전통제는 시장참여자의 거래마찰비용을 극단적으로 증가시키고, 규제구역 내 실거주의무의 강제는 부동산의 실물옵션가치 및 수익권⋅처분권을 박탈하는 사실상의 ‘규제적 수용’에 해당된다고 파악하였다. 또한 정책의 실효성이 불분명함에도 제도가 지속 및 확대되는 현상은 다수결 구조와 관료적 유인이 결합된 ‘규제포획’과 ‘경로의존성’의 결과로 파악되었다. 이에 본 연구는 부동산 규제패러다임을 사전통제에서 ‘사전고지제’ 및 선별적 사후 모니터링 체계로 전환할 것을 제안한다. 더불어 피구세(Pigouvian Tax)에 기반한 시장친화적 인센티브 체계구축, 과열수준에 따른 차등규제 및 자동일몰제 도입을 통해 공공목적 달성과 자유시장경제의 자원배분 효율성을 조화시킬 수 있는 구조적 개선방향을 제시한다. 결론적으로 토지거래허가제는 시장가격을 잡기 위한 정책수단으로 사용되는 것이 아닌 토지개발이나 재건축 등 개발이익의 독점을 막기 위한 제한적인 정책수단으로만 사용되어야 한다.

이는 국가의 공익적 목적 달성과 헌법이 수호하는 개인의 재산권 보장, 그리고 자유시장경제의 자원배분 효율성이라는 세 가지 중대한 가치를 어떻게 조화시킬 것인가라는 질문에 대한 해답이다. 부동산시장의 지속가능한 안정은 행정권력을 동원한 인위적인 수요억압이 아니라, 투명하고 예측가능한 제도적 기반 위에서 시장의 자율적 기능이 온전히 작동할 때 비로소 완성될 수 있을 것이다. This study comprehensively analyzes the validity and effectiveness of the current Land Transaction Permit System—which has recently been drastically expanded under the pretext of stabilizing housing prices—from a law and economics perspective, specifically focusing on transaction cost theory, property rights theory, and public choice theory.

The analysis reveals that the uniform and broad application of the current system causes massive deadweight loss to the market, despite its short-term effect of shrinking transaction volumes. The uniform ex-ante control drastically increases the transaction friction costs for market participants. Furthermore, the enforcement of the residency requirement within the regulated zones effectively constitutes a “regulatory taking” by depriving owners of their real option value, as well as their right to profit and dispose of their property.

In addition, the persistence and expansion of the system, despite its unclear policy effectiveness, are identified as the result of “regulatory capture” and “path dependence”, driven by a combination of the majority-rule structure and bureaucratic incentives. Accordingly, this study proposes shifting the real estate regulation paradigm from a comprehensive ex-ante control to a “prior notification system” combined with selective ex-post monitoring. Furthermore, it suggests structural reform directions that can harmonize the achievement of public objectives with the resource allocation efficiency of a free market economy.

These include establishing a market-friendly incentive system based on Pigouvian taxes, introducing tiered regulations according to the level of market overheating, and implementing an automatic sunset clause.